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1. 信義營運摘要
信義房屋 (9940) 2026 年第三季受惠於核心仲介、代銷業務動能改善，以及中國大陸「山水嘉庭」建案穩定交屋，合併營收與獲利顯著成長。展望未來，公司將持續透過數位科技優化仲介服務，開發事業則轉向合建、都更等輕資產模式，以追求穩定的獲利貢獻。馬來西亞觀光事業的酒店建設計畫依進度推進，預計 2027 年底營運。
- 2026Q3 營運亮點：
- 合併營收：新台幣 28.3 億元，年增 23%。
- 合併淨利：新台幣 1.93 億元，年增 113%。
- 每股盈餘 (EPS)：0.26 元，較去年同期的 0.12 元增加 0.14 元。
- 獲利能力：毛利率、營業利益率與淨利率均較去年同期提升，分別來到 25%、8% 與 7%。
- 未來展望：
- 房市看法：台灣房市已由年減轉為微幅年增，呈現緩步復甦趨勢，預期 2027 年整體表現將優於 2026 年。
- 營運策略：仲介本業將深化數位應用；開發事業將聚焦於非購地式的合建與都更案，如土城樹林線捷運聯開案及中山區公辦都更案，以建立長期穩定的營收來源。
2. 信義主要業務與產品組合
信義房屋以不動產仲介為核心，並拓展至不動產開發、海外不動產、觀光旅遊等多角化經營。業務範圍涵蓋台灣、中國大陸、日本及馬來西亞。
- 仲介本業 (信義房屋)：為最主要的營收來源，2026 年前三季營收佔比達 72%。公司持續推動「圓夢行動計畫」並善用 AI 數位科技提升服務品質。近期因應人才招募挑戰，進行門市整併，2026 年 11 月底全台總店數為 423 家，較 7 月底減少 7 家。
- 國內開發事業 (信義開發)：
- 「嘉品」案已完銷並完成交屋。
- 「嘉學」案已完銷，預計 2028 年交屋。
- 策略轉型：未來將持續以非購地的輕資產模式（如合建、都更）為主。目前重點開發案包括土城樹林線的 LG17、LG16A、LG16B 三個捷運聯開案，以及首個公辦都更案「中山區長春段案」。
- 大陸開發事業 (久信置業)：
- 上海「山水嘉庭」案自 2025Q4 採取新銷售策略後，銷售與交屋回溫。截至 2026 年 9 月底，全案 608 套已售 85%，累計認列營收約新台幣 74 億元。
- 2026Q3 交屋 36 套，貢獻營收 4.37 億元。公司目標於 2027 年將剩餘戶數全數完銷。
- 日本事業 (日本信義)：持續優化台日鏈服務，並積極招募在地人才，深化在地化服務量能。同時，將發展租賃仲介業務。2026 年前三季營收佔比為 5%。
- 觀光旅遊事業：
- 馬來西亞馬林松酒店：興建工程持續進行，預計 2027 年底正式營運。
- 環灘島：專注於生態永續，持續進行海洋保育、島上造林、濕地修護及碳匯研究。
3. 信義財務表現
- 2026Q3 關鍵財務數據：
- 合併營收：28.3 億元，年增 23%，季減 7.5%。
- 合併毛利：7.08 億元，年增 27%。毛利率為 25%，年增 1 個百分點。
- 合併營業利益：2.19 億元，年增 68%。營業利益率為 8%，年增 2 個百分點。
- 合併稅後淨利：1.93 億元，年增 113%。淨利率為 7%，年增 3 個百分點。
- EPS：0.26 元。
- 財務增長動能：
- 勞務收入增加：核心仲介與代銷業務動能改善，勞務收入年增 1.19 億元。
- 銷貨收入大增：大陸「山水嘉庭」案交屋回溫，銷貨收入年增 4.05 億元。
- 毛利改善：除了營收增長，去年同期開發事業有提列存貨跌價損失，而本期無此影響，使毛利顯著回升。
- 業外收益挹注：營業外淨收入增加 2800 萬元，主要來自匯兌利益增加 1900 萬元，且無去年同期的投資性不動產減損。
- 資產負債狀況 (截至 2026 年 9 月底)：
- 現金：較 2025 年底增加 12.47 億元，主因「嘉品」案交屋帶來營業現金流入。
- 存貨：較 2025 年底減少 8.85 億元，主因「嘉品」及「山水嘉庭」案交屋認列。
- 財務比率：流動比率 361%，負債比率 58%，財務結構維持穩健。
4. 信義市場與產品發展動態
台灣房市趨勢：專案經理曾敬德指出，房市交易量已從年減轉為微幅年增，顯示市場已進入築底階段，有機會緩步復甦。第七波信用管制影響已淡化，但需觀察未來房貸市場資金是否穩定。
商用不動產市場：受惠於 AI 產業發展，廠辦、辦公及工業地產需求強勁，市場能見度高。2026 年前 10 個月整體商用不動產交易額較去年同期成長超過一倍，尤其在桃園、台中、苗栗等地區交易明顯放大。
預售市場：整體表現平淡，呈現個案表現格局。未來指標性大案的推出，或將吸引新的市場買氣。
開發案策略調整：信義開發明確轉向非購地式的開發模式，包括合建、都更及聯開案。此策略旨在降低土地持有風險，並透過長期穩定的開發案源，創造每年可預期的交屋營收，擺脫過往獲利不穩定的模式。
5. 信義營運策略與未來發展
- 長期發展計畫：
- 仲介本業：持續以「圓夢行動計畫」激勵同仁，並結合 AI 數位科技與直營體系聯賣優勢，提升服務效率與客戶體驗。
- 開發事業：積極推動輕資產開發案，除了已簽約的捷運聯開案，也將整合公辦都更案鄰地，擴大開發效益，目標是建立每年穩定貢獻營收的開發模式。
- 海外事業：日本信義將深化在地化經營，並拓展租賃業務。馬來西亞則專注於酒店的興建與開幕前置作業，並落實環灘島的永續發展目標。
- 人才與組織：
- 面對少子化與人才競爭的挑戰，公司正透過門市整併優化人力配置。
- 為留住人才，公司持續優化工作環境，如 2026 年 7 月推出生日假等多項新假別，並實施彈性上下班制度，以提升員工福祉。
6. 信義展望與指引
- 2026Q4 展望：預期 11、12 月傳統旺季的到來，房仲本業營運可望獲得改善。大陸事業方面，仲介業務力求損益兩平，開發案「山水嘉庭」將持續穩定銷售與交屋。
- 2027 年展望：
- 台灣房市：預期市場將延續築底後緩步復甦的趨勢，整體表現有望優於 2026 年，價量呈現穩定盤整。
- 開發事業：大陸「山水嘉庭」案力拚完銷。台灣部分尚無新建案交屋計畫，但將持續推進捷運聯開案與都更案的前置作業，預計 2028 年下半年起陸續推案預售。
- 商用不動產：AI 產業趨勢不變，相關需求預期將持續，全球資產將繼續把握此市場機會。
7. 信義 Q&A 重點
Q: 公司近期減少門市的原因？對未來店數與房仲營收的預估？在人才招募上是否遇到困難？
A: 門市減少除了商圈經營調整外，主要原因是人才招募未達預期，導致部分分店人力不足，影響排班與運作，因此進行整併以優化人力配置。房仲業離職率偏高，加上大環境人才競爭激烈，確實對招募造成影響。公司正透過優化薪獎福利、提供多元假別及彈性工時等方式留才。因財測法規限制，不便提供具體的營收成長預估。
Q: 2027 年台灣房市價量展望如何？
A: 房市經歷 2025 年的量縮價修與 2026 年的打底後，預期 2027 年表現會比 2026 年更好。在自用買盤為主軸下，價格將趨於穩定盤整，而交易量有機會緩步復甦。須留意政策及通膨等外部變數。
Q: 公司是否考慮像同業一樣擴大購地自建，以穩定獲利？
A: 不會。公司的策略是避免透過持有土地賺取資本利得，而是專注於輕資產的開發模式，如合建、都更與聯開案。此模式雖整合時間較長，但目標是建立一個每年都有穩定建案可交屋認列的經營模式，以改善過往獲利波動較大的情況。
Q: 中國大陸事業第四季及未來的展望如何？「山水嘉庭」案何時能清空？
A: 大陸仲介業務 (上海、蘇州信義) 第四季目標是損益兩平。開發案「山水嘉庭」因先前已提列存貨跌價損失至約損平狀態，目前重點是穩定銷售並回收資金，預期第四季可能因營業費用而有小幅虧損。原預計 2026 年完銷的目標將延後，目前預計在 2027 年全數銷售完畢。
Q: 商用不動產的交易量提升是否顯著？
A: 是。受惠於 AI 產業投資，2026 年前 10 個月商用不動產交易額較去年同期成長超過一倍。廠辦、工業地產需求強勁，此趨勢預計將延續，但成長幅度可能不如 2026 年的爆發期。
Q: 公司在代銷業務的發展策略為何？
A: 公司會謹慎接案，並未計畫往代銷業務大力發展，大致維持現有規模。目前會與建商客戶合作，從前期產品規劃設計介入，創造價值，而非單純追求接案量。
Q: 轉投資事業如樂居網、大家建設、科威等的現況？
A:
- 樂居網 (LAKU) 與樂屋網 (Leju)：這兩家公司皆為獲利狀態，信義按持股比例認列投資收益。
- 大家建設、信義置業 (台灣)：這兩家是為未來合作案預先成立的空殼公司 (Paper company)，目前無實際營運。
- 科威 (Coldwell Banker)：與美國的合作，其中國大陸品牌已出售，香港公司目前為靜止狀態，僅有少量維護費用。
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