【法說會備忘錄】信義 2025Q1【法說會備忘錄】信義 2025Q1

本報告內容使用 LLM 技術，並根據 台灣證券交易所及櫃買中心法說會之官方影音檔 進行摘要整理。目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望。本摘要僅供參考，若有進一步需求，請查閱原始影音內容或公司官方公告。

1. 營運摘要

信義房屋 2025 年第一季合併營收為 22.13 億元，主要來自勞務收入（仲介服務費）約 22.10 億元。相較去年同期營收 31.40 億元，本期營收減少 9.27 億元，年減 30%。

本期營業毛利 4.67 億元，較去年同期 9.49 億元減少 4.82 億元，年減近 51%；毛利率從去年同期的 30% 下降至 21%，減少了九個百分點。營業利益為 0.30 億元，較去年同期 5.23 億元大幅減少 4.92 億元，年減 94%。

本期淨利為 0.92 億元，歸屬母公司淨利為 0.91 億元，相較去年同期淨利 4.62 億元及歸屬母公司淨利 4.58 億元，分別減少 3.70 億元（年減 80%）及 3.87 億元（年減 84%）。稅後每股盈餘 (EPS) 為 0.12 元，較去年同期的 0.62 元減少 0.50 元，年減約 81%。

公司表示，第一季營運狀況較去年同期明顯不佳，主要受到整體總體經濟環境不佳及農曆年假天數較多影響。展望未來，預計第三季房市短期信心將受金融市場動盪影響，房貸條件仍偏緊縮，但自用市場格局不變，需觀察政策底定後買盤是否回流。

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2. 主要業務與產品組合

信義房屋的核心業務為房地產仲介服務，主要營收來自勞務收入。集團合併營收目前主要來自非開發事業相關收入，即勞務收入。

在各業務板塊表現方面：

• 信義房屋 (母公司)：第一季營收佔比有明顯減少，顯示其營收表現較弱勢。
• 日本信義：營收佔比從去年同期的 4% 增加到 8%，顯示其營收增長狀況相對較好。
• 國內非開發事業子公司 (信義全球資產、上揚)：營收佔比從去年同期的 3% 增加到 6%。這些子公司相對較不受選擇性信用管制影響，第一季表現相對突出；同時也因去年同期基期較低。
• 開發事業 (信義開發)：目前對集團合併營收貢獻較小。主要的開發案包括嘉品、嘉學、淡水嘉廷及信義嘉和，工程及銷售持續進行中，但第一季淡水嘉廷僅認列零星車位收入。
• 觀光旅遊事業：持續推進沙巴酒店及環灘島項目。沙巴酒店主樓結構體開始施作，並進行室內設計優化。環灘島則專注於長期富裕工作，包括提高海龜孵化率、進行造林試驗及苗圃經營、並改善土壤肥沃度。

3. 財務表現

本報告內容使用 LLM 技術，並根據 台灣證券交易所及櫃買中心法說會之官方影音檔 進行摘要整理。目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望。本摘要僅供參考，若有進一步需求，請查閱原始影音內容或公司官方公告。

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科目 (百萬元)	2025Q1	2024Q1	YoY %
營收	2,213	3,140	-30%
營業成本	1,746	2,191	-20%
營業毛利	467	949	-51%
營業費用	436	426	+2%
營業利益	30	523	-94%
營業外收支	94	69	+36%
所得稅費用	32	128	-75%
本期淨利	92	462	-80%
歸屬母公司淨利	91	458	-81%
每股盈餘 (元)	0.12	0.62	-81%

• 毛利率：2025Q1 為 21%，2024Q1 為 30%，YoY 下降 9 個百分點。
• 淨利率：2025Q1 為 4%，2024Q1 為 15%，YoY 下降 11 個百分點。

其他綜合損益：

• 透過其他綜合損益按公允價值衡量之權益工具投資未實現損益：本期減少 12 百萬元，去年同期增加 43 百萬元。
• 國外營運機構財務報表換算之兌換差額（累換）：本期增加 234 百萬元，去年同期增加 316 百萬元。受美元、馬幣、人民幣對新臺幣升值影響。
• 透過其他綜合損益按公允價值衡量之債券投資：本期增加 5.55 百萬元，去年同期增加 7.62 百萬元。受美金升值影響。
• 本期綜合損益總額：本期為 321 百萬元，去年同期為 820 百萬元，年減約 61%。

資產負債表變化：

• 現金及約當現金減少約 6.15 億元，主要轉列為其他金融資產（定存單、定存設置擔保）。
• 不動產、廠房及設備增加約 6 億元，投資性不動產減少約 5 億元，主要因北關農場由投資性不動產轉列固定資產（收回自用）。
• 總資產約 327 億元。
• 短期借款、一年內到期長期負債及長期借款合計，金融機構借款總額增加約 12.75 億元。
• 應付帳款及應付票據、其他應付款（主要為獎金支出）、其他非流動負債（部分長期流任獎勵金轉列流動）合計減少約 12 億元。
• 資產負債表整體變化主要反映現金轉為擔保定存、不動產重分類及借款增加用於支付獎金等費用。

現金流量表：

• 營業活動現金流量呈現淨流出，主要用於支付應付薪酬及獎金等費用。
• 投資活動現金流量呈現淨流出，主要因將現金轉為擔保定存單。
• 籌資活動現金流量呈現淨流入，主要因銀行借款增加約 12 億元，用於支應營業活動所需。

4. 市場與產品發展動態

房市概況與展望 (第三季)：

• 短期影響：受 4 月以來股市及金融市場大幅震盪、臺幣強勁升值影響，短期房市信心受到波及。
• 房貸條件：整體房貸條件仍偏緊縮，但放款時程已較先前改善。
• 市場格局：自用市場仍是主流。
• 政策影響：關稅貿易等政策若能早日底定，外在事件對房市的影響約需一至兩季消化利空。需觀察政策底定後，先前遞延的買盤是否會回流。
• 一手市場：目前市場表現偏向個案。
• 商用市場：在第二季的市場動盪下，觀望心態可能增加。

開發案進度：

• 嘉品、嘉學：工程持續進行中，依照銷售合約預計完工日期分別為 2026 年底及 2028 年底，但實際完工日期可能較早。
• 淡水嘉廷：商品存貨約 26.68 億元（受匯率波動影響），銷售進度緩慢，第一季僅認列約 100 萬元營收（主要為已交車位）。
• 信義嘉和：商品存貨為車位，零星交車位，受匯率影響存貨價值略有增加。
• 代開發不動產：主要為高雄大學旁土地。

觀光旅遊事業進度：

• 沙巴酒店：主樓結構體已開始施作，並進行室內設計優化，以符合洲際酒店的品質要求。
• 環灘島：持續進行長期富裕工作，包括提升海龜孵化率、挑選樹種進行造林試驗及苗圃經營、以及改善土壤肥沃度。

5. 營運策略與未來發展

展店策略：

• 公司持續對分店進行動態調整，執行「太弱留強」策略。展店方向會根據合格店長數量及分店經營體質進行評估。這並非大規模關店計畫，而是持續檢討效益不佳的店點並尋找更適合的開店點位。

競爭地位：

• 台灣房仲市場的競爭格局大致維持不變。相較於加盟業者進退場較為容易的特性，公司堅持穩紮穩打，提供優質服務給客戶。目前信義房屋的市佔率大致維持不變。

風險與應對：

• 臺幣升值：短期強勁升值可能對持有外幣部位的公司產生匯兌影響。長期而言，若臺幣升值能帶來資金流入並穩定台灣資產價值，對房地產市場安定可能是好事，進而對公司營運產生正面影響。但整體影響仍需回歸房地產景氣本身。
• 央行房貸政策：目前央行對房貸條件仍偏緊縮（例如二套房貸困難），儘管有提及檢討是否影響換屋族，但尚未有明確的鬆綁消息。公司將持續觀察央行未來的利率決策及房貸政策走向，預期可能要到第三季末或第四季央行才會重新檢討相關政策。

6. 展望與指引

公司未提供明確的量化營收或獲利指引。

機會與風險：

• 機會：若政策能夠早日底定，有助於市場消化利空，遞延的買盤可能回流。長期臺幣升值若伴隨資金流入及資產價值提升，可能對房市信心和資金面帶來加分效果（需視央行資金政策而定）。
• 風險：短期房市信心受金融市場動盪影響。房貸條件持續緊縮限制市場動能。商用市場觀望氣氛可能增加。外幣部位可能受匯率波動影響。

7. Q&A 重點

Q: 公司未來的展店策略跟方向，以及台灣房仲的競爭地位狀況來看的話會是怎樣？

A: 公司持續動態調整店點，執行「太弱留強」。會根據合格店長數量及經營體質評估是否調整或尋找新店點，但並非大幅關店計畫。台灣房仲競爭格局大致不變，加盟業者進退場容易是常態。信義房屋堅持提供好的服務，目前市佔率大致維持不變。

Q: 在長期的一個，臺幣升值的話對臺灣房地產的影響，這個待會我們請那個曾經理來做做一個回復。那對於公司的營運影響如何呢？

A: (公司營運) 若長期臺幣升值有利於房市安定，對公司營運是好事。公司有持有一些外幣部位，本次強勁升值短期會有匯兌影響。長期影響需回歸房地產整體景氣。

A: (臺灣房地產) 本次臺幣快速升值對房市沒有太大加分。長期若資金因升值流入並推升金融資產/股市，對房市信心和資金面有加分，但需考量央行資金控管（如二套房貸仍困難）。臺幣升值對房市保值有餘，但推升動能需看配套政策（如利率是否寬鬆）。

Q: 那有投資朋友問到說最近的外在環境市場動盪，央行有可能鬆綁房貸政策嗎？

A: 央行有提到會檢討現有政策是否影響換屋族群，但目前沒有聽到明確的鬆綁消息。預期可能要到今年第三季末或第四季央行才會重新檢討房貸政策是否恢復正常。仍需持續觀察央行未來的利率決策及房貸政策走向。

免責聲明

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