【法說會備忘錄】潤泰新 20241211【法說會備忘錄】潤泰新 20241211

本報告內容使用 AI 技術，根據 台灣證券交易所及櫃買中心法說會之官方影音檔 進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望。

1. 營運摘要

• 2024 年前三季財務表現：合併營業收入 230.13 億元，歸屬母公司淨利 144.95 億元，每股盈餘 (EPS) 為 5.31 元。獲利主要來自建設本業、轉投資南山人壽及其他事業體。
• 獲利結構：主要獲利引擎仍為轉投資的壽險事業，約佔整體獲利 70% 至 80%。建設本業及其他轉投資事業（如潤弘、潤泰材等）提供穩定的營收與獲利貢獻。
• 建案入帳進度：2024 年主要認列「潤泰敦峰」、「潤泰央北」(剩餘 20%)、「青田 618」及「潤泰信義」，年底「潤泰左岸生活」開始入帳。預計 2025 年營建本業營收與獲利將優於 2024 年，主要動能來自「潤泰大安富陽」(總銷約 18 億) 與「潤泰峰左岸」(總銷約 60 餘億) 的完工入帳。
• 重大財務事件：2024 年因「南港玉成商辦大樓」部分樓層出租，由存貨轉列為投資性不動產，依公允價值評價產生約 40 億元 的評價利益，對 EPS 有顯著貢獻。
• 未來展望：公司案源充足，可售未售面積超過 13 萬坪，長期成長動能包括總銷超過 500 億元 的「南港之星」公辦都更案及新莊溫仔圳重劃區的土地開發。公司將持續以品牌口碑、高品質工法（如 20 年防水結構保固）及低行銷成本策略，維持市場競爭力。

2. 主要業務與產品組合

潤泰新定位為控股公司，業務範疇涵蓋營建產業鏈的垂直整合以及多元化的轉投資事業。

• 核心業務（合併個體）：
  • 建設開發：以雙北市為核心，進行住宅及商用不動產的開發、銷售與租賃。代表性品牌包括「松濤苑」、「潤泰敦峰」等。
  • 營造工程：透過子公司潤弘精密 (2597)，專精於預鑄工法，承接高科技廠房及土木建築工程。
  • 建材事業：透過子公司潤泰精材 (8463)，提供水泥及美特耐預拌式泥作砂漿等產品。
  • 室內設計：透過子公司潤德 (6881)，提供大型商場、廠辦及住宅公設的室內設計與工程服務。
  • 商場經營：以 CITYLINK 品牌經營南港、松山、內湖等軌道經濟商場，提供穩定的現金流。
• 轉投資事業（權益法認列）：
  • 壽險事業：透過潤成投資間接持有南山人壽約 25% 股權，是公司最主要的獲利來源。
  • 環保事業：持有日友 (8341) 約 25.67% 股權，業務涵蓋醫療及事業廢棄物處理。
  • 集團與其他：持有潤泰全球 (2915) 約 14.28% 股權，並投資中裕新藥、浩鼎等生技公司。
• 近期業務動態：
  • 住宅推案：「潤泰 CITY PARK」潛銷已達六成，預計 2024 年底正式公開。2025 年將推出「潤泰松居」、「潤泰之森」等新案。
  • 商用不動產：「南港玉成商辦」已出租約 60%，剩餘 40% 持續招租中。未來 CITYLINK 將配合「潤泰 CITY PARK」完工，開設三重第四間分店。

3. 財務表現

• 關鍵財務數據 (2024Q3 累計)：
  • 合併營業收入：23,013 百萬元
  • 合併營業利益：4,220 百萬元
  • 歸屬母公司淨利：14,495 百萬元
  • 每股盈餘 (EPS)：5.31 元
  • 每股淨值：37 元
• 獲利組成分析：
  • 2024 年前三季獲利 145 億元，其中來自潤成 (南山) 的貢獻為 84 億元，佔比最高。
  • 建設本業貢獻 9 億元，潤弘貢獻 7 億元，商場及其他轉投資事業亦提供穩定獲利。
  • 2024 年有一筆特殊的公允價值評價利益，因南港玉成商辦由存貨轉列投資性不動產，認列了約 40 億元的評價利益，扣除所得稅影響後，淨貢獻約 28 億元。
• 淨值與股利政策：
  • 公司長期淨值呈現穩定成長趨勢。若將歷年發放的股利及現金減資加回，股東權益的成長幅度更為顯著。
  • 現金股利主要由營建本業的現金流支應，因南山人壽的現金股利發放不穩定。股利政策每年視當時政經環境及公司資金需求而定，無固定發放率。過去曾以現金減資方式回饋股東。

4. 市場與產品發展動態

• 產品策略與品牌價值：
  • 公司強調品牌口碑勝於廣告行銷，透過高品質的產品與服務建立客戶忠誠度。統計顯示，近年建案的客戶回購率平均達 36%，部分個案如「青田 618」更高達 64%。
  • 憑藉品牌信譽，公司多數建案銷售成本極低，無需設立大型接待中心或投入大量廣告，而是將資源投入在提升工程品質，例如提供市場唯一的 20 年防水與結構保固。
• 在建與未來個案：
  • 銷售中：「潤泰敦峰」與「松濤苑」皆剩個位數戶別。「潤泰峰左岸」已近完銷，預計 2025 年入帳。「潤泰 CITY PARK」銷售約六成，預計 2025 年底至 2026 年入帳。
  • 2025 年預推案：「潤泰松居」(總銷近 20 億)、「潤泰之森」(總銷約 70-80 億)。
  • 指標大案：「南港之星」公辦都更案，總銷金額預估超過 500 億元，潤泰新分回住宅面積約 3.6 萬坪，最快可能於 2024Q4 預售，預計 2031 年完工。
• 商場與書店事業：
  • CITYLINK 商場與交通樞紐結合，營運穩定。未來將在三重開設第四家店。
  • TSUTAYA BOOKSTORE (蔦屋書店) 持續與商場結合經營，雖獲利微薄，但有助於提升建物整體價值感與氛圍。

5. 營運策略與未來發展

• 長期發展計畫：
  • 營建本業：持續在雙北精華地段整合土地、推動合建及都更案，以品牌價值創造穩定獲利。未來成長動能將來自「南港之星」及新莊溫仔圳等大型開發案。
  • 垂直整合：透過子公司潤弘、潤泰精材、潤德等，強化營建上下游整合能力，並培育其上市櫃，成為集團重要資產。
  • ESG 策略：積極研發低碳工法與建材，以應對 2027 年將實施的 IFRS 永續準則。在社會面，長期投資「潤福」銀髮住宅事業，並評估將其與新建案結合的可能性。
• 競爭優勢：
  • 品牌信譽：高回購率與市場口碑，有效降低銷售成本。
  • 工程品質：提供 20 年防水結構保固，遠超同業標準，建立產品差異化。
  • 財務穩健：多元化的獲利來源（建設、壽險、商場）有助於抵禦單一產業的景氣波動。
• 市場風險與應對：
  • 管理層認為，未來房市雖可能降溫，但剛性需求仍在。在不景氣時，市場將趨向集中化，資金與客戶會流向財務穩健、信譽卓著的大型建商，此為潤泰新的機會 (大者恆大)。公司將專注於提升品質與服務，以鞏固市場地位。

6. 展望與指引

• 短期展望 (2025 年)：
  • 營建本業的營收與獲利預計將較 2024 年持續成長。主要貢獻來自「潤泰大安富陽」和「潤泰峰左岸」的完工入帳，兩案合計營收約 80 億元，已接近 2024 年全年的營建營收水準。若「潤泰 CITY PARK」能於年底提前認列，成長將更為顯著。
  • 轉投資事業中，南山人壽 2024 年前 11 個月獲利較去年同期成長超過 30%，預期全年對潤泰新的獲利貢獻將高於往年。
• 中長期展望：
  • 案源無虞：至 2029 年有多個建案陸續完工，長期最大的成長動能為 2031 年完工的「南港之星」。
  • 持續獵地：在新莊溫仔圳重劃區持續持有土地並進行周邊整合，將成為「南港之星」後的主要成長來源。
  • 穩定現金流：商用不動產如 CITYLINK 商場及南港玉成辦公大樓，將提供長期穩定的租金收入。

7. Q&A 重點

• Q: 公司獲利波動較大，特別是 Q4，這是否為常態？

  A: 潤泰新類似「類金融控股公司」，持有南山人壽約 25% 股權。南山人壽的獲利受利率、匯率等市場因素影響甚鉅，這些波動會直接反映在潤泰新的財報上，因此獲利波動較大。不過，觀察 2024Q4 的股市、匯率、利率相對平穩，預期不會出現如去年般的大幅波動。

• Q: 關於南港玉成商辦由存貨轉列投資性不動產，其轉換條件為何？未來是否會再發生？

  A: 當建物由銷售目的轉為長期持有以賺取租金收入時，會計上需從「存貨」轉列為「投資性不動產」，並以市價（公允價值）入帳。其與原始成本的差額會認列為評價利益，計入 EPS。目前南港玉成尚有 40% 面積待租，若未來順利出租，也可能產生類似的評價利益。但一旦資產已按市價入帳，未來出售時將主要產生現金流，而不再有大幅獲利認列。

• Q: 公司為何選擇將商辦出租而非直接銷售？

  A: 為了維持商用不動產的長期價值。單一所有權有助於進行高品質的統一管理，避免因產權分散導致管理困難、資產價值下降。策略是先穩定出租，未來在合適時機將整棟大樓出售給單一機構投資人，以實現資產價值最大化。

• Q: 對 2025 年房市的看法？

  A: 房市熱度預計將較 2024 年趨緩，但市場的剛性需求依然存在。在景氣平淡時，市場會出現「集中化」現象，購屋者、營造廠、地主都會傾向與體質穩健、信譽良好的大型建商合作。潤泰新憑藉其品牌口碑，在此趨勢下具有優勢。

• Q: 潤泰新的房價似乎比同業高？

  A: 價格較高反映的是遠高於同業的工程成本，而非行銷費用。公司將省下的廣告費投入在客戶真正有感的建築品質上，例如防火細節、結構安全，以及市場獨有的 20 年防水保固，這些是品牌價值的基礎。

• Q: 未來的股利發放模式為何？

  A: 公司股利政策沒有固定規則。由於獲利主要來源南山人壽傾向保留盈餘以充實資本，較少發現金股利，因此潤泰新的現金股利主要來自建設本業的現金流。公司會於每年 3、4 月，根據當時的整體環境與資金需求決定，過去也曾採取現金減資的方式回饋股東。經營團隊更關心的是公司淨值的長期穩定累積。

免責聲明

本備忘錄之數據及陳述根據現有公開資訊與初步檢核，可能因實際財務報表或管理層後續公告更新資訊而調整。本文件僅作為參考之用，不構成投資建議。

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