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1. 遠雄營運摘要
遠雄建設 (5522) 於本次法說會說明，因董事會將於隔日召開，故本次報告主要聚焦於 2025 年度的營收狀況及 2025 年前三季的經營成果。公司自 2019 年至 2024 年維持非常穩定的獲利表現，並預期未來將延續此經營績效。
- 財務與股利政策：公司財務結構穩健，負債比率約 35%，合約負債約 15%，將陸續轉為未來年度營收。公司目標維持每年兩次的股利分配政策，以回饋股東，並預期 2026 年 7 月的現金股利可維持與去年相當的水準。
- 未來展望：展望 2026 年，因去年下半年推案陸續成熟並認列營收，現金流進入豐收期，預期 2026 年整體營運表現將優於 2025 年。公司未來將持續深耕六都及新竹等七大都會區，並加重雙北及桃園的佈局。
2. 遠雄主要業務與產品組合
- 核心業務：遠雄建設的核心業務為住宅及商辦大樓的投資興建與銷售。公司具備五大競爭優勢，包括長期規模經濟、營建一條龍的垂直整合、全台六都購地開發以分散風險、綠能智慧建築的品牌附加價值，以及經驗豐富的專業團隊。
- 垂直整合與轉投資：
- 營建本業：透過持股 100% 的子公司「遠雄營造」進行垂直整合。
- 策略性投資：為確保穩定的現金流，公司對兩大 BOT 案進行策略性持股，包括「遠雄巨蛋」與「三井 Outlet」，持股比例分別介於 25% 至 30% 之間。
- 產品組合策略：除了現有的住宅建案庫存外，公司將提升商辦與廠辦產品（廠商辦）的比重，以應對市場需求及產業發展趨勢。
3. 遠雄財務表現
- 關鍵財務數據：
- 負債比率：約 35%，主要為金融負債。
- 合約負債：約 15%，此部分為預售屋款項，將在未來建案完工交屋後逐步認列為營收。
- 財務驅動力與挑戰：
- 驅動力：穩定的推案計畫、超過 3000 億元的土地庫存，以及來自臺北大巨蛋等轉投資的穩定現金流，為公司營運提供強力支撐。
- 挑戰與應對：雖然面臨央行的選擇性信用管制，但公司透過參與都更、危老、公辦都更及廠辦等專案，可取得較高的融資槓桿，維持財務操作的彈性。
- 股東權益：公司的主要目標是維持財務的透明度與穩定性，並持續提高股東權益報酬率 (ROE)。
4. 遠雄市場與產品發展動態
- 土地庫存與開發佈局：
- 目前全台土地總庫存可推案銷售額超過 3000 億元，遍及六都與新竹。
- 未來開發重心將更集中於雙北及桃園地區，並積極投入都市更新案。
- 臺北大巨蛋 BOT 案進度：
- 遠雄巨蛋實收資本額為 347.25 億元，全區皆已取得使用執照。
- 辦公大樓已於 2025Q1 開始入住，影城於 2025Q4 開始營運。
- SOGO 商場預計於 2026Q1 開業，洲際飯店預計於 2026Q2 開業。
- BOT 經營年限經協商後延長 5 年 5 個月，預計尚有 38 年的經營期，將為公司提供長期穩定的獲利與現金流。
- 建案銷售狀況：
- 遠雄仰月（士北科）：銷售率已接近九成。
- 高雄建案（EH1、EH5）：銷售率約六成，穩定朝七成邁進。
- 台南建案（DH2）：銷售率接近七成。
- 整體銷售步調雖較以往放緩，但每月仍維持基本銷售動能。
5. 遠雄營運策略與未來發展
- 長期發展計畫：
- 區域擴張：以七大都會區為核心，加重雙北與桃園的投資比重。
- 產品多元化：增加商辦與廠辦的開發比重，並持續投入都市更新案。
- 穩定現金流：透過臺北大巨蛋園區及 Outlet 商場等固定收益型投資，創造穩定的現金流。
- 競爭定位：憑藉品牌價值、垂直整合能力及穩健的財務槓桿，在市場中創造差異化優勢。公司自 2018 年起將「永續共享」定為產品核心價值，積極實踐 ESG。
- 市場風險與應對：面對政府房市政策，公司認為選舉年（如 2026 年底及 2028 年）政策可能對自住客群較為友善。央行對投資性購屋的管制預期將持續，但對自住型房貸的額度與條件已較 2025Q4 有所改善，有助於建案的順利交屋與營收認列。
6. 遠雄展望與指引
- 2026 年展望：
- 預期全年營運表現將優於 2025 年。
- 完工入帳案源：今年預計有多個建案取得使用執照並開始認列營收，包括 Q1 的「遠雄綠禾」、Q2 的「遠雄仰森」、「遠雄東御院」、「遠雄琢蘊」、「遠雄 Park 16」，以及 Q3 的「遠雄迴嵐山形」與「遠雄綠美」。
- 2027 年展望：
- 已有明確的完工計畫，預計將有六個建案取得使用執照並陸續認列營收，包括新北板橋廠辦案、台中「遠雄敦富」與「遠雄新城」、台南「遠雄三禾」，以及高雄「遠雄豐蘊」與「遠雄沐蘊」，確保未來營收能見度。
- 市場機會與風險：
- 機會：銀行對於房貸的態度已較去年底改善，有助於交屋流程，對營收認列持樂觀態度。市場信心預期將在 Q2、Q3 逐步回溫。
- 風險：整體銷售速度受市場信心影響，雖已較 2025Q4 好轉，但完全恢復仍需時間。
7. 遠雄 Q&A 重點
Q：請說明去年 (2025) 完工、今年 (2026) 會繼續認列營收的建案，以及今年預定完工的案子狀態？
A：
- 延續認列：去年取得使照、今年會繼續認列的主要是台中「幸福城」與「遠雄商舟」，預計在 2026Q1 陸續認列完畢。
- 2026 年完工認列：
- Q1 取得使照：「遠雄綠禾」。
- Q2 取得使照：桃園「遠雄仰森」、台南「遠雄東御院」與「遠雄琢蘊」、高雄「遠雄 Park 16」。預計於 Q3、Q4 開始認列營收。
- Q3 取得使照：台中「遠雄迴嵐山形」與「遠雄綠美」。預計於 Q4 開始認列營收。
Q：台中「迴嵐山形」先前聽說銷售約四成，目前進度如何？
A：銷售率有略為提升。各建案銷售會受區域市況影響，公司主要以預售為主，但也會評估在接近完工時，將部分餘屋以成屋方式銷售，以調整銷售步調。
Q：今年銷售較好的建案是哪些？銷售率大概多少？
A：
- 遠雄仰月（士北科）：因受惠於周邊效益，銷售率已接近九成，接近完銷。後續將推出同區二期「明月」。
- 高雄建案（EH1、EH5）：銷售率約六成，穩定朝七成邁進。
- 台南建案（DH2）：銷售率接近七成。
- 這些銷售成績將在未來年度陸續認列為營收。
Q：「遠雄綠禾」何時會認列營收？
A：「遠雄綠禾」已取得使用執照，且接近完銷，預計將在 2026Q2 開始認列營收。
Q：目前客戶在房屋貸款方面是否有比較放寬？
A：這取決於客戶自身的信用條件（如首購、新青安資格或持有多戶）。但觀察到央行授權銀行處理分戶交屋房貸後，銀行的貸款額度狀況已比 2025Q4 明顯改善，整體來說是有比較好的。
Q：貸款條件變好，今年的銷售成績有機會比去年好嗎？
A：貸款條件放寬對營收認列較有直接幫助。以預售為主的銷售市場來看，2026Q1 的市況比 2025Q4 好一些，但市場信心的完全恢復需要時間。我們樂觀預期 Q2、Q3 市場會持續好轉，整體會「稍好」。
Q：對於台中梧棲地區供給量大的看法？「幸福城」快結案後的規劃？
A：我們在梧棲的最後一個案子是「遠雄新城」(H707)，目前已銷售七成多，預計明年 (2027) 六、七月取得使照。由於是最後一案且銷售進度良好，我們受到的影響相對較小，樂觀預期明年可順利認列營收。
Q：明年 (2027) 預計完工的案子有哪些？取得使照的時間點？
A：預計 2027 年會有六個建案取得使照並認列營收：
- 新北板橋廠辦案：預計 2027 年 1 月。
- 台中「遠雄敦富」、「遠雄新城」：預計 2027 年 7 月。
- 台南「遠雄三禾」：預計 2026 年底取得使照，2027Q1 開始認列。
- 高雄「遠雄豐蘊」：預計 2027 年 8 月。
- 高雄「遠雄沐蘊」：預計 2027 年 9 月。
Q：對於未來的政府房市政策看法？
A：政策難以預估，但考量到今年底與 2028 年都有選舉，政府對房地產政策可能會稍微寬鬆以爭取選票。我們預期央行對投資型購屋（如二房、三房）的管制不會太快鬆綁，但對於自住型需求，在貸款等面向應會陸續放寬。
免責聲明
本報告內容使用 AI 技術根據各家公司法說會之影音內容進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望，內容僅供參考，不構成任何投資建議。
