【法說會備忘錄】欣陸 2025Q1

本報告內容使用 LLM 技術，並根據 台灣證券交易所及櫃買中心法說會之官方影音檔 進行摘要整理。目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望。本摘要僅供參考，若有進一步需求，請查閱原始影音內容或公司官方公告。

1. 營運摘要

欣陸投控 2025 年第一季合併營收達 74.03 億元，較去年同期成長 20 %。毛利率較去年同期增加 1.1 個百分點，主要受惠於環境工程及水資源處理事業營收的帶動。營業費用隨投資組合及營收增長而增加，但費用率由去年同期的 8.1 % 下降至 7.4 %。業外收支淨額較去年同期減少，主要因去年有一次性不動產處分利益約 5,800 萬元，以及今年持續投資新建導致財務成本增加。第一季營業淨利為 2.04 億元，稅後淨利為 0.4 億元。

展望未來，公司預期下半年將是大陸建設（不動產開發事業）的重點，主要營收認列將集中在下半年，且預計將推出五個新案。欣達環工（環境工程及水資源處理事業）的橋頭及城西專案預計於 2026 年進入營運期，將顯著提升污水處理量及再生水供應量。

2. 主要業務與產品組合

欣陸投控主要包含三大事業體：營建工程、不動產開發、環境工程及水資源處理。

• 營建工程事業 (大陸工程):為公司穩健成長的事業體。2025 年第一季營收為 47.87 億元，較去年同期微幅增長。主要營收貢獻來自去年取得的新案，包括 桃園鐵路地下化 CJ17 標 以及號稱全台最大的都更案 南港國際單元一。業務存量大致維持穩定。
• 不動產開發事業 (大陸建設):2025 年第一季營收為 4.18 億元。由於預售屋完工交屋期主要安排在下半年，第一季營收主要來自成屋銷售及其他相關營收。本季認列淨利為虧損 1.76 億元，主要因去年同期有一次性投資性不動產出售利益，且本期台灣房地銷售毛利較少。成屋持續銷售中，金額持續降低。未來三年（2025-2028）規劃認列的專案已涵蓋至 2028 年，包括 2025 年預計認列的「端美」（已完銷）、「尊萃」、「豐蒔」（銷售率高），以及 2028 年預計認列的板橋區「恆沐」（已完銷）、「端芃」（銷售率高）。
• 環境工程及水資源處理事業 (欣達環工):2025 年第一季營收為 29 億元，較去年同期大幅增長 124 %。營收成長主要受惠於新專案的持續投入，特別是 城西焚化爐 及 橋頭再生水廠 的新建工程。本季認列淨利為 2 億元，較去年同期增加。目前有六個專案正在營運中。

商業不動產部分，大陸建設目前持有四個旅館及兩個辦公室，定位及策略與之前相同。

3. 財務表現

以下為欣陸投控 2025 年第一季主要財務數據：

• 合併營收 (Consolidated Revenue): 7,403 Million (較去年同期增加 20 %)
• 毛利率 (Gross Margin): 較去年同期增加 1.1 個百分點
• 營業費用率 (Operating Expense Ratio): 7.4 % (去年同期為 8.1 %，下降)
• 業外收支淨額 (Non-operating Income/Expense Net): 較去年同期減少 (去年有約 58 Million 一次性投資性不動產出售利益，今年財務成本增加)
• 營業淨利 (Operating Profit): 204 Million
• 稅後淨利 (Net Profit After Tax): 40 Million

資產負債表重點 (截至 2025 Q1 底):

• 合併資產總額 (Consolidated Total Assets): 超過 900 億元 (較去年底增加約 36 億元)
• 資產增加主要來自：
  • 存貨 (Inventories): 增加約 2,140 Million，主要投入於不動產開發，包括新取得的營建用地（如去年底取得的台中 14 期洲際段土地於本季轉入存貨）及在建房地。
  • 無形資產 (Intangible Assets): 增加約 1,250 Million，主要因環境工程及水資源處理事業新建專案取得特許權資產。

其他重要財務事件:

• 淡水區土地處分: 於三月公告處分新北市淡水區一塊閒置土地（約 6,700 坪），交易總金額為 5.54 億元。預估處分利益為 3.56 億元。目前仍在處理產權移轉程序，預計今年完成後認列業外損益。

4. 市場與產品發展動態

• 市場走向: 不動產市場在產品坪數方面，大陸建設今年預計推出的五個新案中，有約 八成 屬於 30 至 50 坪 的產品，反映了目前的市場需求走向。
• 新案推出: 大陸建設預計在 2025 年下半年推出五個新案，總銷金額近 400 億元。這些新案分佈於台北市（信義區雅祥段、南港區南港段、大安區學府段）、新竹竹北（竹北大學段）、台中南屯（豐晞段）。這些新案也體現了公司的開發策略。
• 環境工程: 欣達環工在橋頭再生水廠專案，預計 2026 年營運後，每日再生水供應量將增加 3 萬噸，供應給 台積電的楠梓園區廠 使用，顯示公司在水資源處理領域的市場參與度及未來成長動能。

5. 營運策略與未來發展

大陸建設的開發策略，透過今年預計推出的五個新案得到很好的總結：

• 專注公辦都更: 在市區取得大面積精華土地不易，公司透過參與 公辦都更 方式取得大型基地，例如與國家住都中心合作的信義區雅祥段（1,400 坪）及大安區學府段（2,200 坪）。
• 擴展新區域市場: 持續評估並進入台灣新的區域市場推案。大陸建設從傳統雙北建商，逐步擴展至台中、高雄，並於 2023 年進入新竹。今年將推出新竹竹北的首案及台中南屯（南台中 13 期）的首案。
• 發揮品牌價值於合建案: 在購地與合建兩種開發模式中，購地主要競爭價格，而合建更仰賴地主對建設公司品牌的信任及加值能力。大陸建設憑藉其品牌效應，在合建案中較容易贏得地主信賴，取得優質土地。今年推出的五個新案中，有三個是合建案，一個是購地加合建混合，一個是純購地，彰顯了品牌在開發過程中的重要性。

公司將持續投資品牌並推出更好的作品，預期這將對未來的開發產生正面效益。

6. 展望與指引

• 大陸建設: 2025 年下半年將是營運重點，預計將有完工建案開始認列營收（2025 年認列的三個建案都將在下半年開始交屋），並將推出總銷近 400 億元的五個新案。
• 欣達環工: 橋頭再生水廠與城西焚化爐兩大新建專案預計於 2026 年 進入營運期。橋頭再生水廠營運後，污水處理量將從每日 2 萬噸提升至 5 萬噸，再生水供應量將增加 3 萬噸/日。
• 風險與機會: 整體營收及獲利預期下半年將有更顯著的表現，主要受大陸建設交屋及新案推出帶動。環境工程事業的新建專案進度及未來營運表現亦為重要成長動能。

7. Q&A 重點

Q1: 不同的事業體是否爭取某些特定專案的情形？

A1: 很多新案我們都會參與。具體獲得（得標）後，一定會向各位報告。不一一說明特定專案是否投標或得標。

Q2: 目前成屋還有多少金額可以銷售？

A2: 目前帳上成屋約還有 75 到 80 億元 左右待售金額，台灣及美國都有，其中美國部分稍微多一些。台灣部分持續銷售中。

Q3: 大陸建設的客戶，買方有沒有違約或是資金上的問題？

A3: 目前看到的都是照著既定的時程在交屋，大陸建設的部分比較沒有這方面的問題。

Q4: 2025 年要認列的三個建案的交屋時程？

A4: 這三個建案都是在 下半年 開始交屋。

Q5: 淡水售地的部分何時入帳？

A5: 第一季公告的是合約簽署完成。後續還有產權移轉等程序需要辦理。會在所有程序辦理完成後入帳，明確時間等完成後再報告。

免責聲明

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