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1. 信義營運摘要
信義房屋 (9940) 於 2026 年 8 月 12 日舉行線上法人說明會，由財務長陳志桓及不動產企研室專案經理曾敬德說明 2026 年第二季營運成果與未來展望。
- 2026Q2 財務亮點:
- 合併營收 30.6 億元，年增 33%。營收增長主因來自信義房屋本業營收增加 4.86 億元 (年增 25%)，以及大陸開發事業「山水嘉庭」案因銷售動能提升，營收增加 3.08 億元。
- 合併營業利益 3.78 億元，相較去年同期由虧轉盈。
- 合併稅後淨利 3.32 億元，年增 4.52 億元。
- 每股盈餘 (EPS) 為 0.45 元，較去年同期增加 0.62 元。
- 毛利率 28%，年增 10 個百分點；淨利率 11%，年增 16 個百分點。
- 主要業務發展:
- 仲介本業: 營運趨勢向上，公司持續推動內部「圓夢行動計畫」並深化數位 AI 工具應用。為優化營運效率，採取「汰弱留強」策略，截至 2026 年 7 月底，總店數為 430 家，較第一季末減少 6 家。
- 開發事業: 國內「嘉品」案已完銷交屋；「嘉學」案預計 2028 上半年交屋。大陸「山水嘉庭」案銷售持續改善。
- 日本事業: 於東京港區開設第二家街邊店「三田店」，深化在地經營，並計畫擴大租賃仲介市場。
- 未來展望:
- 公司預期台灣房市將維持年增築底復甦的態勢，自用型買盤為市場主力。「青安 3.0」政策將對首購族群提供支撐。
- 商用不動產市場受惠於 AI 商機，廠辦、辦公室等產品需求能見度高。
2. 信義主要業務與產品組合
- 核心業務: 主要營收來源為房地產仲介服務，佔 2026 上半年合併營收 71%。業務範圍涵蓋台灣、中國大陸及日本。開發事業與觀光旅遊事業為公司多角化經營的重要佈局。
- 各事業體表現:
- 房仲事業:
- 台灣: 營收穩健成長，為集團主要獲利貢獻來源。
- 中國大陸: 上海與蘇州各有 6 家分店，營運接近損益兩平，並利用在地優勢服務台商客戶。
- 日本: 持續整合台日資源，在東京港區採「小池塘當大魚」策略集中發展，並將租賃市場視為未來重要成長動能。
- 馬來西亞: 由於當地二手房市場機制與預期有落差，已於 2026 年 2 月結束營運。
- 開發事業:
- 信義開發 (台灣):
- 「嘉學」案: 已完銷，預計 2028 上半年交屋。
- 捷運聯開案: 土城樹林線 LG17、LG16A、LG16B 三案已完成簽約，預計 2028 下半年陸續推案。
- 公辦都更案: 中山區長春段都更案已獲最優申請人資格，並於法說會當日簽約。
- 策略: 未來將持續以合建、聯開案等非購地式的模式進行開發。
- 久信置業 (大陸):
- 「山水嘉庭」案: 總戶數 608 戶，截至 2026 年 6 月底已銷售 74%，累計交屋 461 套。2026Q2 認列營收 3.1 億元。
- 信義開發 (台灣):
- 觀光旅遊事業 (東馬):
- 馬林松酒店: 結構工程持續進行，部分樓棟已達最高樓層 (20 樓)，預計 2027 年底正式營運。
- 環灘島: 長期專注於生態保育與永續發展，包括海龜復育、土壤改造及碳匯研究。
3. 信義財務表現
- 2026Q2 關鍵財務指標:
- 合併營收: 30.6 億元，年增 33%。
- 營業毛利: 8.67 億元，年增 112%。
- 營業利益: 3.78 億元，較去年同期虧損 500 萬元大幅改善。
- 稅後淨利: 3.32 億元，去年同期為虧損 1.19 億元。
- 每股盈餘 (EPS): 0.45 元。
- 財務驅動與挑戰:
- 營收增長動能: 主要來自台灣房仲業務因市場回溫而成長，以及大陸「山水嘉庭」案交屋順利。
- 獲利改善因素:
- 本業營收增加帶動營業利益成長 3.06 億元。
- 「山水嘉庭」案提列的未實現存貨跌價損失較去年同期減少 9,200 萬元。
- 營業外淨收入增加 1.05 億元，主因去年同期有 8,500 萬元匯兌損失，而本期處分大陸「信義嘉庭」商鋪認列 4,000 萬元利益。
- 資產負債狀況:
- 存貨: 較 2025 年底減少 6.62 億元，主因「嘉品」案完工交屋及「山水嘉庭」案交付房屋。
- 不動產、廠房及設備: 增加 9.47 億元，主要為馬來西亞酒店工程投入。
- 借款總額: 增加 8.56 億元，用於支應營運需求及子公司投入。
- 財務比率: 流動比率 320%，負債比率 58%，整體財務狀況穩健。
4. 信義市場與產品發展動態
- 台灣房市趨勢:
- 市場築底復甦: 建物買賣移轉棟數已連續數月出現年增，市場呈現「中心偏向復甦」的趨勢，但仍以自用型買盤為主。
- 政策影響: 「青安 3.0」優惠房貸政策有利於首購族群，預期效果將在第四季更為明顯。
- 資金動能: 股市財富效應帶動高資產族群對房地產的關注度增加。
- 各區表現: 雙北市表現相對穩健，中南部則因去年基期較低，反彈力道較明顯。台北市 3,000-5,000 萬元及 5,000 萬元以上的產品交易回溫最為顯著。
商用不動產: AI 產業商機帶動相關的工業地產、廠辦及辦公室需求，能見度高。
- 海外市場動態:
- 日本: 為擴大在地服務，已在東京港區開設第二家街邊店「三田店」。未來將強化租賃仲介市場的經營，此為東京房市最大宗的業務。
5. 信義營運策略與未來發展
- 長期發展計畫:
- 仲介業務: 持續深化「圓夢行動計畫」，激勵同仁工作動能；並善用 AI 數位科技，發揮直營體系的綜效與品牌優勢。
- 開發業務: 策略性轉向非購地式開發，如捷運聯開案、公辦都更及合建案，以降低土地取得成本與風險，並考慮引進策略投資夥伴。
- 日本市場: 穩健拓展在地化經營，整合台日鏈資源，並逐步擴大租賃市場佔有率。
- 觀光事業: 確保馬來西亞酒店如期完工，並持續在環灘島投入永續發展工作。
- 競爭優勢:
- 直營體系: 擁有高度整合與管理效率，有利於推動數位轉型與維持服務品質。
- 品牌信譽: 長期建立的品牌形象，在台灣市場具備高度客戶信任感。
- 多元化佈局: 透過開發、觀光及海外事業，分散單一市場風險。
6. 信義展望與指引
- 市場展望:
- 2026 下半年台灣房市: 預期將延續築底復甦態勢，交易量有機會維持年增。市場格局穩定，由自用需求主導。
- 主要支撐力道:
- 政策面: 「青安 3.0」方案對首購市場提供實質幫助。
- 資金面: 股市帶來的資金效益，可能促使部分資金轉進房市進行資產配置。
- 成長機會與風險:
- 機會:
- AI 帶動的商用不動產需求。
- 台灣經濟基本面強勁，支撐房市穩定發展。
- 日本租賃市場的龐大潛力。
- 風險:
- 房市政策仍採滾動式檢討，存在不確定性。
- 全球經濟情勢變化可能影響市場信心。
- 機會:
7. 信義 Q&A 重點
Q: 日本事業的發展策略與未來展店計畫？營收會以租賃還是買賣為主？
A: 日本是長期經營的市場，勢必會持續擴大。目前已開設第二家街邊店「三田店」，採用穩紮穩打的方式，未來是否開設第三家店會審慎評估。短期營收仍以買賣業務為主，但東京租賃市場規模龐大，是未來發展重點，比重會逐漸提升。
Q: 公司店數在減少，為何還看到有分店在裝潢？
A: 整體店數減少是「汰弱留強」的策略性調整。部分分店（如北投捷運店）為自有資產，因設施老舊而進行翻新，旨在提升品牌形象與客戶體驗。裝潢決策會優先考慮自有店面或租約穩定的據點。
Q: 沙巴的環灘島飯店是否也會委託洲際酒店經營？
A: 目前尚未確定。公司主要心力投入在興建中的馬林松洲際酒店，環灘島的開發步調較緩，未來合作對象仍在評估中，不排除任何可能性。
Q: 公司自有資產的分店有幾家？
A: 目前全台 430 家分店中，有 11 家為自有資產。
Q: 北關農場的經營狀況？
A: 目前主要作為員工訓練用途，對外營業規模很小，處於小額虧損狀態。未來規劃仍在評估中，尚未大規模對外招攬遊客。
Q: 大陸仲介門市的經營狀況？
A: 目前在上海和蘇州各有 6 家分店，經營狀況約在損益兩平。除了服務在地客戶，也發揮優勢協助台商進行房產規劃。
Q: 大馬（馬來西亞）的經營狀況？
A: 因難以複製成功經驗至當地二手房市場，已於 2026 年 2 月結束營運。
Q: 信義房價指數連兩季成長，是否代表房市已打底完成？
A: 確實認為市場已進入打底期，在強勁的經濟動能支撐下，可能已開始緩步復甦。但市場仍以自用為主，交易量短期內不會出現爆發性增長。
Q: 「青安 3.0」政策上路後，對業務量的影響？
A: 此政策對首購族群非常有吸引力。但 7、8 月為傳統淡季，實際影響需待 9 月後觀察，迎接第四季旺季。整體而言，對市場是正向的。
Q: 哪個總價帶的產品回溫最明顯？
A: 在台北市，3,000 萬至 5,000 萬元以及 5,000 萬元以上的產品交易量回溫感受最明顯，部分客戶資金來自股市，甚至無需貸款。
Q: 何謂「非購地式」潛案開發？
A: 指的是不以直接購買土地為主的開發模式，例如合建、捷運聯開案，或是擔任地主的全案管理顧問，協助整合資金、營造廠等資源。
Q: 因應通膨，公司是否有調薪計畫？
A: 幕僚同仁每年會依績效調薪，過去平均幅度約 2-3%。業務同仁的收入主要來自業績獎金。公司會持續評估調整基本薪資的必要性。
免責聲明
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- 房仲事業:
