【法說會備忘錄】潤泰新 20240712【法說會備忘錄】潤泰新 20240712

本報告內容使用 AI 技術，根據 台灣證券交易所及櫃買中心法說會之官方影音檔 進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望。

1. 營運摘要

潤泰新 2024 年第一季合併營業收入為 70.01 億元，歸屬母公司淨利為 67.29 億元，每股盈餘 (EPS) 為 2.46 元。公司主要獲利來源為營建本業、壽險事業 (南山人壽) 及其他轉投資事業。其中，南山人壽的獲利貢獻佔比達七至八成，為影響公司損益的關鍵因素。

公司營建本業推案穩定，未來十年內可入帳的未售面積合計約 12 萬坪。2024 年預計有多個建案完工入帳，包括「潤泰敦峰」、「松濤苑」的持續銷售，以及「潤泰信義」、「潤泰大安富陽」、「潤泰左岸生活」等接近完銷的個案。

展望未來，公司將持續以品牌價值為核心，專注於大台北地區交通樞紐的建案開發。同時，透過經營商用不動產獲取穩定現金流，並積極拓展營建上下游業務，培育如潤德等子公司上市櫃，以強化集團整體資產價值。

2. 主要業務與產品組合

潤泰新的營運架構主要分為三大板塊：營建事業、商用不動產及轉投資事業。

• 營建事業: 為公司的核心本業，涵蓋土地開發、設計規劃、營造施工至售後服務的垂直整合。旗下包含潤泰創新、潤泰建設等公司負責不動產開發，並有上市公司潤弘精密 (2597)負責營造。開發案類型以合建為主，購地自建佔比較低。推案地點集中於雙北市，並強調鄰近捷運或鐵路等交通樞紐，以確保產品的抗跌性與增值潛力。目前在手建案能見度已達 2031 年。
• 商用不動產: 以收取穩定租金收益為目標，主要資產包括 CITYLINK 松山店、南港店及內湖店。商場經營模式結合自營的日本蔦屋書店 (TSUTAYA BOOKSTORE)，目前全台共四間分店。此業務提供穩定的現金流，用以平衡住宅開發案因完工入帳時間點不同而產生的營收波動。明年度規劃於三重地區增開一間新商場。
• 轉投資事業: 此為獲利的重要來源，其中最核心的為透過潤成投控綜合持股 25.65% 的南山人壽。南山人壽的損益表現對潤泰新的財報有重大影響。其他轉投資包含環保事業日友 (8341)、建材事業潤泰精材 (8463)、室內設計潤德 (6881)及潤泰全球 (2915)等多家上市櫃公司。

3. 財務表現

• 2024Q1 關鍵財務數據:
  • 合併營業收入：70.01 億元
  • 合併營業利益：12.67 億元
  • 歸屬母公司淨利：67.29 億元
  • 每股盈餘 (EPS)：2.46 元
  • 每股淨值：36 元
• 獲利驅動與挑戰: 公司整體獲利主要由轉投資的南山人壽驅動，其貢獻佔比約七至八成。然而，南山人壽的獲利易受全球利率及金融市場波動影響，進而導致潤泰新整體損益的波動。相較之下，營建本業的獲利則相對穩定。
• 資產與淨值: 截至 2024 年 3 月底，公司持有的上市櫃公司股票市值約 326 億元，非上市櫃公司股權淨值約 1,120 億元，合計投資價值超過 1,400 億元。公司指出，儘管過去因配發股利及現金減資使淨值下降，但長期來看，整體淨值與股利發放趨勢仍穩定向上。

4. 市場與產品發展動態

• 當前銷售中個案:
  • 松濤苑: 持續銷售中，尚餘 8 戶。
  • 潤泰敦峰: 已接近完銷，目標於今年內全數售罄。
  • 潤泰信義: 已完工，接近完銷。
  • 潤泰左岸生活: 銷售已逾 9 成。
  • 潤泰峰左岸: 銷售已逾 9 成 5。
• 重點開發中個案:
  • 南港玉成段商辦: 今年已完工，17 樓以下已全數出租，18 至 27 樓持續招租中，目標於今年底至明年初滿租。
  • 南港之星公辦都更案: 為全台北市最大的公辦都更案，總樓地板面積達 11.4 萬坪。目前正進行地下工程，潤泰新預計分回約 5 萬多坪，主要規劃為 10 餘坪至 40 坪的中小坪數住宅產品。
  • 長安段公辦都更案: 為近期新取得的案件，位於公司總部旁市民大道上，樓地板面積約 9,600 坪。
  • 新莊塭仔圳: 該區持有一塊重劃後約 3,300 坪的土地，預計 2026 年分回，目前正持續進行開發洽談。

5. 營運策略與未來發展

• 長期發展計畫:
  1. 營建本業深化: 堅持品牌價值，並以交通便利性作為土地開發的首要考量。持續透過合建、都更等多元方式取得案源。
  2. 商用不動產擴展: 經營商場以獲取長期穩定收益，並持續評估新據點以增加店數。
  3. 上下游垂直整合: 透過子公司拓展業務範疇，如潤泰精材代理日本第一品牌木門，並持續培育具潛力的子公司（如潤德）進入資本市場。
• 核心競爭優勢: 公司的核心競爭力在於品牌信譽與客戶服務。售後服務平均結案時間僅需 1 天多，提升了住戶滿意度。高客戶忠誠度帶來極高的介紹與回購率（部分個案超過 60%），使公司餘屋量極少，資金壓力低。
• ESG 與研發: 公司將 ESG 視為核心發展策略，持續投入低碳工法與低碳建材的研發，並在設計規劃階段導入更多綠建築概念，以回應環保永續的社會期待。

6. 展望與指引

• 營收展望: 公司未提供具體的財務預測，但已規劃至 2031 年的完工入帳排程。2024 年預計有多個建案可認列營收，而「潤泰大安富陽」與「潤泰左岸生活」的入帳時點可能在 2024 年底至 2025 年初之間動態調整，但預期對今明兩年的整體營運影響不大。
• 未來機會: 最大的成長動能來自於龐大的在手建案量，合計可售未售面積約 12 萬坪，將在未來十年內陸續貢獻營收。同時，「南港之星」等大型指標案的開發，將為中長期營運奠定穩固基礎。
• 潛在風險: 公司獲利與南山人壽的表現高度相關，而壽險業的損益易受國際金融市場環境影響，為公司未來獲利帶來不確定性。

免責聲明

本備忘錄之數據及陳述根據現有公開資訊與初步檢核，可能因實際財務報表或管理層後續公告更新資訊而調整。本文件僅作為參考之用，不構成投資建議。

本摘要僅供參考，若有進一步需求，請查閱原始影音及法說會簡報內容或公司官方公告。