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1. 新美齊營運摘要
新美齊 (2442) 於 2025 年受惠於板橋「画世代」及「硯」等建案順利交屋，全年合併營收達 107.34 億元，創下新高。營業毛利為 36.22 億元，毛利率維持在 34% 的穩健水準，稅後淨利為 22.86 億元，每股盈餘 (EPS) 達 5.24 元。
展望 2026 年，營運重點為總銷 39.4 億元且已完銷的三重「The Top」個案，預計於 2026Q3 取得使用執照並於年底前完成交屋入帳。公司未來將持續深耕雙北、台中及高雄等都會區的都更、危老及合建案，並透過子公司「耀霖營造」強化垂直整合能力，同時擴展至廠辦、商用不動產等產品線，以確保長期穩健的獲利動能。
2. 新美齊主要業務與產品組合
新美齊集團的業務範疇涵蓋四大領域，以不動產開發為核心，並進行垂直與水平整合。
- 不動產開發：為集團最主要的營收來源，佔 2025 年營收 98%。業務模式包含都市更新、危老改建、自地自建及合建案。目前推案重心集中於大台北、台中及高雄等精華地段。
- 甲級營造：由 100% 持股的子公司「耀霖股份有限公司」負責，承接集團內外的住宅與商辦工程。此舉有助於建立垂直營建供應鏈、精準管控成本與工期。預估耀霖營造的合約量將從 2026 年的 35 億元成長至 2028 年的 88 億元。
- 物業管理：透過「新美齊公寓大廈管理」與「新美齊保全」提供社區管理、保全、代租代管等服務。此業務雖佔營收比重不高（2025 年相關服務營收約 1.92 億元），但為集團強化品牌力、深入了解終端客戶需求的重要策略環節。
- 資訊軟體服務：透過轉投資公司「新合達」開發 CRM 客戶關係管理、銷控及驗交屋系統，藉此提升內部營運與客戶服務效率。
3. 新美齊財務表現
關鍵財務數據 (2025 年度)
- 營業收入：107.34 億元，主要來自「画世代」及「硯」兩大建案的交屋認列。
- 營業毛利：36.22 億元，毛利率 34%。
- 稅後淨利：22.86 億元，淨利率 21%。
- 每股盈餘 (EPS)：5.24 元。
- 股利政策：2025 年度擬配發現金股利 2 元及股票股利 0.7 元，合計 2.7 元，配發率 52%，高於往年水準。
- 資產狀況：截至 2025 年底，總資產為 254.28 億元，其中存貨（營建用地、在建房地、待售房地）佔 66%，金額達 168.86 億元，為未來營收提供穩固基礎。
- 每股淨值：22.48 元。
財務驅動與挑戰
- 成長動能：2025 年的營收與獲利大幅成長，主因是大型建案「画世代」進入交屋高峰期。
- 未來展望：2026 年的營收將主要依賴總銷 39.4 億元的「The Top」個案認列。公司表示，剩餘未分配盈餘將用於未來專案興建及新土地開發，以支持長期發展。
4. 新美齊市場與產品發展動態
在建與待售專案進度
- 板橋「画世代」 (都更案，新美齊佔 60%)：截至 2026 年 2 月，尚有 91 戶待交屋，待認列收入約 19.4 億元。銷售率已達 98%，另有 11 戶店面正在招租。
- 三重「The Top」 (都更案)：總銷 39.4 億元，已 100% 完銷。預計 2026Q3 取得使照，並於同年完成交屋認列。
- 台中 14 期「仁平段」 (自建案)：興建中，尚未開賣。目前工程進度在地板施作階段，預計 2028 年完工。
- 台中機捷「溝背段」 (自建案)：興建中，尚未開賣。目前工程進度為地下室開挖至 B4，預計 2029 年完工。
- 其他資產：不含「画世代」的已完工待售房地約 5.6 億元。
未來規劃中專案
公司目前有多個大型專案正在規劃與行政程序階段，預計完工時間落在 2030 年至 2033 年，顯示未來推案儲備量充足。
- 台北中正「福和段」 (東南亞戲院都更案)：規劃住宅、事務所及店面。
- 台北北投「新洲美段」 (北士科合建案)：規劃純住宅。
- 新北三重「頂崁段」 (都更案)：規劃廠辦大樓及店面，為公司擴張產品線的指標案。
- 新北新店「寶元段」 (危老案，新美齊佔 40%)：規劃 707 戶純住宅。
- 台中七期「惠仁段」 (都更案)：規劃逾千戶的住宅、事務所及店面。
- 高雄「齊功」案 (都更案，新美齊佔 60%)：規劃純住宅。
5. 新美齊營運策略與未來發展
新美齊的長期發展策略聚焦於四大方向，旨在建立可持續的成長模式與品牌價值。
- 聚焦核心都會區都更合建：積極在雙北、台中、高雄等人口密集、需求穩定的精華區，尋找都市更新、危老重建及私人地主合建的機會。
- 強化營造垂直整合：透過子公司「耀霖營造」的承攬實力，精準控制建案的成本、工期與施工品質，提升整體利潤空間與營運效率。
- 深化品牌經營：藉由物業管理與保全服務，從設計、興建、銷售到售後服務，提供客戶一條龍的優質體驗，深入了解市場需求，長期佈局品牌形象。
- 擴展多元產品線：在精品住宅的基礎上，已開始佈局廠辦大樓（如三重頂崁段），未來將持續評估發展商用不動產專案，以分散市場風險並開拓新營收來源。
6. 新美齊展望與指引
- 短期展望 (2026 年)：營收主要貢獻將來自總銷 39.4 億元的「The Top」建案，公司目標於年內完成交屋。同時，將積極推進其他規劃中個案的行政流程。
- 中期展望 (2027 年後)：公司表示，考量當前市場氛圍，包含台中兩案在內的新案公開銷售時程，將視 2027 年的市場景氣再做決定，屆時推案態度會更為積極。
- 市場看法：面對央行升息等外部環境變化，公司認為市場雖趨於保守，但位於好地段、符合市場「剛性需求」的產品仍具競爭力。公司策略將依據不同區域的土地特性與客戶需求，設計合適的產品，對未來發展仍具信心。
7. 新美齊 Q&A 重點
Q: 未來建案的營造廠會以自家子公司「耀霖」為主，還是會與外部廠商（如大陸工程）合作？
A: 不一定，視個案情況而定。地主通常是信任新美齊的品牌，不會特別指定營造廠。但從公司經營角度，未來希望多交由自己的營造子公司承攬，以利於毛利率的掌握。
Q: 台中 14 期仁平段與機捷溝背段的總銷金額與目前工程進度？預計何時公開銷售？
A: 因尚未開賣，總銷金額未定。工程進度方面，14 期正在施作地板，機捷案已開挖至地下四層。公開銷售時間點預計會看 2027 年的市場景氣，今年主要工作是完成交屋與營造事務。
Q: 三重「The Top」的 39.4 億元營收會全部在今年認列嗎？公司如何看待央行升息對房市的影響？
A: 公司會努力在今年內完成所有交屋與認列程序。對於房市，公司認為產品設計的區隔性很重要，將根據各區域的「剛性需求」來規劃產品，對公司前景依然看好。
Q: 物業管理業務佔營收獲利比重為何？設立此業務的長遠規劃是什麼？
A: 物業管理相關服務（含保全、代管等）合計營收約 1.92 億元，對整體獲利影響不大。但此業務是公司營運的重要環節，目的是為了提供完善的售後服務，深入了解客戶使用產品時遇到的狀況，確保客戶能體驗到設計的用心，並作為未來建案優化的參考，是為了強化品牌與提升產品品質的策略佈局。
Q: 公司如何看待中國與香港的房市狀況？
A: 認為好地段、好品牌、好設計的產品依然會有市場。地點是最重要的因素。
Q: 公司發行的兩檔可轉換公司債 (CB) 有何差異？
A: CB3 發行總額為 10 億元，CB4 為 6 億元。目前轉換價約在 25 元上下。兩檔的票面利率皆為零，在實質經濟效益上沒有太大差異。
Q: 「The Top」的毛利率水準如何？若今年僅認列此案，獲利將低於 2025 年，明年股利政策該如何期待？
A: 毛利率預期與往年水準相近。過去股利配發率較低是為了累積資本以購買土地。現在因「画世代」入帳，現金較為充裕，股利政策可望較以往更佳，但公司仍會以尋找好的土地開發機會為優先。
Q: 公司在 2024 年房市高點時購入不少土地，對未來毛利率是否有影響？
A: 公司從購地開始，就不斷進行規劃優化的動作，持續提升土地開發價值與潛在毛利，並非因市場不好而下修價格。目標是提供市場大眾最好的產品。
免責聲明
本報告內容使用 AI 技術根據各家公司法說會之影音內容進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望，內容僅供參考，不構成任何投資建議。
