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本報告內容使用 AI 技術，根據 台灣證券交易所及櫃買中心法說會之官方影音檔 進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望。
1. 營運摘要
信義房屋 2025Q2 營運表現受市場環境影響顯著。合併營收為新台幣 22.93 億元，年減 47%；稅後轉為淨損 1.19 億元，年減 117%，主要歸因於央行信用管制政策持續，房市交易量低迷，加上業外因美元貶值產生匯兌損失。單季每股稅後虧損 0.17 元。毛利率由去年同期的 32% 下滑至 18%。
重要發展方面，公司為加速資金回收，調整大陸「山水嘉庭」建案售價，並因此於本季提列 1.2 億元 的存貨跌價損失。展望未來，公司認為房市已處於底部，並將透過內部「圓夢行動計畫」激勵業務信心。板橋「嘉品」案預計於 2025Q4 開始交屋，屆時將對營收與獲利產生貢獻。
2. 主要業務與產品組合
- 核心業務: 主要業務為房地產仲介，營運地區涵蓋台灣、中國大陸及日本。此外，亦有不動產開發及觀光旅遊事業。
- 營收結構:
- 在無大型開發案入帳期間，營收主力仍為信義房屋本業，2025Q2 佔合併營收 85%。
- 相較去年同期，日本信義表現逆勢成長，營收佔比從 4% 提升至 8%。
- 大陸仲介事業（上海信義、蘇州信義）佔比也由 1% 微幅增至 2%。
- 各事業群摘要:
- 台灣房仲: 受央行信用管制政策影響，營收顯著下滑。截至 2025 年 7 月，全台直營分店數為 456 家，較去年同期減少 9 家，公司持續針對經營績效不彰的分店進行調整。
- 大陸開發事業:
- 無錫「山水嘉庭」: 為加速去化，已調整銷售價格，並於本季提列 1.2 億元存貨跌價損失。
- 上海「信義嘉庭」: 本季僅有少量車位營收。
- 台灣開發事業:
- 板橋「嘉品」案: 已完銷，總銷約 28 億元，預計 2025Q4 開始交屋，可望貢獻約 5-6 億元利潤。
- 新莊「嘉學」案: 已完銷，總銷約 28 億元，預計 117 年 (2028 年) 交屋。
- LG 萬大樹林線聯開案: 預計 116 年 (2027 年) 啟動規劃。
- 東馬觀光旅遊事業:
- 馬林松酒店: 結構工程持續施工中，預計 116 年 (2027 年) 下半年正式營運。
- 環灘島: 持續進行生態復育等長期計畫。
3. 財務表現
- 關鍵財務指標 (2025Q2):
- 合併營收: 22.93 億元，年減 47%，季增 3.6%。
- 營業毛利: 4.1 億元，毛利率 18%，較去年同期的 32% 下滑 14 個百分點。
- 營業利益: 虧損 499 萬元，較去年同期由盈轉虧。
- 稅後淨利: 虧損 1.19 億元，淨利率 -5%。主要受營收下滑及業外匯損影響。
- 每股虧損 (EPS): -0.17 元。
- 財務驅動與挑戰:
- 營收衰退: 營收年減 47%，主因是房市交易量萎縮。由於人事等成本相對固定，營收大幅下滑導致毛利率及營業利益率顯著壓縮。
- 業外匯損: 2025Q2 因美元對新台幣貶值，產生 8,500 萬元的淨兌換損失，侵蝕獲利。2025 上半年累計匯損為 4,400 萬元。
- 存貨跌價損失: 為加速大陸建案「山水嘉庭」的銷售與資金回收，公司調整售價後，依會計準則提列 1.2 億元的未實現存貨跌價損失。
- 資產負債狀況:
- 截至 2025 年 6 月底，現金及約當現金約 49.8 億元。
- 短期借款增加 22.9 億元，主要用於營運周轉及償還對子公司的款項，公司表示此為暫時性水位增加。
- 負債比率為 64%，流動比率 183%，財務結構尚屬穩健。
4. 市場與產品發展動態
- 市場趨勢與機會:
- 管理層認為，房市在不確定因素（如美國關稅）逐漸明朗後，將回歸基本面。目前市場最關鍵的變數是房貸政策的鬆緊程度。
- 銀行自主管理預計於年底屆滿，後續央行態度將是觀察重點。市場已轉為典型的買方市場，議價空間增加，交易時間拉長。
- 股市回升對房市具備資產效應，有助於穩定信心，但難以完全抵銷信貸緊縮的衝擊。
- 各市場表現:
- 北台灣: 房價漲幅相對溫和，此波修正期交易量縮幅度較小。
- 中南部: 過去漲幅較大，本波量縮情況較為明顯，未來需觀察屋主讓價意願是否能帶動成交。
- 預售市場: 呈現個案表現，開發商透過產品規劃、付款方式等吸引自用型買盤。
- 商用市場: 貸款條件相對支持，表現較住宅市場穩定。
- 日本事業發展:
- 將持續運用台日服務鏈的優勢，並加強在地化服務。
- 除了現有的新成屋（一手房）代銷與中古屋（二手房）買賣，已開始著手規劃租賃服務，以切入日本當地更龐大的租賃市場。
5. 營運策略與未來發展
- 長期計畫:
- 仲介本業: 推動「圓夢行動計畫」，透過聚焦業務同仁個人目標，提振內部士氣與作業信心。同時，提升集團內部（如仲介與代銷）的轉介媒合效率。
- 成本控管: 將更精準管控行銷投放等支出，部分年約制費用改為季約或月約，以增加彈性。但強調不會單純為控制成本而大規模關店。
- 人才策略: 透過優化工作流程、完善獎金制度及強化雇主品牌（強調社會價值），應對人才流失問題。
- 競爭定位:
- 作為市場龍頭，公司與金融機構關係良好，在房貸申請速度與條件上仍具備相對優勢。
- 安信建經的「全案管理」服務，為地主提供從規劃、興建到融資協調的整合服務，與信義開發的業務有機會進一步整合，提供一條龍服務。
- 風險與應對:
- 外匯風險: 針對第二季的匯損，公司已採取行動，減持美元部位，並將資金匯回台灣償還借款或增資海外子公司，以降低未來匯率波動的衝擊。
- 市場風險: 面對房市低迷，公司策略並非消極等待，而是透過內部計畫與提升服務品質，力求表現優於產業平均。
6. 展望與指引
- 短期展望:
- 管理層判斷，目前房市交易量已處於谷底。雖然央行政策短期內難以大幅鬆綁，但市場最擔心的不確定性已逐漸消散。
- 2025Q4 將有板橋「嘉品」案開始交屋，預計認列營收與獲利，將為下半年營運帶來顯著貢獻。
- 中長期展望:
- 房市能否回溫，關鍵在於央行後續對房貸的態度，預期政策可能「緊中帶鬆」。
- 日本事業將透過發展租賃服務，開拓新的成長動能。
- 馬來西亞「馬林松酒店」預計於 2027 年下半年營運，預期投資回收期約 15-16 年，內部目標投報率約 8%。
7. Q&A 重點
- Q: 2025Q2 毛利率從去年同期 32% 大幅下降至 18% 的原因？下半年展望如何？A: 主要原因是營收年減 47%，但人事等固定成本並未等比例下降，導致毛利率被壓縮。產品組合與成本結構變化不大。下半年若「嘉品」案順利交屋，雖其毛利率約 19%，對整體毛利率拉升有限，但能貢獻穩定的獲利（約 5-6 億元）。公司內部目標是透過努力將毛利率拉回近三成水準。
- Q: 如何看待北、中、南房市的差異？仲介與代銷產業現況？A: 中南部過去漲幅可觀，本波修正量縮較明顯；北部漲幅較小，市況相對穩定。目前是典型的買方市場，議價空間拉大。代銷業同樣受衝擊，交易量萎縮，業者在新接案與成本控制上更趨保守。
- Q: 第二季業外匯損金額為何？公司有何避險措施？A: 2025Q2 的淨匯損金額為 8,500 萬元。主因是持有先前從大陸匯回的美元資產，而美元對台幣短期內大幅貶值。因公司非進出口產業，外匯避險工具有限。目前已減持美元部位，將資金匯回或轉作他用，以降低未來波動風險。
- Q: 營收持續下滑，公司是否有大規模關店計畫？A: 公司會針對長期虧損、經營績效不彰的分店進行調整，但不會有大幅關店計畫。關店決策主要基於經營成效，而非單純的成本考量。截至 7 月底，店數年減 9 家。
- Q: 無錫「山水嘉庭」案調整售價，價值流失多少？A: 為加速資金回收，公司調整了未售住戶及商舖的價格，並依此重新評估淨變現價值，提列了 1.2 億元的未實現存貨跌價損失。此舉已帶來來人量提升，並在 6 月底前成交兩戶。
- Q: 馬來西亞「馬林松酒店」的損平入住率、預期投報率及回收期？A: 公司目標是獲利而非僅損平，初期營運目標入住率約 5-6 成，穩定後期望達到 6-7 成以上。目前當地同級酒店入住率可達七成以上。此案預計投資回收期約 15-16 年，內部預估投報率約 8%。
- Q: 日本信義發展租賃服務與拓展代銷新案的進度？A: 一手房（新築）代銷業務一直都有在進行，是台日店的重要業務。而租賃服務是為切入日本在地市場而規劃，目前正在起步階段，因為當地市場以租賃為主，是未來發展重點。
- Q: 安信建經的「全案管理」業務經營多年，成效如何？A: 安信主要業務是「全案管理」，接受地主委託代為管理建案，時程長，類似都更，因此營收較不穩定。雖有獲利，但案量不大，非主要營收來源。安心建經則是承作履約保證業務。
- Q: 如何看待近期股市與房市走勢背離？A: 兩者脫鉤主因是央行採取的信用管制措施，直接限縮流入房市的資金。雖然股市回溫對民眾資產有修復作用，屬中性偏多，但房市基本面仍受制於房貸緊縮的壓力，需求端被壓抑。
- Q: 頭城「北光農場」收購一年後的現況與規劃？A: 目前定位為員工教育訓練中心，並對內部同仁開放住宿。已進行硬體修繕，但未對外營業。未來會結合永續議題，規劃生態旅遊，但需要較長時間。
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