【法說會備忘錄】潤泰新 20250711【法說會備忘錄】潤泰新 20250711

本報告內容使用 LLM 技術，根據 台灣證券交易所及櫃買中心法說會之官方影音檔 進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望。本摘要僅供參考，若有進一步需求，請查閱原始影音內容或公司官方公告。

1. 營運摘要

潤泰創新（市：9945）2025 年第一季主要獲利來自轉投資事業，其中南山人壽貢獻佔絕大部分。建設本業方面，今年度有多個建案完工交屋，預計將陸續認列營收，而新推案如「潤泰 City Park」與「潤泰之森」銷售狀況良好，為未來營運奠定基礎。展望未來，公司預期 2026 至 2028 年建案完工量較少，營收將出現空窗期，但 2029 年後將有包括「南港之星」在內的多個大型建案完工，為長期營運帶來成長動能。公司強調將專注於營建本業，並以高品質與業界最長的 20 年 結構防水保固作為市場區隔。

2. 主要業務與產品組合

潤泰新的營運主要來自三大事業體：建設本業、商場經營及轉投資事業。

• 建設本業: 為公司最核心的業務與現金流來源。開發模式以合建及都市更新為主，專注於大台北地區交通便利的核心地段。公司擁有從設計、營造（潤弘）、建材（潤泰精材）到室內裝修（潤德）的垂直整合供應鏈，確保工程品質。
• 商場經營: 透過「CITYLINK」品牌經營商場，目前有松山、南港、內湖三家分店，提供穩定的租金收入與現金流。同時，公司亦為日本「TSUTAYA BOOKSTORE」在台灣最大的加盟商。
• 轉投資事業:
  • 南山人壽: 透過潤成投資控股持有 25.65% 股權，是潤泰新最主要的獲利來源，但其獲利與淨值易受國際金融環境影響。
  • 其他轉投資: 包括潤弘、日友、潤泰精材、潤德等上市櫃公司，涵蓋營建、環保等領域，形成多角化經營。

3. 財務表現

• 資本額: 284 億元，短期內無增減資計畫。
• 2025Q1 財務數據:
  • 稅後淨利：34 億元
  • 每股盈餘 (EPS)：1.24 元
• 獲利結構: 2025Q1 獲利主要來自權益法認列的轉投資收益，其中南山人壽透過潤成公司貢獻約 32 億元，佔比極高。歷史上，南山人壽的貢獻約佔總獲利的八成。由於第一季無重大建案入帳，因此本業貢獻較低。
• 股利政策: 公司傾向配發現金股利，但因 2022 年及去年度受南山人壽金融資產評價（OCI）未實現損失影響，導致有盈餘卻無法配發。短期內因股本已高，無發放股票股利的計畫。
• 淨值: 長期呈現成長趨勢，但會因持有南山人壽股權而隨其淨值波動。

4. 市場與產品發展動態

• 2025 年入帳建案:
  • 潤泰敦峰: 已完銷，年內將全數認列營收。
  • 潤泰峰左岸: 已近完銷（僅剩 2 戶店面），預計年底前可認列大部分營收。
  • 潤泰大安富陽: 預計 Q3 完成交屋與營收認列。
• 銷售中建案:
  • 潤泰 City Park (三重): 銷售率近 70%，主力為 48-50 坪產品。
  • 潤泰之森 (北士科): 推出一個月銷售約 40%，主力為 50 坪上下產品及別墅。
• 即將推出建案: 未來一至兩個月將推出「華山松江」（20 戶）與「印象左岸」（三重）。
• 未來重點建案:
  • 南港之星: 公司成立以來最大單一個案，總銷金額預估超過 500 億元。規劃為商辦、住宅、商場、轉運站的複合式大樓，預計 2026 年中開始銷售，2030 年前後完工。
  • 南港玉成段 (商辦): 已取得使照，出租率約 60%。公司計畫以整棟方式銷售，預估營收可超過 200 億元，期望在一兩年內完成處分。
• 商場擴展: 預計 2025 年底至 2026 年初開出第四間 CITYLINK 三重店，可出租面積約 2,000 坪。
• 溫仔圳重劃區: 預計投入約 300 億元 進行開發，目前已洽談約 10 個案子，待 2026 年配地完成後將陸續啟動。

5. 營運策略與未來發展

• 長期發展計畫:
  • 營建本業: 持續透過合建與都更模式在大台北地區推案，並積極拓展溫仔圳等新興開發區。目標是提高資金週轉效率，並扶植更多子公司上市櫃。
  • 永續經營 (ESG): 積極導入綠建築、智慧建築及低碳工法。子公司潤弘專注於低碳工法，潤泰精材則研發循環建材，以應對未來法規與市場趨勢。
• 競爭優勢:
  • 品牌與品質: 堅持高品質路線，提供業界唯一的 20 年結構與防水保固，建立良好口碑，客戶回購及介紹比例最高達六成。
  • 垂直整合: 集團內包含建築設計、營造、預鑄、建材等完整供應鏈，能有效控制品質並即時回應市場需求。
• 市場定位: 在房市景氣不明朗時，專注於高品質的精緻產品，做出市場區隔。管理層認為市場將趨向集中化，品質優良的建商市佔率將會提升。

6. 展望與指引

• 短期展望 (2025 年): 營收主要來自「潤泰敦峰」、「潤泰峰左岸」等完銷或近完銷建案的入帳，加上新推案的銷售挹注。
• 中期展望 (2026-2028 年): 此期間建案完工量較少，預期營收將出現空窗期。公司將專注於在建個案的預售。
• 長期展望 (2029 年後): 成長動能強勁，包括「南港之星」在內約六至七個建案將陸續完工，總計未來十年可售樓地板面積達 15 萬坪（不含溫仔圳）。
• 主要風險: 公司整體獲利與淨值仍高度受南山人壽表現及國際金融市場波動影響。

7. Q&A 重點

• Q: 針對轉投資的中裕、浩鼎等生技公司目前虧損，公司是否有考慮處分持股？A: 目前沒有改變投資計畫的打算，將會持續投入。集團看好浩鼎的子公司「鼎晉」在醫美領域的發展，並已派員參與經營。
• Q: 簡報中未提及延平北路的都更案進度，另外子公司潤弘承建的全球人壽總部現況如何？A:
  1. 延平北路都更案: 該案尚處於送件的非常初期階段，程序耗時較長，因此未列入本次簡報，但仍在持續推動中。
  2. 全球人壽總部: 此為子公司潤弘的承攬案，業主是全球人壽，並非潤泰新的開發案。潤弘與全球人壽合作關係良好，該案目前進度順利，預計 2026 年中下旬 可完工。
• 管理層補充說明:公司近年經營重心專注於營建本業，即便市場景氣不佳，憑藉品牌、品質與服務，新建案銷售反應良好。「潤泰 City Park」銷售近七成，「潤泰之森」也達四成。

  市場未來將走向集中化，品質好的公司市佔率會更大，品質不佳者將被淘汰。潤泰新專注於精緻產品市場，客戶反應良好。

免責聲明

本備忘錄之數據及陳述根據現有公開資訊與初步檢核，可能因實際財務報表或管理層後續公告更新資訊而調整。本文件僅作為參考之用，不構成投資建議。