【遠雄法說會重點內容備忘錄】未來展望趨勢 20260625

1. 遠雄營運摘要

• 2026Q1 財務概覽：遠雄 (5522) 2026 年第一季合併營業收入為 56.6 億元，營業利益為 15.1 億元 (營業利益率 27%)，合併淨利為 13.7 億元 (淨利率 24%)，單季 EPS 為 1.76 元。
• 股利政策：公司維持穩健的股利政策，股利配發率目標維持在七成以上。
• 未來營收能見度：目前已預售但尚未交屋認列的金額高達 740 餘億元，為未來營收提供穩固基礎。2026 年預計完工交屋的個案銷售率已接近 100%，明後年個案銷售率也達七成以上。
• 營運策略重點：持續深耕七大都會區，並因應政府政策，將重心拓展至商廠辦與都市更新案，特別是桃園以北地區。同時，透過轉投資的臺北大巨蛋與 OUTLET 商城等固定收益項目，創造穩定的現金流。

2. 遠雄主要業務與產品組合

• 核心業務：主要從事建設開發，業務遍及全台。公司採垂直整合模式，由 100% 持股的遠雄營造負責營造，有效控管成本與品質。
• 產品組合策略：
  • 住宅：持續推出符合市場需求的住宅產品，並推出 FGN (Farglory Next) 概念，打造符合下一世代需求的住宅。
  • 商廠辦：為因應住宅市場政策調控，公司將提高商廠辦的開發比例，目標將土地庫存結構調整為住宅 7 成、商廠辦 3 成。
• 區域佈局：未來五年推案的土地庫存總銷金額約 3,090 億元，分佈均衡。
  • 北部區域：總銷 1,270 億元 (佔 41%)
  • 南部區域：總銷 1,240 億元 (佔 40%)
  • 中部區域：總銷 580 億元 (佔 19%)
• 轉投資事業：
  • 遠雄巨蛋：綜合持股 28%，BOT 案。園區已陸續啟用，辦公室出租率超過八成，預期將成為穩定的現金流來源。
  • 三新奧特萊斯：綜合持股 30%，與日本三井不動產合資的林口 OUTLET BOT 案，提供穩定收益。

3. 遠雄財務表現

• 2026Q1 關鍵財務數據：
  • 營業收入：56.6 億元
  • 營業利益：15.1 億元
  • 合併淨利：13.7 億元
  • EPS：1.76 元
• 資產負債狀況 (截至 2026 年 3 月底)：
  • 總資產：1,083 億元
  • 存貨合計：776.1 億元，其中在建工程佔 672.2 億元，顯示推案動能強勁。
  • 總負債：607.2 億元，負債比控制在 56%，維持在六成以下，財務結構穩健。
  • 每股淨值：60.84 元。
• 財務驅動與挑戰：
  • 驅動力：預售模式帶來穩定的工程期間現金流入；臺北大巨蛋與 OUTLET 商城等轉投資事業貢獻正向的自由現金流。
  • 挑戰：央行信用管制使土建融資條件趨嚴，公司需投入更多自有資金。公司表示，過往建案完工後的現金回流足以因應後續開發需求。

4. 遠雄市場與產品發展動態

• 市場趨勢與應對：
  • 政策影響：面對央行對住宅市場的信用管制，公司將加大對商廠辦及都更案的投入力度，並研究地上權產品的可行性，以應對土地成本上漲的壓力。
  • 客戶需求轉變：市場客群以自住客為主，公司觀察到市場需求有從兩房產品轉向三房產品的趨勢。
• 臺北大巨蛋園區進度：
  • 全區使照：已於 2024 年 3 月取得。
  • 辦公室：2025 年第一季開始入住，目前入住率已超過八成，招租狀況優於預期。
  • 影城：預計 2025 年第四季開始營運。
  • 商場與飯店：預計於 2026 年第一季及第二季陸續開業。
• 營建成本動態：
  • 土方成本：對每坪造價影響約 3,000 至 8,000 元，對南部地區的成本與工期影響較大。
  • 機電成本：北部與台中地區的機電成本有上漲趨勢，而台南、高雄則因案量減少而微幅下修。
  • 整體造價：除土方及機電外，其餘營造成本已相對穩定。

5. 遠雄營運策略與未來發展

• 長期發展計畫：
  • 深化佈局：持續在全台七大都會區進行開發，並積極參與都市更新。
  • 產品多元化：提高商廠辦產品的比例，目標佔土地庫存三成，以分散風險並掌握市場新機遇。
  • 品牌價值：透過「FGN」計畫，結合綠能、智慧、性能建築，創造品牌差異化，維持高附加價值。
• 競爭優勢：
  • 擁有規模經濟、垂直整合能力、低成本土地庫存、高品牌附加價值及經驗豐富的團隊等五大競爭優勢。
• 風險與因應：
  • 為應對政策與市場不確定性，公司強調穩健的財務操作與充足的現金流量。透過預售制度確保開發期間的資金流，並藉由固定收益的轉投資事業強化現金流的韌性。

6. 遠雄展望與指引

• 未來完工量能：根據簡報，未來數年預計完工交屋量體充足，能見度高。
  • 2026 年：預計完工總銷 328 億元
  • 2027 年：預計完工總銷 325 億元
  • 2028 年：預計完工總銷 265 億元
  • 2029 年：預計完工總銷 449 億元
• 營收認列節奏：2026 年的建案交屋高峰將落在下半年 (第三、第四季)，營收曲線預期與去年相似，呈現下半年顯著增長的趨勢。
• 銷售展望：公司對銷售狀況持樂觀態度。4、5 月因有汐止、板橋大案推出，銷售業績較前三個月成長約三倍。市場狀況呈現北部優於中部、優於南部的趨勢。

7. 遠雄 Q&A 重點

Q1: 臺北大巨蛋在 2026Q1 財報中仍呈虧損，原因為何？預計何時能達到損益兩平？

A1: 虧損主因是巨蛋開始營運後，資產由「在建工程」轉列，並開始提列折舊費用。然而，目前巨蛋的營運表現優於預期，預計轉為損益兩平的時間點會比原先預估的縮短。從現金流角度來看，自去年 (2025 年) 起，巨蛋已為公司帶來正向的自由現金流量。

Q2: 目前已預售但尚未交屋的總金額約多少？

A2: 目前已售待認列的金額約 740 餘億元。

Q3: 在建工程金額持續攀升，加上央行信用管制，公司是否有資金壓力？

A3: 雖然央行政策導致需投入更多自有資金，但公司的預售模式在建案興建期間即可帶來現金流入。過往完工個案的現金回款足以支應後續開發案，並維持約七成的現金股利配發率。目前公司負債比控制在六成以下，財務狀況穩健。

Q4: 大巨蛋辦公室的招租狀況如何？

A4: 招租狀況比預期好，已接近滿租。公司在挑選租戶上會優先考慮上市櫃公司。

Q5: 公司如何看待央行後續的房市政策？

A5: 公司將回歸基本面，專注於維持強勁的現金流、選擇優質的產品地段與規劃，並強化品牌價值以服務自住客群。策略上，會加大商廠辦與都更的力度，並評估地上權開發案。

Q6: 今年 (2026 年) 上半年的交屋進度是否有所延遲？

A6: 整體進度與計畫差異不大，僅高雄「遠雄 Park 16」個案微幅遞延。今年多個建案如「遠雄仰森」、「遠雄綠禾」、「遠雄東御院」等皆已在 6 月前取得使照，預計交屋高峰將落在 7 月至 10 月。其中「遠雄綠禾」已於 6 月開始認列營收。

Q7: 營建成本中，土方成本的影響有多大？目前各區每坪造價約多少？

A7: 土方問題使每坪造價增加約 3,000 至 8,000 元，對台南、高雄影響最大，甚至影響工期達半年以上。以 15 層樓建築來看，每坪造價區間很大，從 18 萬到台北市的 30 餘萬都有。

Q8: 市場傳出兩房空屋率偏高，是否代表剛性需求衰退？

A8: 公司認為這與部分建商過度規劃小坪數產品有關，而非剛性需求全面衰退。市場上觀察到三房的需求有回溫跡象，但市中心的豪宅線限制了三房產品的規劃。

Q9: 公司未來的土地庫存策略，特別是中部地區與商廠辦的規劃？

A9: 今年的土地開發將以北部的住宅與商廠辦為主。目標是逐步將商廠辦的土地庫存比例提高至三成，形成住宅七成、商廠辦三成的配置。

Q10: 股市熱絡是否對房市產生資金外溢效應？

A10: 目前尚未感受到明顯的資金外溢。反而觀察到資金停泊在股市的時間更長，購屋者在資金配置上更為謹慎。目前的趨勢是，投資者將股市獲利的部分資金用作購屋頭期款，而非將大筆資金從股市轉移至房市，顯示年輕族群非常注重資金效益。

免責聲明

本報告內容使用 AI 技術根據各家公司法說會之影音內容進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望，內容僅供參考，不構成任何投資建議。

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