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1. 瑞築營運摘要
瑞築建設（原凌泰科技，櫃:6198）自 2022 年轉型以來，專注於不動產開發與營建業務。公司目前營運重心為土地開發、建築規劃與營造施工，並透過旗下甲級營造廠「瑞羣營造」強化工程品質與效率。
財務方面，公司透過 2024 年的私募成功募集 40 億元資金，大幅提升現金部位，實收資本額增至 17 億元，為購地與業務發展奠定穩固基礎。目前公司營收主要來自投資性不動產的租賃收入，因尚無建案完工交屋，故營建本業尚未貢獻主要營收。
展望未來，公司首個自建案「瑞築序」預計於 2026 年第一季推出，總銷金額約 21 億元，預計於 2026 年第四季完工。目前在手共有 8 個建案，地點涵蓋臺南、苗栗及桃園等半導體產業聚落周邊，產品規劃以滿足首購及換屋族的剛性需求為主。
2. 瑞築主要業務與產品組合
- 核心業務: 公司營運涵蓋三大核心領域：
- 土地開發：鎖定具發展潛力的區域，特別是新興重劃區，並考量交通建設與地方政策，專注於首購市場。
- 建築規劃：結合內部專業團隊與外部顧問，從居住者角度出發，兼顧坪效、格局與視野，打造具差異化的住宅產品。
- 營造施工：透過 100% 持股的甲級營造廠「瑞羣營造」（資本額 3.5 億元），垂直整合營建業務，有效控管工程品質、時程與工地安全。
- 產品策略與市場定位:
- 產品主要針對自住型買盤，鎖定區域內具剛性需求的首購族與換屋族群。
- 建案選址策略性地佈局於臺南、苗栗、桃園等地的半導體產業聚落周邊，看好其就業人口帶來的住宅需求潛力。
3. 瑞築財務表現
- 關鍵財務數據 (截至 2025Q3):
- 資產：總資產為 62.3 億元。存貨（主要為土地與在建工程）佔總資產 72.29%，反映公司積極購地與推案的策略。
- 負債與權益：負債總額為 14.6 億元。股東權益總額為 47.7 億元，股本為 17.1 億元（約 1.7 億股），每股淨值達 27.85 元。
- 損益：目前營收主要來自租賃收入，因建案尚在興建階段，營建本業未有營收認列，故營業利益仍為虧損。營業費用因業務擴展、人員增加及購地相關稅負而上升。
- 財務驅動與挑戰:
- 資金動能：公司於 2024 年透過兩次私募共募集 40 億元資金，主要用於購置土地、支付營建工程款及轉投資子公司，為未來幾年的發展提供充足動能。
- 營收挑戰：在首個建案於 2026 年底完工交屋前，公司營收認列將維持現有模式，營建收入的貢獻尚需時間發酵。
4. 瑞築市場與產品發展動態
- 市場趨勢與機會:
- 公司看好半導體產業聚落周邊的房市發展潛力，認為相關就業人口將持續帶來穩定的住宅需求。
- 管理層評估，目前整體房市處於打底階段，此趨勢可能延續至 2026 年上半年。由於公司產品鎖定首購市場，受央行選擇性信用管制影響較小。
- 重點建案進度:
- 瑞築序 (平道一)：位於臺南永康，為首個推案，預計 2026Q1 銷售，總銷 21 億元，規劃 174 戶，預計 2026Q4 完工。
- 已開工建案：
- 臺南光賢段 (195 戶) 及苗栗德義段 (145 戶) 預計 2028 年完工。
- 臺南白崙段 (185 戶) 及苗栗龍椅段 (196 戶) 預計 2029 年完工。
- 規劃中建案：
- 臺南平道二期、苗栗龍富段及桃園大溪仁埔段等案，將陸續投入開發，預計完工年度將落在 2029 年至 2030 年。
5. 瑞築營運策略與未來發展
- 長期規劃:
- 公司將持續評估並購入具潛力的土地，以維持穩定的推案庫存量。
- 隨著「瑞築序」即將完工，公司將積極補充土地庫存，確保營運的持續性。
- 未來若有購地資金需求，不排除再次辦理私募以充實營運資金。
- 競爭優勢:
- 垂直整合：自有甲級營造廠「瑞羣營造」，能有效掌握施工品質、進度與成本控制，並確保勞工安全。
- 精準選地：專注於產業聚落周邊，鎖定具剛性需求的市場區隔，降低市場波動風險。
- 穩健財務：透過成功的募資計畫，公司具備充足的資金進行土地開發與建案興建。
- 風險與應對:
- 成本波動：結構體相關工料價格已趨於穩定，但後續裝修工程成本可能因市場待交屋量大而有波動。公司透過自有營造廠，力求更精準的成本控管。
- 股利政策：因公司尚處於轉型初期的成長階段，需保留現金用於業務發展。未來待建案完工並產生盈餘後，將依章程（現金股利最少 10%）決議股利發放，可能採股票搭配現金股利的方式。
6. 瑞築展望與指引
- 營運展望:
- 公司首筆主要的營建營收預計將於 2026 年底「瑞築序」完工交屋後開始認列。
- 後續建案將於 2028 年至 2030 年陸續完工，為公司未來三至五年的營收與獲利成長提供清晰藍圖。
- 成長動能與潛在風險:
- 主要動能：受惠於科學園區擴廠效應，周邊地區的住宅剛性需求強勁，為公司產品提供穩固的市場支撐。
- 潛在風險：營建成本的波動性及整體房市景氣的復甦速度，仍是影響未來獲利表現的關鍵因素。
7. 瑞築 Q&A 重點
- Q：請說明目前各建案的具體工程進度與預計取得使照的時間？
- A：
- 平道一 (瑞築序)：頂板已完成。
- 白崙段：地上結構體施工至約三樓。
- 德義段：地下室施工中。
- 光賢段：地下室開挖至約地下二層。
- 龍椅段：剛開工，正在進行周邊整理。
- 平道二期：預計 2026 年第二季開工。
- 龍富段：預計 2026 年取得建照後開工。
- 桃園仁埔段：土地過戶中，時程未定。
- 各案預計完工取得使照的年度請參考簡報中的工程進度表。
- A：
- Q：各建案的銷售狀況與「平道段」的預估獲利率？
- A：目前僅「瑞築序」(平道一) 預計於 2026 年第一季開賣，其餘建案尚未推出。總銷金額較確定的僅有「瑞築序」，約 21 億元。具體獲利率需待銷售達一定比例，且完工成本結算後才能較準確揭露。
- Q：公司對目前整體房市的看法？
- A：我們認為市場仍在打底階段，可能延續到 2026 年上半年。由於公司主要針對首購市場，此族群較不受央行信用管制影響，需求相對穩健。
- Q：關於公司的股利政策規劃？
- A：公司處於轉型初期的成長期，需保留現金購地發展。未來待建案完工交屋、當年度有盈餘後，才會進行股利決議。章程規定現金股利最少 10%，可能採股票搭配現金的方式發放。
- Q：目前施工是否有缺工缺料問題？原物料及工資價格波動情況如何？
- A：目前結構體的工料價格已趨於穩定，缺工情況也已緩解。但後續裝修工程因市場上仍有大量待交屋案，價格可能還有波動，預計要到 2026 年第二季後才會比較平穩。物料方面目前沒有短缺情況。
- Q：公司未來是否有增資或私募計畫？以及是否還有評估中的土地？
- A：公司會持續評估土地以補充庫存，確保推案的連續性。未來是否進行增資或私募，將視後續購地狀況與資金需求而定。目前帳上仍有可辦理私募的額度，若有購地需求將會啟動。
免責聲明
本報告內容使用 AI 技術根據各家公司法說會之影音內容進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望，內容僅供參考，不構成任何投資建議。
