【法說會備忘錄】信義 2024Q4

本報告內容使用 LLM 技術，並根據 台灣證券交易所及櫃買中心法說會之官方影音檔 進行摘要整理。目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望。本摘要僅供參考，若有進一步需求，請查閱原始影音內容或公司官方公告。

1. 營運摘要

信義房屋於 2024 年合併營收達 127.81 億元。主要的營收來源為勞務收入（仲介相關），金額為 126.6 億元，較 2023 年增加 11.2 億元，成長約 10%。銷貨收入（開發事業銷售住宅）則因 2023 年有 T+2 案的交屋入帳（約 9 億元）以及大陸地區銷售狀況不佳，較 2023 年減少 25.43 億元。

整體毛利率在 2024 年為 29%，與 2023 年水準相當。營業淨利率維持在 14%。稅後淨利為 18.06 億元，歸屬母公司淨利為 17.84 億元，較 2023 年的 17.49 億元增加約 3500 萬元。稅後每股盈餘 (EPS) 為 2.42 元，相較 2023 年的 2.39 元小幅增加 0.03 元。

業外收入較 2023 年增加 9800 萬元。綜合損益方面，因美元、馬幣、人民幣等幣別相對於新台幣走強，國外營運機構財務報表換算差額累計增加了約 6.97 億元，此將影響特別盈餘公積的提列，並增加可分配盈餘。

董事會已於 2 月 26 日通過，預計每股配發 現金股利 1.8 元，較前一年度的 1.6 元增加 0.2 元。

公司持續進行數位轉型與 AI 應用開發，以提升服務效能。開發事業方面，嘉品預計於 2025 年下半年開始交屋入帳，嘉學預計 2028 年交屋。觀光旅遊事業的馬林送酒店工程持續進行，北關農場土地已完成過戶並進行規劃。

展望 2025 年上半年，台灣房市預計呈現「價盤量縮」格局，自用需求仍是主力。央行信用管制影響預期會逐漸淡化。淡水家庭案在大陸市場仍面臨挑戰，目標在 2025 年完銷剩餘戶數。日本事業因國人投資熱潮及當地題材，展望相對樂觀，將在東京及大阪增加營業據點並發展租賃市場。

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2. 主要業務與產品組合

• 核心業務： 不動產仲介服務為信義房屋集團的核心。主要透過信義房屋、信義全球資產、日本信義、大陸信義仲介等子公司提供服務。
• 開發事業： 從事不動產開發銷售，主要開發案包括嘉品（板橋）、嘉學（新莊）及淡水家庭（大陸無錫）。
• 觀光旅遊事業： 投資馬來西亞馬林送酒店及台灣北關農場，發展觀光飯店及旅遊相關業務。
• 地理分佈： 營收主要來自台灣仲介業務，日本信義的營收比重有所提升。開發案分佈於台灣及大陸。觀光旅遊事業位於馬來西亞及台灣。
• 近期變化：
  • 仲介業務營收顯著增長，集團內各仲介相關事業均有貢獻。
  • 開發事業營收因大型建案交屋時程影響而有所波動。
  • 直營分店數進行「太弱留強」的調整，目前維持在相對穩定的水平（截至 2025 年 2 月為 465 家）。
  • 持續投入數位轉型與 AI 應用，優化客戶服務與營運效率。
  • 開發模式傾向採用合建等輕資產方式。

3. 財務表現

合併損益表 (單位：百萬元)

項目	2024 年	2023 年	YoY %
營業收入	12,781	14,194	-10%
營業成本	9,124	10,536	-13%
毛利	3,658	3,658	0%
毛利率	29%	26%	+3 ppts
營業利益	1,797	2,051	-12%
營業淨利率	14%	14%	0 ppts
業外收入（含利益）	416	318	+31%
所得稅費用	407	454	-10%
淨利	1,806	1,772	+2%
淨利率	14%	12%	+2 ppts
歸屬母公司淨利	1,784	1,749	+2%
稅後每股盈餘(EPS)	2.42 元	2.39 元	+1%

• drivers and Challenges:
  • 勞務收入（仲介）顯著成長是營收及獲利的重要動能，抵銷了部分銷貨收入（開發）減少的影響。
  • 毛利率的提升主要來自於信義房屋個體營運效率的改善。
  • 業外收入增加對淨利有正面貢獻。
• Notable Events:
  • 現金及約當現金減少約 8 億元，主要用於購買美元債券及投資規劃。
  • 其他金融資產流動項下的 40 餘億元主要為質押定存單或三個月以上定存單。
  • 存貨變化不大，主要反映嘉品、嘉學工程投入。淡水家庭案提列存貨跌價損失約 1.66 億元。
  • 投資性不動產、使用權資產及不動產增加，主要因購買北關農場土地（約 5.2 億元）。
  • 短期借款、一年內到期長期借款及長期借款淨增加約 2 億餘元。
  • 其他應付款項（應付薪資、費用、年終獎金）較 2023 年底減少，因 2023 年底應付獎金較多並已支付。
  • 股東權益中的其他權益變動顯著，累計換算調整數（匯兌差額）因外幣相對新台幣走強而回升近 7 億元，此將影響特別盈餘公積提列及可分配盈餘。

4. 市場與產品發展動態

• 台灣房市趨勢： 2025 年上半年，房貸資金受央行控管，投資需求降溫，自用需求為主。房貸條件略有改善，銀行審核時間較明確。329 檔期是重要觀察指標。預計呈現「價盤量縮」格局，政策影響力逐漸淡化。商用不動產（工業、辦公）能見度高於住宅市場。
• 大陸房市趨勢： 整體狀況不明朗。二手房市場較活躍且回溫速度較快，一手房市場相對較弱，尤其在二三線城市。房市走向受各城市政策及整體市場信心影響。俄烏戰爭可能影響整體消費信心及房市動能。公司內部預期第二季可能築底，第三季量能有望回升。
• 日本房地產市場： 國人赴日投資熱潮不減。東京、大阪因萬國博覽會、博弈計劃等題材，前景可期。房價已擺脫長期盤整，近年表現不錯。公司樂觀看待「台日鏈」服務模式。
• 房貸利率： 首購房貸利率約 2.5%，部分條件較差者可能接近 3%。開辦費用增加。短期內利率預計維持穩定，需觀察銀行資金狀況。未來一兩年交屋量大，持續觀察房貸市場穩定性。
• 買賣議價空間： 市場買賣雙方狀況較平衡，無絕對偏向。價格認知差距逐漸縮小，需約兩季時間。近期交易流通天數略為拉長，議價空間呈現些微增加，顯示部分屋主為資金或換屋考量願意彈性調整價格。短期內價格進入盤整。
• 產品更新： 持續投入 AI 應用發展部，研發適用於客戶服務的 AI 工具，例如 LINE OA 精準投放，提升服務效能及客戶接觸方式。

5. 營運策略與未來發展

• 核心策略： 信義房屋集團仍以不動產仲介為核心產業，未來將持續深耕。
• 服務模式優化： 積極進行數位轉型，投入 AI 等工具應用，翻轉服務樣貌，提升服務效率與客戶體驗。
• 日本市場深耕： 持續深耕日本市場，擴大在地化服務量能，尤其在東京和大阪適度展店。積極拓展租賃物業市場，並透過聘用日本在地團隊，減少文化隔閡，服務當地日本人。
• 開發事業穩健推案： 開發事業目標是達到穩定的推案量，爭取每年都有固定的交屋入帳，而非加速擴大營收。傾向採用合建等輕資產模式。投資評估將更審慎，因應房市快速變化。
• 多元事業發展： 持續推進仲介、開發、觀光旅遊這三大事業單位。
• 觀光旅遊發展： 北關農場初期以員工教育訓練中心為主，同步評估小額度觀光旅遊發展。馬林送酒店完工開幕後，預計帶來長期穩定的現金流入及獲利（預計需十餘年達到資金回收）。
• 分店策略： 已完成一定程度的「太弱留強」調整，目前分店數（約 465 家）預計維持穩定，不會大規模關店。

6. 展望與指引

• 台灣房市： 2025 年上半年預期呈現「價盤量縮」格局（相較 2024 年同期）。
• 大陸房市： 預期第二季可能築底，第三季量能有望回升。淡水家庭案目標在 2025 年完銷剩餘戶數，將持續評估是否需提列跌價損失，並強調案子的景觀等價值優勢，不跟進惡性殺價。
• 嘉品建案： 預計 2025 年 4 月申請使照，6 月左右取得。下半年開始交屋入帳，可能落在 9 月左右。總銷約 28 億元，住宅部分毛利率約 22%，營業利益率約 13%。
• 嘉學建案： 預計 2027 年底完工，2028 年（117 年）交屋入帳，工程進度如預期。
• 營收及毛利率： 公司未對 2025 年的整體營收及毛利率提供具體預測，表示將盡力提升同仁動能，服務好每一個案子。
• 日本事業： 樂觀看待未來一兩年的發展，計劃在東京和大阪增加營業據點，並拓展租賃市場。
• 馬林送酒店： 預期帶來長期穩定獲利，但資金回收期較長（預計超過十年）。

7. Q&A 重點

Q1: 信義嘉品的什麼時候交屋入賬？

A1: 預計 4 月中申請使照送件，順利的話大概 6 月拿到使照。經過初驗複驗等程序，整體安排預計在下半年開始交屋，可能落在 9 月左右，實際時程也需搭配客戶貸款狀況。

Q2: 新莊嘉學預計什麼時候可以完工交屋？

A2: 預計大概 2027 年底 (116 年底) 完工，交屋可能落在 2028 年 (117 年)。目前的工程進度狀況與預期差不多。

Q3: 2023、2024 年平均毛利率是 27% 跟 30%，那 2025 年的預計的收入跟毛利率展望？

A3: 去年 9 月第七波信用管制對房仲交易量影響蠻大，第一二月營收不明朗，希望 3 月有起色。對於整體毛利跟營收不再做預測。仍會盡力提升同仁動能，服務好每一個案子。

Q4: 淡水家庭 2025 年的時候還會提列跌價損失嗎？

A4: 目前大陸房市不明朗，二手房較活躍，一手房較弱，尤其二三線城市。未來是否提列需看房市狀況跟房價走向，會持續評估。目前預期今年度能將剩餘的 180 幾套做完銷。若俄烏戰爭停止有助於大陸消費信心回升，影響房市動能。內部預估第二季可能築底，第三季量能起來。案子自身有景觀等獨到價值，不擔心被低估。目前市場有產品較差的案子殺價較兇，公司不跟進以免傷害股東權益。相信接下來會有好轉。

Q5: 房貸的利率的走勢狀況？

A5: 目前首購房貸利率一般條件接近 2.5%，條件較差者可能接近 3%。開辦費用略有增加。短期利率預計維持現狀，看銀行資金狀況是否趨緩。目前看起來漸漸有些喘息空間。未來一兩年交屋量仍大，將持續觀察房貸市場穩定性。短期內利率沒有明顯波動預期。

Q6: 直營分店的店數這幾年來的有下降的趨勢，是不是在策略的計算策略或者是市場因素？

A6: 先前店數較高，現在減少到 465 家。主要考量是「太弱留強」。分店地點不好或找不到合格店長等因素都會考量。有做一個複合跟調整。現階段會維持在這個水準，不再做大幅調整，這是策略考量。

Q7: 損益表當中的勞務收入增加了 11 億，但是勞務成本只增加了 4 千多萬元，原因？

A7: 不同的子公司會有變化。主要原因是信義房屋有個部門重分類調整到營業費用。建議看營業利益率會比較好理解公司經營狀況。分店成本在勞務成本，幕僚成本在營業費用。公司非製造業，沒有存貨概念，看營業利益較清楚。

Q8: 是否會以開發為主樣模式來擴大營收？

A8: 目前來講沒有這樣的打算。過去十來年推案不多，照理應有穩定推案量。不會說要加速。比較傾向用合建為主的方式，用比較輕資產的方式做。合建相對來講比較有量能。沒有要把經營重心擺到開發為主來擴大營收。

Q9: 2024 年的 EPS 叫 2023 年增加（漏聽）。

A9: 基本上 2024 年 EPS 是 2.42 元，比 2023 年的 2.39 元增加了 0.03 元。

Q10: 日本市場接下來一年兩年的展望會不會擴大我們的營業據點？

A10: 國人去日本投資熱潮未減，樂觀看待「台日鏈」服務模式。日本當地（東京、大阪）有題材，前景可期，房價狀況不錯。預計在大阪先增加營業課。為在地化服務，量能會展開。東京、大阪會做展店，但量不會太大，要把在地化策略做好。

Q11: 嘉品的一個交屋的任列的一個情形（總銷、毛利率、營益率）？

A11: 預計第三季季末左右，大概 9 月開始任列。總銷約 28 億元。毛利率住宅部分約 22%。營業利益率大概是 13%。

Q12: 以過往經驗買賣雙方對於價格認知的差距什麼時候會縮小？

A12: 依照過往經驗，價格要進入明顯方向大概需要兩季時間。目前市場買賣雙方比較平衡，對於價格都有期待跟堅持。觀察到近期交易流通天數略為拉長，議價空間呈現些微增加。解讀為賣比較久的屋主感受到代看少、出價不積極，可能因資金或換屋考量願多些彈性。目前狀況比較像這樣，短期內價格應已進入盤整。

Q13: 對於日本房地產的看法？

A13: 目前看來，雖然日幣有升值但幅度有限。國人對日本的情感喜愛，對這塊相對樂觀。對「台日鏈」保持樂觀角度。日本買賣成交量不多，東京一年才兩三萬間。後續除了服務在地日本人，也逐漸建立日本人團隊，用真正日本人服務日本人，減少文化隔閡。另外，大東京租賃部分量體較大，除了幫客戶做好物業管理或出租管理，也將拓展東京當地租賃物業市場。

Q14: 馬林送的那個酒店，未來滿載的營收及獲利預估？

A14: 現階段推估相對保守，每晚不到馬幣 1000 元。看當地四星級新飯店住房率蠻高。預計初期住房率約六七成，三四年後會達較好住房率。滿載較保守預估。旅館是長期穩定資金流入及獲利。預計需十餘年才能達到資金回收。

Q15: 公司的未來的重要的成長動能跟策略？

A15: 一直以來以房仲為核心產業，並未改變。會改變的是服務客戶的方式。AI 工具發達，兩三年前數位轉型持續做。成立 AI 應用發展部，研發 AI 工具應用於客戶服務（如 LINE OA 精準投放）。期待翻轉服務樣貌，帶動集團發展。日本持續深耕，租賃是廣大市場，會努力做。開發希望達到穩定推案，每年有固定交屋入帳，投資評估更謹慎。觀光旅遊（馬林送、北關農場）將持續努力，完工開幕後提供穩定現金流入跟獲利。台灣北關農場已完成土地過戶，進行丈量評估規劃設計，初期以員工教育訓練為主，同步評估觀光旅遊發展。

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