【個股分析】完銷率近 100%！不動產營建股「新美齊」大建案即將完工，未來發展如何？

富果觀點

1. 新美齊專注於不動產開發及物業管理，經營層經驗豐富且股權集中穩定
2. 公司目前六大建案完銷率高、庫存去化優良，預估 2023~2027 年可逐年穩定貢獻營收
3. 隨 2025 年大建案（画世代）完工進帳，將推升新美齊獲利大幅增長
4. 公司積極進行購地計畫，在短期業績逐年進帳，長期擁有持續推案能力，公司未來發展可期

新美齊公司介紹

新美齊（市：2442） 成立於 1986 年，並於 2000 年掛牌上市。公司早期由液晶面板業起家，而後切入車用電子市場，並於 2020 年切割從事車用電子業務與綠能的子公司凱銳光電（櫃：2255） ，開始專注於不動產建設開發與物業管理，轉型成建商，今年也開始導入資訊軟體服務，做 CRM、數位投廣與銷控系統，來進行客戶管理並掌握即時銷售狀況。

公司 2023 上半年營收占比為不動產買賣 95%、物業管理 5%（租賃2.6%、公寓大廈管理 2.4%），營收認列採全部完工法，因此在無建案完工的空窗期營收會有較大波動，例如 2022 年營收便明顯衰退。公司近年亦積極發展物業管理服務（仲介事業、代租代管），雖營收占比仍低（不到 10%），但可在無建案入帳時保有經常性的收入，且毛利率也高於一般建案。

公司建案定位為中高端市場的精品住宅，過往平均成交價格高於周遭建案 10% 左右。而物業管理的主力在雙北地區，主要圍繞著自家建案附近，為中高階客戶做服務，以達成一條龍服務。物業管理內容包括傳統物業、酒店式公寓出租與仲介事業。

Source: 新美齊年報、富果研究部

註：為方便比較，2019、2020年汽車經銷、車用電子營收未列入此表。

Source: 樂居 LEJU、富果研究部

註：上圖為新美齊位於新北市三重區的 The Top