【法說會備忘錄】瑞築 20250731【法說會備忘錄】瑞築 20250731

本報告內容使用 AI 技術，根據 台灣證券交易所及櫃買中心法說會之官方影音檔 進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望。

1. 營運摘要

瑞築建設（櫃：6198）於 2022 年由 IC 設計公司「凌泰科技」轉型，專注於不動產開發。轉型後，公司透過數次現金增資及私募，將實收資本額自 8,000 萬元大幅提升至 17 億元，顯著改善財務體質。為強化工程品質與時程掌握，公司於 2022 年收購甲級營造廠「瑞羣營造」，建立從土地開發、建築規劃到營造施工的垂直整合模式。

目前公司營收主要來自投資性不動產之租金收入，尚無建案完工入帳。公司首個自建案「瑞築序」預計於 2025Q4 推出，總銷金額約 21 億元，預計 2026Q4 取得使用執照。未來展望方面，公司目前共有 七個開發案，集中於臺南及苗栗等具備半導體與高科技產業聚落的地區，產品規劃以自住型的首購及換屋族群為主要目標。

2. 主要業務與產品組合

• 核心業務: 公司的核心業務涵蓋土地開發、建築規劃與營造施工。公司於 2022 年新增建設開發、不動產銷售及租賃等營業項目，並收購「瑞群營造有限公司」，強化營造能力。
• 業務轉型: 公司前身為凌泰科技，於 2022 年因 IC 設計業務式微，全面轉型為建設公司，並更名為瑞築建設。
• 產品與市場定位:
  • 產品規劃: 主力產品為住宅大樓，鎖定首購族與換屋族的剛性需求，強調實用性與機能性。目前暫無規劃商辦產品。
  • 市場布局: 策略性選址於具發展潛力的區域，特別是鄰近半導體與高科技產業聚落的地區，如臺南科學園區周邊及苗栗高鐵特區，以滿足就業人口帶來的購屋需求。目前開發案地點均位於臺南市與苗栗縣。

3. 財務表現

公司在轉型後透過多次募資強化資本結構，為土地開發與營建工程奠定基礎。截至 2025Q1，公司財務狀況穩健，負債比相對於同業仍低。

• 2025Q1 關鍵財務數據:
  • 資產總額: 60.8 億元。
  • 存貨: 40.3 億元，較去年同期大幅增加，主因為 2024 年陸續購置平道段二期、光賢段、德義段、龍富段及龍椅段等多筆土地。
  • 負債總額: 13 億元，負債比約 21.3%，公司表示此比率相較同業偏低。負債增加主要來自購地之土地融資及建案之建築融資。
  • 股東權益: 47.8 億元，每股淨值為 27.9 元。
  • 營業收入: 3.7 萬元，主要為投資性不動產的租賃收入，因無建案完工入帳，故營收規模較小。
  • 本期淨損: 1,169 萬元。
  • 每股盈餘 (EPS): -0.07 元。
• 資金運用:
  • 2024 年透過兩次私募共募集 40.8 億元 (3 月募集 17.8 億元，12 月募集 23 億元)，資金主要用於購置土地、支付營建工程款及轉投資瑞羣營造 3 億元。

4. 市場與產品發展動態

公司目前積極推動七大建案，首案預計於 2025 年底開賣，其餘建案則陸續進入開工或規劃階段。

• 預計推案:
  • 瑞築序: 位於臺南市永康區，為公司首個自地委建案。基地面積 823 坪，規劃 174 戶，總銷金額約 21 億元。預計 2025Q4 開賣，2026Q4 取得使用執照。
• 已取得建照並開工建案:
  • 白崙段 (臺南市仁德區): 基地面積 807 坪，規劃 185 戶。
  • 德義段 (苗栗縣頭份市): 基地面積 833 坪，規劃 140 戶。
  • 光賢段 (臺南市北區): 基地面積 1,548 坪，規劃 195 戶。
• 規劃中建案:
  • 平道段二期 (臺南市永康區): 基地面積約 1,000 坪。
  • 龍椅段 (苗栗縣後龍鎮): 位於苗栗高鐵站前，基地面積約 1,700 坪。
  • 龍富段 (苗栗縣後龍鎮): 位於苗栗高鐵站前，預計 2026 年取得建照。

5. 營運策略與未來發展

• 長期計畫: 公司秉持「美學、智慧、進化及永續」的核心價值，持續在具發展潛力的地區（如新興重劃區、軌道經濟相關區域）尋找價格合理的土地，以穩健擴展營運版圖。
• 競爭優勢:
  • 垂直整合: 透過自有甲級營造廠「瑞群營造」，強化對工程品質、成本與時程的掌控能力。
  • 財務穩健: 透過成功募資，公司現金部位充裕，負債比低，為未來發展提供堅實後盾。
  • 市場聚焦: 鎖定科技園區周邊的剛性自住需求，產品定位明確，能有效應對市場變化。
• 風險與應對:
  • 營建成本: 公司指出，結構體成本相對穩定，但裝修部分因廠商供給飽和，價格波動較大。
  • 勞力供給: 結構體工程人力充足，工期掌握度高；但裝修工程人力較難掌握。
  • 信用管制: 第七波信用管制主要影響第二戶以上貸款，公司產品以首購族為主，受影響程度較小。

6. 展望與指引

• 短期展望: 2025Q4 將正式推出首案「瑞築序」，開始進入銷售階段。由於建案完工入帳時間點約在 2026 年之後，短期內營收貢獻有限。
• 未來成長動能: 未來數年，公司的營收與獲利將隨著七大建案陸續完工交屋而逐步體現。公司將持續佈局臺南與苗栗地區，深耕具成長潛力的市場。
• 毛利率與股利: 公司表示，個案毛利率需待實際銷售與成本結算後才能確定，現階段不作預估。未來股利政策將視當年度盈餘及公司購地發展的資金需求而定，可能採股票股利搭配現金股利的方式發放。

7. Q&A 重點

• Q: 「瑞築序」目前的銷售狀況如何？A: 預計於 2025 年第四季才開賣，因此目前尚未有銷售情形。
• Q: 建案的毛利率預估為多少？A: 需等待實際銷售金額確定及完工成本結算後才能知曉，目前無法預估。
• Q: 公司在市場上的定位是首購低總價，還是高單價精品住宅？總價區間為何？A: 目前推出的建案以首購型產品為主，價格會比較平易近人。總價部分仍在與代銷業者討論中。
• Q: 第七波信用管制對公司購地計畫是否有影響？A: 管制主要針對第二戶以上，而公司的產品以首購為主，客戶貸款較不受影響。因此，公司仍會持續尋找價格合理的土地。
• Q: 公司的股利配發政策為何？A: 需視當年度的盈餘狀況及保留資金購地的發展需求而定。若有盈餘，可能會採股票股利搭配現金股利的方式發放。
• Q: 公司未來是否會規劃建造商辦？A: 目前沒有此規劃。
• Q: 推案時會一次全部銷售，還是會保留部分戶數？A: 目標是在銷售期間內將所有戶數銷售完畢。
• Q: 目前營建成本上漲的情況如何？A: 結構體的部分沒有明顯漲幅。裝修部分，因市場上廠商供給較飽和，價格可能仍會有波動。
• Q: 當前工人是否依然緊缺，導致工期難以掌握？A: 結構體工程因市場釋出人力較多，人力充足，工期在掌握之中。然而，裝修工程的人力與工期則比較難掌握。

免責聲明

本備忘錄之數據及陳述根據現有公開資訊與初步檢核，可能因實際財務報表或管理層後續公告更新資訊而調整。本文件僅作為參考之用，不構成投資建議。

本摘要僅供參考，若有進一步需求，請查閱原始影音內容或公司官方公告。