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1. 信義營運摘要
信義房屋 2025 年第三季合併營收為 23.04 億元，較去年同期減少 22%。營業利益為 1.3 億元，年減 49%；合併淨利為 9,100 萬元，年減 78%，單季 EPS 為 0.12 元。
營收與獲利下滑主因是央行持續的信用管制政策導致房市成交量萎縮。然而，公司指出信義房屋自身的成交件數減幅優於市場整體表現。獲利年減幅度較大的原因，除了本業衰退外，亦因去年同期有 2.3 億元 的匯兌利益，而本期則為匯兌淨損 800 萬元。
展望未來，房市預期將持續盤整，年底央行對於銀行自主房貸管理計畫的檢視將是關鍵觀察點。公司內部推動「圓夢行動計畫」以提升業務動能，並將把握 AI 科技業帶動的商用不動產需求。
2. 信義主要業務與產品組合
- 核心業務： 房地產仲介為營收主力，2025Q3 佔合併營收 83%。其他業務包括國內非開發事業子公司 (6%)、日本信義 (8%) 及大陸非開發事業子公司 (2%)。
- 各業務分部表現：
- 台灣房仲： 受到信用管制影響，但表現優於市場。截至 2025 年 10 月底，全台總店數為 449 家，較去年同期略為減少。
- 台灣開發案：
- 「嘉品」案： 總銷約 28.3 億元 (不含商場)，已完銷，於 2025 年 11 月開始交屋，預計年底前完成九成交屋。
- 「嘉學」案： 總銷 28.1 億元，已完銷，工程進度超前，預計 2028 年交屋。
- 捷運聯開案： 位於樹林等地，已啟動規劃，預計最快於 2027 年動工及預售。
- 大陸開發案：
- 「山水嘉庭」案： 銷售緩慢，2025Q3 認列營收 2,400 萬元。公司計畫在出售剩餘 180 餘戶後，逐步撤出中國大陸的房地產開發業務，預計最晚在 2027 年完成資金匯出。
- 日本信義： 營運表現持穩，佔營收比重提升至 8%。未來將以台日客戶鏈為基礎，積極發展潛力龐大的在地租賃市場，並拓展與當地建商合作的新成屋代銷業務。
- 商用不動產： 受惠於 AI 科技產業需求，信義全球資產 2024 前三季營收已超過 2 億元，表現優於去年同期。
3. 信義財務表現
- 關鍵財務指標 (2025Q3)：
- 合併營收： 23.04 億元 (年減 22%，季增 0.48%)
- 毛利率： 24% (與去年同期持平)
- 營業利益： 1.3 億元 (年減 49%)
- 稅後淨利： 9,100 萬元 (年減 78%)，相較 Q2 因提列「山水嘉庭」跌價損失而虧損，本季獲利已轉正。
- 每股盈餘 (EPS)： 0.12 元
- 驅動與挑戰因素：
- 主要挑戰： 央行信用管制政策持續，房市交易量處於低檔。去年同期的高基期 (含大額匯兌利益) 亦使本期獲利年減幅度擴大。
- 財務結構： 截至 2025 年 9 月底，負債比率為 61%，流動比率為 316%，公司認為財務狀況仍屬穩健。借款總額較 2024 年底增加 14.76 億元，主因是發放現金股利約 13 億元 及建案工程投入。
- 2025 前三季累計表現：
- EBITDA： 9.43 億元
- 匯兌淨損： 5,175 萬元
4. 信義市場與產品發展動態
- 市場趨勢與機會：
- 住宅市場： 整體交易量有築底跡象，市場進入盤整期。股市維持高點對房市氛圍有正面支撐。政府「新青安」貸款政策及部分金融機構釋出房貸額度，使融資條件略有改善。
- 預售屋市場： 買氣維持低量，成交速度緩慢，考驗開發商的產品定位與價格策略。
- 商用市場： 景氣能見度高於住宅市場，尤其 AI 科技業對廠辦的需求強勁。
- 產品發展：
- 開發案重心在於「嘉品」案的順利交屋與營收認列，以及「嘉學」案的工程推進。
- 未來將陸續啟動樹林等地的捷運聯開案。
- 策略合作：
- 日本市場： 積極與當地建商合作，爭取代銷新成屋案源，以滿足客戶偏好。
5. 信義營運策略與未來發展
- 長期規劃：
- 仲介本業： 透過內部「圓夢行動計畫」激勵同仁，並提升集團內跨事業體的轉介媒合效率。
- 開發事業： 專注於完成台灣在建個案，並規劃逐步結束中國大陸的開發業務。
- 海外事業： 深耕日本市場，特別是在地租賃服務。東馬的酒店觀光事業按計畫進行，預計 2027 年底正式營運，並同步進行環灘島的生態復育與碳匯可行性評估。
- 競爭定位：
- 在市場下行週期中，信義房屋的品牌力與執行力使其成交量表現優於同業。
- 多元化的業務佈局 (台灣仲介、開發、日本、商用不動產) 有助於分散單一市場風險。
- 風險與應對：
- 主要風險： 央行信用管制政策的延續性是最大不確定因素。
- 應對措施： 公司已進行內部壓力測試，認為市場已在谷底盤整。若管制持續，可能促使供給量釋出，反可能為仲介業務帶來機會。同時，公司將強化高需求的商用不動產業務，並維持穩健的財務結構。
6. 信義展望與指引
- 短期展望： 第四季為傳統房市旺季，交易量有望維持築底回穩的態勢。股市表現將對賣方心態與房價形成支撐。
- 成長機會： AI 產業帶動的商用不動產需求、日本市場的擴張潛力，以及未來數年開發案的完工入帳。
- 潛在風險： 央行貨幣與房市政策的走向仍是影響市場復甦速度的核心變數。
7. 信義 Q&A 重點
- Q: 「信義嘉品」的營收認列時程？A: 已於 11 月開始第一批交屋，預計在 12 月底前完成 九成 的交屋與營收認列。總銷金額約 28 億元，相關營收將主要在 2025Q4 實現。
- Q: 中國大陸「山水嘉庭」案的去化進度與未來是否會再提列跌價損失？A: 目前銷售速度緩慢，尚有 180 餘戶待售。目標是在明年底前去化完畢。年底會重新評估資產價值，屆時決定是否需要再次提列損失。
- Q: 公司內部「圓夢行動計畫」的具體成效如何？A: 這是無形的激勵措施，難以量化。但從信義的成交表現優於市場平均來看，證明該計畫已產生正面效果。
- Q: 仲介市場萎縮，公司是否考慮縮減分店數量？A: 店數的調整是基於各商圈的經營效益進行的動態評估，並非有計畫性的大規模關店。目前沒有過度佈局的疑慮。台中地區店數減少較多，主因是先前房市過熱，受信用管制衝擊也最為明顯。
- Q: 公司營業現金流轉為負數，借款卻增加，財務狀況是否有疑慮？A: 營業現金流為負是暫時現象，主因是去年獲利較好，今年需支付較高的年終及留任獎金。這在景氣反轉時是常見情況，並非新常態。借款增加是為支應 13 億元 的現金股利發放及建案投資等明確用途，並非以短支長或借新還舊。
- Q: 若央行信用管制再延長一年，公司是否有壓力測試？A: 公司內部有做壓力測試。我們認為市場已處於谷底，即使管制延長，房價若因此鬆動，反而可能刺激成交量，對仲介業務不全然是壞事。
- Q: 公司撤出中國大陸開發事業的時間表？A: 短期內不會再有新投資。待現有餘屋銷售完畢 (目標為明年)，預計最晚在 2027 年 完成相關資金的匯出申請。
- Q: 明年房市價量展望如何？A: 預期交易量將從谷底緩步復甦，價格則維持盤整或部分區域小幅鬆動的格局。觀察重點在於年底央行對銀行自主管理的態度，以及「新青安」政策是否延續。
- Q: 公司資金運用是否踩到央行管制紅線 (例如：仲介業借款給開發事業)？A: 信義開發的資金來源為自有資金、過往建案獲利以及其自身的土建融貸款。信義房屋雖有借款給信義開發，但該資金來自母公司自身的營運現金流，並非向銀行借入轉貸。資金流向清楚分明，會嚴格遵守主管機關規定。
- Q: 2025 前三季的匯損金額是多少？A: 根據財報，2025 年 1 至 9 月的累計匯兌淨損為 5,175 萬元。
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本報告內容使用 AI 技術根據各家公司法說會之影音內容進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望，內容僅供參考，不構成任何投資建議。
