【信義法說會重點內容備忘錄】未來展望趨勢 20260511

1. 信義營運摘要

信義房屋 (9940) 於 2026 年第一季法說會上公布營運成果。因開發案交屋挹注，合併營收顯著成長，但房仲本業營收與去年同期持平。公司展望未來，認為房市雖仍在「量價盤整」階段，但市場氣氛已有所回溫，剛性需求買盤逐漸浮現。

• 2024Q1 財務亮點：
  • 合併營收：新台幣 28.77 億元，年增 30%。主要動能來自「嘉品」建案餘屋交付，貢獻營收 6.01 億元。
  • 營業利益：新台幣 2.09 億元，年增 589%。主因為「嘉品」案貢獻毛利 1.23 億元，加上仲介及觀光旅遊事業成本費用控管得宜，利益增加 6,100 萬元。
  • 合併淨利：新台幣 1.63 億元，年增 77%。
  • 每股盈餘 (EPS)：0.22 元，較去年同期增加 0.1 元。
  • 毛利率與淨利率分別為 23% 與 6%，均較去年同期提升 2 個百分點。
• 未來展望：
  • 公司認為，央行政策調整有助於緩解市場的低迷氛圍，但整體走勢仍維持量價盤整。
  • 消費者購屋態度雖仍保守，但看屋意願已較過去提升。
  • 股市創高帶來部分資金外溢效應，支撐自用型買盤。

2. 信義主要業務與產品組合

信義房屋以房地產仲介為核心，並拓展至國內外不動產開發及觀光旅遊事業。2026Q1 因國內開發案「嘉品」交屋，營收結構佔比出現顯著變化。

• 各事業體營收比重 (2026Q1):
  • 信義房屋 (仲介本業)：佔 62% (去年同期為 84%)。
  • 國內開發事業：因「嘉品」案交屋，佔比大幅提升至 21%。
  • 國內非開發事業：佔 7%。
  • 日本信義：佔 5%。
  • 大陸開發事業：佔 4%。
• 業務分部摘要:
  • 房仲業務：截至 2026 年 4 月底，全台總店數為 436 家，較 2025 年底的 447 家減少 11 家，主要調整區域為雙北及台中地區。儘管店數縮減，但仲介勞務收入與去年同期相當，顯示市佔率有所提升。
  • 國內開發事業：
    • 「嘉品」案：全案 114 戶已於 2026Q1 全數交屋完成，總營收約 27.58 億元。商場部分正積極招商。
    • 「嘉學」案：已 100% 完銷，預計於 2028 年交屋。
    • LG 捷運聯合開發案：已完成簽約，預計於 2027 年下半年陸續推案。
  • 大陸開發事業：
    • 「山水嘉庭」案：銷售策略調整後，去化速度加快。2026Q1 交屋 9 套，認列營收 1.07 億元。截至 3 月底，累計銷售率達 74%。公司預期此案可於今年或明年上半年完銷。
  • 東馬觀光旅遊事業：
    • 馬林松洲際酒店：主體結構工程已施作至 17 樓，預計 2027 年底正式營運的目標不變。
    • 環灘島：持續進行生態復育工作，並委託台灣專業單位進行碳匯方法學研究與取樣調查。

3. 信義財務表現

2026Q1 的財務表現主要受惠於「嘉品」案的營收認列，使整體獲利較去年同期大幅成長。然與 2025Q4 相比，因該案大部分營收已於前一季認列，故營收呈現季度下滑。

• 關鍵財務數據 (2026Q1):
  • 合併營收：28.77 億元 (年增 30%，季減 38%)
  • 營業毛利：6.65 億元 (年增 42%)
  • 營業利益：2.09 億元 (年增 589%)
  • 稅後淨利：1.63 億元 (年增 77%)
• 財務結構與資產負債:
  • 存貨：因「嘉品」案交屋，存貨金額較 2025 年底減少 4.67 億元，降至 58.98 億元。
  • 不動產、廠房及設備：因馬來西亞酒店持續興建，較 2025 年底增加 2.97 億元。
  • 銀行借款：為支應營運及工程款需求，總借款較 2025 年底淨增加 8.78 億元。
  • 財務比率：截至 2026Q1，流動比率為 388%，負債比率為 56%，整體財務結構保持穩健。

4. 信義市場與產品發展動態

管理層觀察到，歷經超過 18 個月的政策調控後，市場已逐漸消化利空訊息，買氣在央行理監事會議後略見回籠。

• 市場趨勢與機會:
  • 成屋市場：復甦力道優於預售市場，自用型買盤因股市創高的財富效應而逐漸進場。
  • 預售市場：仍呈現個案表現，未來需觀察開發商的定價策略。
  • 商用不動產：受惠於科技產業發展，廠辦、辦公及工業地產市場能見度依然樂觀。
• 海外事業發展:
  • 日本信義：為強化在地品牌服務，預計 2026 年將在「涉谷」及「麻布十番」展店兩家，並擴大租賃仲介業務。

5. 信義營運策略與未來發展

公司策略將持續深化仲介本業服務品質，同時穩健推進國內外開發案，並探索資產活化的可能性。

• 長期發展計畫:
  • 仲介策略：持續推動「圓夢行動計畫」，並結合數位科技提升服務效能與客戶體驗。
  • 開發策略：除自有土地開發外，將持續尋求非購地式的開發機會，如都市更新與聯合開發案。
  • 人才招募：近期推出「明日自信」雙期計畫，搭配校園徵才與內部推薦，吸引優秀人才加入。
• 資產活化規劃:
  • 公司意識到不動產佔總資產比例偏高，特別是馬來西亞酒店的持續投入將拉高此比例。
  • 未來將評估在酒店營運穩定後，透過不動產證券化 (REITs) 等方式活化資產，以實現資產輕量化的目標。

6. 信義展望與指引

公司未提供具體的財務預測，但整體展望偏向審慎樂觀。管理層認為房市最壞的時期可能已經過去，交易氛圍正逐步好轉。

• 成長動能:
  • 房市剛性需求買盤回溫。
  • 大陸「山水嘉庭」案銷售加速，有助於資金回收。
  • 日本事業擴展及國內開發案的持續推進。
• 潛在風險:
  • 整體房市仍處於盤整期，價格上漲空間有限。
  • 消費者信心雖有恢復，但購屋態度依然謹慎。
  • 股市與房市的資金流動背離，大量資金仍集中於股市，可能影響資金回流房市的速度。

7. 信義 Q&A 重點

Q：公司不動產佔總資產比例高，未來是否有資產證券化等活化資產的計畫？

A：謝謝您的建議。我們已關注到此現象，特別是馬來西亞洲際酒店的興建會讓不動產比重持續拉高。公司內部已在研究資產活化的方案，例如不動產證券化 (REITs)。不過，初步評估較佳的推動時機點，應在酒店開始營運並展現出穩定績效後，這樣才能在市場上取得較好的發行條件與價值。我們會朝此方向持續規劃。

Q：（投資人指正）簡報第十頁的存貨變動數字似乎有誤。

A：謝謝這位投資朋友的指正。簡報內容確實有誤植，存貨應為減少 4 億 6,700 萬元，而非增加。主要來自「嘉品」案與「山水嘉庭」案的交屋所致。

Q：「山水嘉庭」案銷售速度加快的主要原因為何？預計今年能去化多少？

A：我們在去年 11 月調整了銷售計畫，以更貼近市場行情，加速資金回收。調整後銷售動能明顯轉好，今年 1 至 4 月總共銷售了 28 套。若此銷售動能得以維持，今年完銷的可能性相當高。預計此案最晚將在今年底或明年上半年完銷。

Q：近期店數縮減，但仲介營收未衰退，如何看待市佔率變化及北中南房市狀況？

A：我們的營運表現確實優於市場大盤，因此市佔率是向上提升的。以移轉棟數估算，市佔率從前年的 6% 左右提升至去年的 10% 左右。各地區房市狀況來看，台北市蛋黃區較為穩定；台中前一波調整較為明顯；南部因半導體產業佈局，台南、高雄後市展望不錯。

Q：馬來西亞酒店的經營模式為何？目前房市交易氛圍是否好轉？如何看待股房背離的現象？

A：酒店的模式是由我們興建並持有，再委託洲際酒店集團 (IHG) 負責營運。市場氛圍自今年 3、4 月以來確實有感受到交易熱絡度提升。至於股房背離，目前股市因 AI 熱潮而處於非常罕見的過熱狀態，大量資金集中在股市，這也影響了資金回流房市的速度與程度。

Q：在社群平台看到公司積極招募經紀人，但同時店數卻在縮減，是否代表人事招募困難？

A：我們近期推出了新的「明日自信」招募專案，這是主要的招募計畫之一。此外，我們也持續深耕校園徵才及內部同仁推薦。新計畫剛推出，需要時間發酵才能看到成效，讓人選更了解我們的制度並願意加入。

免責聲明

本報告內容使用 AI 技術根據各家公司法說會之影音內容進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望，內容僅供參考，不構成任何投資建議。

本摘要僅供參考，若有進一步需求，請查閱原始影音及法說會簡報內容或公司官方公告。