【潤泰新法說會重點內容備忘錄】未來展望趨勢 20251212【潤泰新法說會重點內容備忘錄】未來展望趨勢 20251212

1. 潤泰新營運摘要

潤泰新 2025 年前三季歸屬母公司淨利為新台幣 73.24 億元，每股盈餘 (EPS) 為 2.68 元。公司主要獲利來源仍為營建本業、轉投資南山人壽及其他投資事業。其中，南山人壽的獲利貢獻佔比約 74%。

重要營運發展方面，公司於 2025Q4 斥資近 27 億元，購回三井地所持有之「潤泰創新開發」30% 股權，使其成為 100% 持股子公司。此外，旗下商場品牌 CITYLINK 第四間分店—三重店，預計於 12 月 20 日正式開幕。

展望未來，公司營建事業至 2031 年皆有穩定的完工入帳排程，已儲備的未來推案量超過 1,500 億元，預期自 2029 年起營建本業的業績將有較大幅度的成長。

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2. 潤泰新主要業務與產品組合

潤泰新的營運架構主要分為三大核心：不動產開發、商用不動產經營及壽險事業。

• 不動產開發與營造：此為公司本業，專注於大台北地區的住宅建案開發，開發策略以合建為主，購地為輔。透過垂直整合，涵蓋潤弘精密 (營造)、潤泰精材 (建材) 及潤德 (室內設計) 等子公司，發揮集團綜效。目前在建工程約有五至六個案子。
• 商用不動產經營：透過旗下潤泰百益 (松山 BOT)、潤泰旭展 (南港 BOT) 等公司經營商場與辦公大樓，如 CITYLINK 商場及潤泰玉成廣場，提供穩定的租金收入與現金流，以平衡營建業的景氣循環風險。
• 壽險事業：主要透過潤成投資間接持有南山人壽 25.65% 的綜合股權。此項轉投資為公司主要的獲利來源，但其損益易受利率及匯率等總體經濟因素影響。公司表示將長期持有南山人壽股權，無處分計畫。
• 其他轉投資：包含環保事業 (日友環保)、生技事業 (中裕新藥、台灣浩鼎) 及集團事業 (潤泰全球) 等，為公司帶來多元化的業外收益。

3. 潤泰新財務表現

• 2025 年前三季關鍵財務數據：
  • 合併營業收入：251.48 億元
  • 合併營業利益：44.09 億元
  • 歸屬母公司淨利：73.24 億元
  • 每股盈餘 (EPS)：2.68 元
  • 每股淨值：34 元
• 獲利組成分析：2025 年前三季的 73 億元淨利中，主要來自權益法認列的轉投資收益。
  • 南山人壽相關貢獻 (透過潤成及潤泰全球認列)：合計約 54 億元，佔總獲利近 74%。
  • 營建本業及其他轉投資：貢獻剩餘的獲利。

  公司說明，相較去年同期獲利下滑，主因是權益法認列的南山人壽投資收益減少。

• 股利政策：公司強調股利政策主要依據營建本業所賺取的現金流與獲利進行評估，因南山人壽的盈餘分配易受金融市場未實現損益的影響。
• 股權價值：截至 2025Q3，公司持有的上市櫃公司股票市值與非上市櫃公司股權淨值合計約 1,300 億元，此數據尚未包含公司持有的不動產存貨價值。

4. 潤泰新市場與產品發展動態

• 營建案銷售狀況：
  • 潤泰敦峯：豪宅案已全數完銷。
  • 潤泰之森 (北士科)：銷售率超過九成，其中塔樓部分已完銷，連棟別墅持續銷售中。
  • 潤泰 CITY PARK (三重)：銷售率超過七成。
  • 華山松江與印象左岸：銷售進度皆超過三成。
• 建案入帳排程：
  • 潤泰峯左岸：預計於 2025Q4 至 2026Q1 陸續入帳，其中 80% 營收預計於 2025 年認列。
  • 潤泰 CITY PARK：目前正在進行驗屋交屋。
  • 大安富陽：預計 2025 年可全數入帳。
• 2026 年預計推案：規劃推出五至六個建案，地點均位於雙北地區。其中最大量體為「南港之星」，總銷金額約 580 億元，為公司成立以來單一最大個案，可能採分期分區銷售。
• 商用不動產進展：
  • 潤泰玉成廣場：辦公大樓出租率超過七成，已開始洽談全棟出售事宜，潛在買家以來金融壽險業與高科技產業為主。
  • CITYLINK 三重店：商場面積約 2,000 坪，預計年底開幕，每年可望挹注 5,000 至 6,000 萬元營收。

5. 潤泰新營運策略與未來發展

• 長期發展計畫：
  • 深耕雙北市場：持續整合交通樞紐及精華地段的合建案，目前在雙北地區有數十個都更與合建案正在評估。
  • 維持品牌價值：堅持工程品質，創造品牌溢價。統計顯示，公司建案的客戶平均回購率高達 36%，證明品牌忠誠度。
  • 拓展商用不動產：持續經營商用不動產以獲取穩定現金流，並評估新的 CITYLINK 商場據點。
  • 鞏固三大獲利引擎：未來將繼續以不動產開發、商用不動產經營及壽險投資作為三大核心支柱。
• 競爭優勢：
  • 品牌信譽：在不景氣的市場環境下，品牌建商更受消費者信賴，有助於維持銷售表現。
  • 垂直整合綜效：旗下子公司在預鑄工法 (潤弘)、綠色建材 (潤泰精材) 及室內設計 (潤德) 等領域具備領先技術與市場地位，強化集團整體競爭力。
  • 穩健的開發案源：未來十年已儲備超過 1,500 億元的推案量，確保營運成長動能無虞。
• 市場風險與應對：
  • 公司認為政府的房市管制措施雖壓抑成交量，但房價未見明顯鬆動。品牌、地段與產品規劃是應對市場變化的關鍵。
  • 商用不動產的穩定收入可有效抵禦住宅市場的景氣波動。

6. 潤泰新展望與指引

• 短期展望：2025 年底至 2026 年初將有「潤泰峯左岸」、「潤泰 CITY PARK」等建案陸續完工入帳，為營收提供支撐。
• 中長期展望：營建本業的業績預計從 2029 年開始將有顯著成長，屆時將有多個大型建案進入完工入帳高峰期。
• 市場看法：管理層引用董事長的看法，認為在政府政策無重大變動下，明年房市將呈現「微型」變動，市場趨勢將朝向小坪數產品發展。同時，「垂直微型城市」的概念（如南港之星）將成為未來住宅開發的重要趨勢。

7. 潤泰新 Q&A 重點

• Q：潤泰玉成廣場目前的銷售進度以及如何看待明年的房市？A：玉成廣場本月剛開始委託仲介洽談整棟出售，目前已有金融壽險業前來參觀，同時也正接洽有自用需求的高科技公司。關於明年房市，董事長認為若政策穩定，市場將是「微型」變動。產品趨勢為小宅化，而結合住宅、商場、辦公的「垂直微型城市」（如三重 CITY PARK、南港之星）將是未來重點。
• Q：如何看待下週央行理監事會議的可能決策，以及房市管制措施是否有機會鬆綁？A：央行政策確實壓制了交易量，但房價並未下跌。目前貸款限制（如雙北 6,000-7,000 萬門檻）迫使產品規劃坪數縮小，已影響居住格局。公司期待能適度放寬，活絡自住市場。不過，預期短期內政策不會馬上放寬。在不景氣時，品牌建商如潤泰新，因其信譽反而更具優勢，例如「潤泰之森」在 NVIDIA 議題發酵前就已銷售良好。
• Q：公司是否有計畫往中南部或新竹等地區發展？A：目前評估中的數十個開發案仍集中在雙北地區。對於雙北以外的縣市，公司持續有在評估，若有地點合適且具一定規模的土地，未來不排除向外縣市發展。
• Q：今年前三季獲利衰退較多，明年營運是否有機會回到前年的水準？A：今年前三季獲利減少，主要是因為權益法認列的轉投資收入（特別是南山人壽）比去年同期少。南山人壽的損益對公司整體獲利影響很大。由於未來情況難以預測，因此無法具體說明明年是否能達到過去的獲利高峰。

免責聲明

本報告內容使用 AI 技術，根據 台灣證券交易所及櫃買中心法說會之官方影音檔 進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望。

本備忘錄之數據及陳述根據現有的公開資訊與初步檢核，可能因實際財務報表或管理層後續公告之更新資訊而調整。本文件僅作為參考之用，不構成投資建議。

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