【法說會備忘錄】潤泰新 20150916【法說會備忘錄】潤泰新 20150916

本報告內容使用 AI 技術，根據 台灣證券交易所及櫃買中心法說會之官方影音檔 進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望。

1. 營運摘要

潤泰創新國際（潤泰新）說明公司獲利主要來自三大支柱：營建本業、轉投資的中國大潤發（高鑫零售），以及南山人壽。其中，南山人壽為獲利貢獻最大來源，其次為高鑫零售，營建本業位居第三。

• 財務表現：2015 上半年合併營收為新台幣 42.03 億元，歸屬母公司淨利為 31.33 億元，每股盈餘 (EPS) 為 2.72 元。營收較去年同期下降，主因為處分一家台灣量販店（新竹大潤發），但對毛利影響不大。
• 資本結構：公司於 2015 年 7-8 月完成現金增資，股本增至 139.3 億元。
• 資產價值：公司強調其投資價值被低估。截至 2015 年 8 月，公司市值約 470 億元，但其持有的轉投資事業（包括高鑫零售、南山人壽等）總市值高達 833 億元，尚未計入不動產開發項目。
• 營運策略：營建本業採取穩健策略，專注於大台北地區捷運站周邊，並以「不庫存土地，但庫存信譽」為核心理念，多與地主合建以降低風險。商用不動產（BOT 案）已進入穩定收租期，將成為未來重要的現金流來源。

2. 主要業務與產品組合

潤泰新的營運架構涵蓋三大核心業務，透過直接經營與權益法認列轉投資收益，建立多元化的獲利模式。

• 營建本業：
  • 業務核心：專注於大台北地區的不動產開發，推案策略鎖定捷運站周邊 500 公尺範圍內，以降低市場波動風險。開發模式以合建分屋為主，購地自建為輔。
  • 近期發展：儘管房市不景氣，公司認為此時為洽談土地合建的良機，近期已於三重、板橋等地新增合建案。目前除了「松濤苑」尚有餘屋外，其餘建案均無庫存壓力。指標案「萬花園」已完銷並於 2015Q3 起陸續交屋入帳。
• 商用不動產：
  • 核心項目：松山 CITYLINK 及 南港 CITYLINK 兩大 BOT 案。辦公室及旅館出租率已近乎滿租，商場營運穩定成長。
  • 營運展望：南港案待高鐵通車及客運轉運站啟用後，預期將帶動更大人流與商機。此兩案將自 2016 年起貢獻全年穩定租金收益，成為公司重要的現金流來源。
• 流通事業（轉投資）：
  • 核心資產：透過綜合持股 8.33% 的高鑫零售（香港上市，6808.HK），經營中國大潤發及歐尚量販店。
  • 營運狀況：截至 2015 年 6 月底，在中國擁有 388 家大賣場，市佔率與單店營收均位居市場領先地位。為應對線上購物趨勢，高鑫零售正積極投資電商平台「飛牛網」，短期內侵蝕部分獲利，但營業額仍持續成長。
• 壽險事業（轉投資）：
  • 核心資產：綜合持股 25.09% 的南山人壽，為公司最主要的獲利貢獻來源。
  • 營運狀況：南山人壽近年營運表現強勁，2015 上半年稅後淨利達 107.11 億元，年增 43.8%。累積虧損已全數彌補，為未來上市規劃奠定基礎。

3. 財務表現

• 關鍵財務數據 (2015 上半年)：
  • 合併營業收入：42.03 億元
  • 合併營業毛利：9.98 億元
  • 合併營業利益：2.31 億元
  • 歸屬母公司淨利：31.33 億元
  • 每股盈餘 (EPS)：2.72 元
• 財務驅動因素：
  • 營收變動：2015 上半年營收較去年同期減少，主因是將新竹大潤發量販店轉由台灣大潤發經營，導致營收認列減少，但該店毛利貢獻低，對整體獲利影響有限。
  • 獲利結構：主要獲利來自權益法認列的南山人壽及高鑫零售。
• 重大財務事件：
  • 2013 年高 EPS 說明：2013 年 EPS 高達 29.03 元，主因是依據當時 IFRS 會計準則，認列了高鑫零售的公允價值衡量利益 257 億元 (EPS 貢獻 24.35 元)。後續因公報改版，此筆利益已於 2015 年初返還。
  • 現金增資：2015 年 8 月完成 77.6 億元的現金增資，主要用於償還銀行借款，強化財務結構。

4. 市場與產品發展動態

• 住宅建案進度：
  • 松濤苑：唯一有餘屋的建案，因戶數不多且地段特殊，公司暫無降價計畫。
  • 萬花園：總銷約 30 餘億元，已全數完銷，2015Q3-Q4 將完成過戶並認列大部分營收。
  • 明峯街：已全數完銷，預計 2016Q3 可完工入帳。
  • 新莊副都心：採先建後售策略，待鄰近的機場捷運線通車後再行銷售，以爭取更佳價值。
  • 雙子星案：此案為海砂屋重建，基於企業社會責任與累積信譽，預期沒有利潤。
• 商用不動產開發：
  • 松山與南港 BOT 案：兩案辦公室出租率達 94%，旅館皆已出租，商場營運良好。南港案辦公室租戶包含 Intel、滙豐銀行、浩鼎等知名企業。此二案已成功建立市場口碑。
  • 股權引資：南港 BOT 案於 2014 年及 2015 年，分兩次以 9 億及 9.3 億元出售各 10% 股權給日本三井地產，顯示外界對該案價值的認可。
• 都更整合：公司有多個進行中的都更案，同意比例已達 75% 以上，房市不景氣反而有助於加速整合進度。

5. 營運策略與未來發展

• 長期發展計畫：
  • 營建本業：堅持「加工利潤」而非「土地價差」的獲利模式。透過優良的規劃、營造與服務品質，累積品牌信譽，吸引地主合作，確保案源穩定。
  • 現金流規劃：待松山、南港 BOT 案及南山人壽未來發放現金股利後，公司將擁有充裕的現金流。屆時將考慮增加持有型商用不動產，以創造長期穩定收益。
• 競爭優勢：
  • 多元化獲利來源：三大業務支柱（營建、流通、壽險）互補，降低單一產業的景氣循環風險。
  • 品牌信譽：長期累積的營建品質與售後服務口碑，是公司在房地產市場的核心競爭力，尤其在都更及合建案的推動上具備優勢。
  • 精準的選地策略：專注於大台北捷運沿線，確保產品的保值性與抗跌性。
• 風險與應對：
  • 房市不景氣：公司目前幾乎無餘屋庫存，受衝擊小。同時，將不景氣視為拓展案源的機會。
  • 中國零售市場競爭：高鑫零售透過投資「飛牛網」積極佈局線上通路，並憑藉其強大的實體通路採購與物流經驗，採取穩健策略應對市場變化。

6. 展望與指引

公司未提供具體的財務預測，但就各業務板塊提出以下展望：

• 營建事業：2015 下半年主要靠「萬花園」交屋入帳。自 2016 年起，將有「明峯街」、「潤泰內湖站」、「新莊副都心」等建案陸續完工，提供未來幾年的營收基礎。
• 商用不動產：松山與南港 BOT 案的租金免租期將陸續結束，預計自 2016 年起將有完整的租金收益，成為穩定且重要的現金流來源。
• 轉投資事業：
  • 南山人壽：營運穩健成長，是未來獲利的核心動能。公司將在條件成熟時，支持其走向上市之路。
  • 高鑫零售：短期獲利受電商投資影響，但長期來看，線上線下整合有助於鞏固其市場領導地位。

7. Q&A 重點

• Q: 中國大潤發投入線上業務「飛牛網」是否太晚？若南山人壽未來需增資，潤泰新是否有能力支援？

  A: 飛牛網策略：公司認為，電商的成功關鍵在於後端的產品品質、採購議價與物流系統，這些正是大潤發的強項。雖起步較晚，但採取穩紮穩打的策略，憑藉長期累積的零售經驗，對未來發展有信心。

  南山增資：南山的主要投資標的為債券，風險相對可控。潤泰新剛完成現金增資，資金充裕，若有需要，有能力支援南山。

• Q: 2013 年 EPS 高達 29 元的原因？南山人壽的上市時程規劃？

  A: 2013 年 EPS：是因當時適用 IFRS 2010 年版公報，認列了對高鑫零售從「聯合控制」變為「非聯合控制」所產生的公允價值利益，此筆利益已在 2015 年初因新公報適用而返還。

  南山上市：南山已彌平累積虧損，公司支持其在條件具備時上市，以強化公司治理。但具體時程需視市場大環境及主管機關的態度而定，目前已做好準備。

• Q: 高鑫零售上半年營收與毛利增加，但營業利益為何下降？

  A: 主要原因是高鑫零售持有 65% 股權的「飛牛網」尚處於初期發展的「燒錢」階段，其虧損侵蝕了母公司的獲利。

• Q: 松山與南港 BOT 案今、明兩年的獲利貢獻預估？

  A: 公司不提供財測，無法給出具體數字。但辦公室租約設有免租期，大部分將於 2015 年底到期，因此 2016 年將會認列全年度的完整租金收益，現金流將非常樂觀。從日本三井地產的投資可側面印證此案的獲利潛力。

• Q: 商場的發票是開潤泰新的嗎？金流如何運作？

  A: 是的，發票由潤泰新開立。店家每日的營業收入會先進到潤泰新的帳戶，月底結算時，扣除租金（或抽成）及管理費用後，餘額再返還給店家。此模式可產生穩定的正向現金流。

• Q: 與政府的捷運聯合開發案談判進度如何？

  A: 最近才剛開始正式談判，目前雙方尚無交集，但感覺政府態度積極，希望能盡快解決問題。

免責聲明

本備忘錄之數據及陳述根據現有公開資訊與初步檢核，可能因實際財務報表或管理層後續公告更新資訊而調整。本文件僅作為參考之用，不構成投資建議。

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