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1. 信義營運摘要
信義房屋 (9940) 於 2026 年 3 月 11 日舉行 114 年第四季法人說明會。公司全年營運受央行選擇性信用管制影響，房市交易量萎縮，但自 8 月起營收表現已逐步改善，展現相對韌性。開發事業受惠於板橋「嘉品案」年底開始交屋，挹注營收。
- 114 全年度財務表現：
- 合併營收為新台幣 114.57 億元，年減 10%。
- 營業利益為新台幣 4.22 億元，年減 77%。
- 合併稅後淨利為新台幣 2.19 億元，年減 88%。
- 每股盈餘 (EPS) 為 0.28 元。
- 主要業務發展：
- 仲介本業：雖受市場影響營收下滑，但仍維持盈餘經營。公司透過「圓夢行動計畫」激勵同仁，自 8 月起業務動能明顯改善。
- 開發事業：板橋「嘉品案」於 114 年第四季開始交屋，認列營收 21.57 億元，貢獻毛利 4.4 億元。然而，大陸「山水嘉庭案」因應銷售計畫調整，第四季增提 3.24 億元 的存貨跌價損失。
- 未來展望：
- 房市預期將延續「量價盤整」走勢，消費者購屋態度保守。
- 公司將持續深化數位科技應用，並以輕資產模式（如都更、合建）在台灣進行開發案佈局。日本事業將強化在地化經營。
2. 信義主要業務與產品組合
- 核心業務：公司業務主要分為房地產仲介及開發兩大板塊，地理佈局涵蓋台灣、中國大陸及日本。
- 業務組合比重 (114 全年度)：
- 信義房屋 (仲介本業)：佔比 68%，為最主要的營收來源。
- 國內開發事業：因「嘉品案」交屋，佔比提升至 19%。
- 日本信義：營運穩健，佔比 6%。
- 其他國內外子公司佔比約 7%。
- 各事業群摘要：
- 台灣仲介事業：為應對市場盤整，公司採取「汰弱留強」策略調整分店，總店數由 465 家減少至 439 家。同時，透過內部激勵計畫與數位工具提升業務動能與服務效率。
- 開發事業：
- 嘉品案 (板橋)：114 年底已交屋 8 成 (91 戶)，剩餘戶數預計於 115 年第一季完成交付。
- 嘉學案 (新莊)：已 100% 完銷，預計於 117 年 (2028 年) 交屋。
- 山水嘉庭案 (無錫)：銷售計畫調整後動能提升，但因重新評估淨變現價值而提列存貨跌價損失。
- 未來佈局：將著重於雙北地區的都更、合建及捷運聯開案，採取輕資產策略，並依循「軌道經濟學」進行佈局。
- 日本事業：經營穩健增長，品牌力已建立。未來將推動在地化服務，已規劃於涉谷及麻布十番開設街邊店，並擴大租賃仲介市場。
- 東馬觀光旅遊事業：
- 馬林松酒店：工程持續進行，目標於 116 年底 (2027 年底) 開幕營運。
- 環灘島：以長期生態復育為主，包含海龜復育、土壤改造及森林碳匯研究。
3. 信義財務表現
- 關鍵財務指標 (114 全年度)：
- 合併營收：新台幣 114.57 億元，年減 10%。
- 營業毛利：新台幣 22.2 億元，年減 39%。毛利率為 20%，較去年同期減少 9 個百分點。
- 營業利益：新台幣 4.22 億元，年減 77%。營業利益率為 4%。
- 稅後淨利：新台幣 2.19 億元，年減 88%。淨利率為 2%。
- 季度表現 (114Q4 vs 114Q3)：
- 受惠於「嘉品案」集中交屋，第四季合併營收達 46.47 億元，季增 102%。
- 仲介本業營收季增 10%，顯示業務動能轉強。
- 稅後淨利為 1.6 億元，季增 77%。
- 驅動與挑戰因素：
- 正面驅動：「嘉品案」交屋為營收主要動能；仲介業務自 8 月後回穩；日本事業穩定貢獻。
- 負面挑戰：央行信用管制持續影響市場交易量；大陸「山水嘉庭案」提列 3.7 億元 (第四季單季) 存貨跌價損失；全年兌換損失增加 1.76 億元；淨利息支出增加 1.16 億元。
- 財務結構：
- 截至 114 年底，流動比率為 305%，負債比率為 58%，整體財務狀況維持穩健。
- 存貨因「嘉品案」交屋而減少 15.12 億元至 63.66 億元。
4. 信義市場與產品發展動態
- 市場趨勢與展望：
- 房市已進入盤整期，雙位數的交易量年減幅度已不復見。
- 強勁的股市表現可能對房市形成支撐，但資金挪動效應尚待觀察。
- 首購族群的房貸申辦已逐漸恢復正常，對市場具正面影響。
- 預售市場量縮後略見反彈，後續需觀察開發商的定價與銷售策略。
- 數位科技與 AI 應用：
- 公司積極投入數位轉型，近期榮獲 AI 創新百強鑽石級肯定。
- 對外應用：推出「數位智能賞屋」、AI 自動配客配案、官網「一鍵清楚」(利用生成式 AI 清理物件照片雜物) 等功能，以優化客戶體驗。
- 對內應用：建立數據中台深度經營客戶資料，並開發內部 AI 工具，提升同仁工作效率與決策品質，目標是實現「人機協作」，提升個人產值以應對少子化趨勢。
5. 信義營運策略與未來發展
- 長期發展計畫：
- 仲介本業：持續推動「圓夢行動計畫」激發同仁動能，並利用品牌與直營體系優勢，結合數位科技提供專業服務。
- 開發事業：台灣市場將是未來重心，聚焦雙北地區的都更、合建等輕資產模式。大陸市場中長期無新增拿地計畫。
- 海外事業：日本信義將從服務台籍客戶擴展至在地化經營；馬來西亞觀光事業依計畫推進。
- 競爭優勢：
- 穩固的品牌形象與直營體系。
- 長期累積的客戶數據與領先的數位科技應用能力。
- 在日本市場已建立成熟的台日鏈服務資源。
- 風險與應對：
- 市場風險：主要風險為政府政策的不確定性。公司透過提升內部經營效率與多元化業務（如開發、日本事業）來應對。
- 結構性風險：管理層在 Q&A 中提及「少子化」對招募與客戶結構的長期影響，將透過 AI 工具提升人均產值，並讓工作模式更現代化，以吸引新世代人才。
6. 信義展望與指引
- 短期市場預測：預期 115 年上半年房市將延續盤整格局，交易量回溫幅度有限。市場在政策衝擊後已逐漸穩定，處於築底階段，有機會緩慢轉好。
- 公司營運指引：
- 嘉品案：剩餘戶數與商場將於 115 年第一季完成交付及正式營運。
- 嘉學案：預計於 117 年交屋。
- 捷運聯開案：已完成簽約，持續推進設計規劃。
- 日本事業：將開設兩家新分店，並擴大租賃市場經營。
7. 信義 Q&A 重點
Q：關於 114 年店數減少的原因，以及未來是否會持續關店？
A：店數減少主要是基於「汰弱留強」的策略，針對部分因商圈移轉或長期經營績效不彰的分店進行整併。這並非單純因應市場變化而關店，關鍵在於內部人才培育，我們致力於培養合格的店長來提升分店的經營能力。未來策略的核心是輔導店長，穩定團隊，而非預設持續關店。
Q：少子化斷層已進入社會，公司如何應對首購及租屋市場支撐力道可能減弱的現象？
A：感謝投資人提醒。少子化是台灣嚴肅的議題，對房仲這種勞力密集的服務業影響深遠，我們一直密切關注。這不僅影響人才招募，也改變了客戶結構。我們的應對方式之一就是積極運用數位科技與 AI，希望藉此解決部分由少子化帶來的衝擊，提升個人產值，並持續關注此議題對行業的影響，做好妥善準備。
Q：公司未來的拿地計畫為何？另外，仲介的「圓夢計畫」成效如何？
A：
- 拿地計畫：大陸市場中長期沒有新的拿地計畫。台灣方面，重心將放在雙北地區，且主要透過合建、都更、全案服務等輕資產模式進行，較少直接購地。我們會依循「軌道經濟學」的概念，在交通便利、人流匯集處進行精準佈局。
- 圓夢計畫：此計畫在 114 年初推動時成效未達預期，經內部檢討溝通後，自 8 月份起成效顯著，例如 8-9 月仲介營收成長了 20%。計畫的核心是激勵同仁將工作與成就自我及客戶的夢想連結，從而去努力。雖然已有成效，但我們認為還有進步空間，今年會持續優化。
Q：公司在 AI 應用方面的具體進展？
A：我們近期獲得了 AI 創新百強的鑽石級肯定。應用層面涵蓋對外客戶服務與對內營運效率：
- 對外：包括「數位智能賞屋」、官網照片「一鍵清楚」功能、數位廣告投放優化、遠距視訊簽約等。
- 對內：我們利用累積 40 多年的數據建立中台，以更深度地經營老客戶。同時也開發內部 AI 模型，協助同仁快速查找資料。目標是「人機協作」，提升同仁產值，而不是用 AI 取代人力，尤其在少子化的背景下，提升效率比裁員更重要。我們希望藉此讓房仲業變得更科技、更吸引年輕世代。
Q：公司如何看待今年的房市景氣？
A：房市自 2024 年進入盤整期，市場已逐漸適應政府的管制措施。目前買賣雙方態度仍較為觀望，但有幾點正面因素：股市動能強勁，對房市有潛在支撐；首購族的房貸政策已恢復正常。歷史經驗顯示，當年度買賣移轉棟數降至 26 萬棟的低點後，隔年通常有機會反彈。因此，雖然今年市場仍以盤整為主，但已處於築底階段，有機會呈現緩步轉好的趨勢。
免責聲明
本報告內容使用 AI 技術根據各家公司法說會之影音內容進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望，內容僅供參考，不構成任何投資建議。
