【法說會備忘錄】潤泰新 20200824【法說會備忘錄】潤泰新 20200824

本報告內容使用 AI 技術，根據 台灣證券交易所及櫃買中心法說會之官方影音檔 進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望。

1. 營運摘要

潤泰創新 (潤泰新) 說明公司三大獲利引擎為建設營造、壽險事業 (南山人壽) 及環保水泥等轉投資事業。公司強調長期價值投資，即使股利政策不固定，但每股淨值從 2015 年的 21 元成長至 2020Q2 的 90 元，顯示為股東創造長期利益的策略奏效。

• 財務表現: 2020 上半年合併營收 76.28 億元，歸屬母公司淨利 44.3 億元，每股盈餘 (EPS) 4.57 元。獲利主要來自轉投資南山人壽的貢獻。
• 資本結構: 2020 年辦理盈餘轉增資，股本由 100.3 億元增至 150.5 億元。
• 營建本業: 未來可推案面積超過 10 萬坪，案源無虞。指標大案「南港之心」公辦都更案，基地面積 7,879 坪，總開發面積約 11.3 萬坪，預估未來銷售額可超過 300 億元。
• 轉投資事業: 持有上市公司股份截至 2020 年 8 月 10 日市值合計約 210 億元。南山人壽為最主要的獲利來源，營運穩定。潤弘精密、日友環保等轉投資公司業績亦穩定成長。

2. 主要業務與產品組合

潤泰新的營運架構分為合併營收個體與權益法認列的轉投資事業。

• 建設營造本業:
  • 不動產開發: 核心業務，以合建分屋為主、購地自建為輔的策略，降低資金壓力並提高投資回報率 (IRR)。開發案源 100% 集中於大台北地區捷運站周邊，以確保長期保值性與降低市場波動風險。
  • 商用不動產: 長期持有並經營 CITYLINK 商場 (南港、松山、內湖三店) 及辦公大樓，提供穩定的租金收益。
  • 加盟事業: 經營 TSUTAYA BOOKSTORE (蔦屋書店)，目前有四家分店，主要目的為提升品牌形象與不動產價值。
• 轉投資事業:
  • 壽險事業: 透過潤成投資綜合持有南山人壽 25.03% 股權，是公司最主要的獲利貢獻來源。
  • 集團與環保事業:
    • 潤泰全球: 持股 11.63%
    • 潤弘精密: 綜合持股 40%，為台積電重要建廠協力廠商。
    • 日友環保: 持股 26.62%，受惠於環保及醫療廢棄物處理需求，業績穩定成長。
    • 潤泰精材: 綜合持股 26%，積極爭取離岸風電相關砂漿訂單。
  • 其他投資: 包含中裕新藥、浩鼎、智崴、高鑫零售 (大陸大潤發) 等。

3. 財務表現

• 關鍵財務數據 (2020 前二季):
  • 合併營業收入: 76.28 億元
  • 合併營業毛利: 15.98 億元
  • 歸屬母公司淨利: 44.3 億元
  • 每股盈餘 (EPS): 4.57 元
  • 每股淨值: 90 元
• 獲利組成分析:
  • 南山人壽為獲利最大貢獻者。2020 前二季，認列來自潤成 (南山) 的獲利達 49 億元。
  • 本業獲利受推案入帳時程影響，每年有所波動。公司指出，財報上的「本業」獲利已扣除所有轉投資所需的利息支出，因此實際營建毛利更高。
  • 出售高鑫零售: 2017 年及 2018 年因處分大部分高鑫零售 (大陸大潤發) 股權，帶來顯著的業外收益，使當年度獲利大幅提升。
  • 所得稅: 因轉投資獲利龐大，所得稅費用對淨利有較大影響，例如 2020 前二季所得稅費用達 14 億元。
• 淨值與股東權益:
  • 公司強調長期價值，若將歷年發放的股利及現金減資加回，股東權益呈現長期穩定向上趨勢。從 2011 年至 2020Q2，還原後淨值由 236 億元成長至 1,037 億元。

4. 市場與產品發展動態

• 營建推案策略:
  • 以合建為主軸，包含與私人地主合建、與政府聯合開發 (如三重站聯開案) 及公辦都更 (如南港之心)。此策略可減少土地購入成本，將資金運用於更有利的投資機會。
  • 品牌與品質: 強調「20 年防水保固」，並透過工學館向客戶展示結構安全、隔音、隔熱等專利工法，建立口碑。超過 1/3 的客戶來自舊客戶介紹，回購率高。
• 主要開發個案進度:
  • 已完工銷售中: 松濤苑、潤泰敦峯、潤泰峰盛 (餘少量店面)。
  • 預售中/施工中:
    • 潤泰峯匯: 板橋江翠北側，已售逾 9 成 (101 戶已售 95 戶)，預計 2021Q1-Q2 完工。
    • 潤泰鼎峯: 板橋，已售逾 9 成 (68 戶已售 62 戶)，預計 2022 年完工。
    • 潤泰央北: 新店，已售逾 4 成。
    • 潤泰文樺: 板橋江翠北側，預計 2020 年 9 月開賣。
  • 未來指標大案:
    • 南港玉成段: 純辦公大樓案，將採用快速工法搶佔市場先機。
    • 南港之心: 與臺鐵合作的公辦都更案，規劃包含住宅、商場、辦公、會展中心及轉運站的複合式開發，總開發量體龐大，為未來幾年重要成長動能。

5. 營運策略與未來發展

• 長期策略:
  • 營建本業: 堅持品質與品牌，專注於大台北交通樞紐地段，透過合建模式穩定案源，並以「長線護短線」策略應對房市波動。
  • 商用不動產: 持續經營 CITYLINK 商場，創造穩定現金流。不排除評估合適地點開設新店。
  • 轉投資: 透過多元化的轉投資組合 (特別是南山人壽)，提供穩定的獲利來源，平衡營建本業的景氣循環特性。
• 競爭優勢:
  • 品牌口碑: 高品質與客戶服務建立的信任感，使公司能以較少廣告費用達成銷售目標，且售價通常高於區域行情。客戶認為價差是「存入保證金」，具備保值性。
  • 資本效率: 以合建代替囤地，將土地成本「寄放」在地主家，使資金運用更有效率。
  • 技術實力: 擁有潤弘精密的預鑄及特殊工法，如隔音地坪、隔熱砂漿等，提升產品競爭力。

6. 展望與指引

• 營建案源: 手中已確認及開發中案源合計可售面積超過 10 萬坪，未來 5-10 年營運無虞。僅「南港之心」一案，預估銷售額就超過 300 億元，可供數年銷售。
• 獲利結構: 預期南山人壽將持續提供穩健的獲利貢獻。商用不動產提供穩定的基礎收益。營建本業則視未來數年陸續完工的建案入帳時程，挹注營收與獲利。
• 市場擴張: 對於中南部或桃竹苗市場，公司雖有評估但不躁進。決策將基於「比較利益原則」，綜合考量獲利性與長期風險，目前仍以大台北地區為發展重心。

7. Q&A 重點

Q: 貴公司今年土地庫存逐漸減少，後續是否有購地計劃？對於未來房地產景氣的展望如何？是否有計劃推展中南部或桃竹苗等地區的市場？

A:

• 土地庫存: 土地庫存並未減少。雖然購地案陸續開發，但合建案持續增加。例如「南港之心」一個案子的量體就非常大，預估銷售額超過 300 億元，可供多年銷售。公司有專責的土開團隊持續開發案源，成果會即時公告。
• 購地計畫: 沒有特定的購地計畫，但隨時準備好資金，若有類似金融海嘯時購入「松濤苑」土地的特殊機會，不排除進場。公司策略是不參與公開市場搶標，而是尋求更有效率的資金運用方式。
• 房市展望: 公司將自身定位為「加工業者」，專注於提升土地價值與產品品質，而非依賴房價上漲獲利。目標是建立一個無論景氣好壞都能穩健經營的事業體，因此不過度在意短期景氣波動。
• 市場擴張: 對於跨足中南部或桃竹苗市場持開放但審慎的態度。主要考量「比較利益原則」，評估資金投入該地區與投入其他轉投資或大台北地區的效益。同時也考量到部分地區房市波動較大，與公司追求長期穩健的策略不符。目前仍以深耕大台北地區為優先。

免責聲明

本備忘錄之數據及陳述根據現有公開資訊與初步檢核，可能因實際財務報表或管理層後續公告更新資訊而調整。本文件僅作為參考之用，不構成投資建議。

本摘要僅供參考，若有進一步需求，請查閱原始影音及法說會簡報內容或公司官方公告。