【法說會備忘錄】華固 2025Q1【法說會備忘錄】華固 2025Q1

本報告內容使用 LLM 技術，並根據 台灣證券交易所及櫃買中心法說會之官方影音檔 進行摘要整理。目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望。本摘要僅供參考，若有進一步需求，請查閱原始影音內容或公司官方公告。

1. 營運摘要

華固建設於 2025 年 3 月 20 日舉行法人說明會，主要報告 2024 年度的營運成果及對 2025 年及未來幾年的營運展望。

公司 2024 年合併營收約 72 億 元，淨利接近 14 億 元，每股盈餘 (EPS) 為 4.58 元。受惠於中原之星廠辦案的高毛利貢獻，整體毛利率達 36%，淨利率為 19%。

董事會已公告 2024 年度盈餘分配，將發放總計 6 元 的股利，包含現金股利 5.5 元 及股票股利 0.5 元。公司強調，儘管 2024 年 EPS 為 4.58 元，但仍超發至 6 元，展現公司對股東現金股利配發金額的承諾，並表示帳上未分配盈餘逾 160 億元，有足夠能力回饋股東。股票股利部分，未來一段時間將持續納入盈餘分配考量，以利用資本公積配發的免稅優勢並適度擴充股本。

展望 2025 年，公司預計有四個建案完工並開始認列營收，包含兩個商辦案（中央智地、時代智地）及兩個住宅案（大安學府、華固得月）。公司目標是兩個商辦案合計能在今年達到 五到六成 的銷售或認列。此外，公司規劃今年購地預算約 80 億 元，主要鎖定雙北地區。

市場觀察方面，公司認為雙北市場目前呈現「個案表現」，儘管整體移轉棟數可能下降，但具備產品力、品牌力及合理定價的建案，銷售表現仍可維持順暢。對於外界關注的銀行限貸影響，公司表示目前銀行撥貸速度已大幅縮短至約二到三週，且針對即將交屋的案子已向銀行確認分戶貸款額度無虞，預期額度緊張狀況將在今年底前解除。

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2. 主要業務與產品組合

華固建設主要從事不動產開發業務，產品涵蓋住宅、商辦、廠辦及店面等。公司營運重點區域集中於雙北及臺中。

目前及未來主要建案狀況：

• 士林/北投科學園區 (士北科)：
  • 華固創會員區： 與正大尼龍合建的廠辦案，位於承德路七段，預計今年夏天開始銷售。
  • 文林北路住宅案： 新取得土地（與 HTC 關係人相關），預計今年推出，正面福星公園，具景觀優勢。
  • 華固上文林： 住宅案，銷售率已逾 95%，剩餘戶數不多，預計明年完工並認列營收。
• 市中心 (大安/信義/敦化)：
  • 無雙： 位於信義光復路口，都更案，包含店面、一般事務所及住宅。自去年第四季推出以來，住宅部分銷售率已達 六成多，接近七成，住宅平均單價接近 210 萬元。
  • 東華都更案： 位於忠孝敦化路口國泰世華巷子旁，為新板上的住宅案，預計大後年（2027 年）推案。
  • 華固大安學府： 住宅案，僅剩一兩戶未售，預計今年夏天開始交屋並完成認列。
• 其他雙北地區：
  • 正大新店案： 公司目前最大案，總銷約 500 多億 元，預計明年推案。位於裕隆城商圈附近。
  • 華固預成： 位於央北重劃區十四張聯開案附近的新合建住宅案，與預成興業合作，預計明年推案。
  • 華固得月： 位於中和華中橋重劃區的住宅案，僅剩一兩戶未售，預計今年交屋並完成認列。
  • 華固一莊： 住宅案，剩餘個位數未售，預計明年完工並認列。
  • 華固木川、華固知性： 位於三重仁義重劃區的兩個住宅案。木川於去年 919 管制前推出，短期內銷售達 九成，平均單價約 80 萬元。知性於 919 後推出，目前銷售亦接近 九成，單價約 80 萬元。兩案銷售表現均相當不錯。
• 臺中地區：
  • 公司在臺中共有五塊基地。
  • 頂會： 總戶數 260 戶住宅案，第一波推出 200 戶已售罄，剩下 60 戶預計成屋後再銷售。
  • 華固豐匯： 去年下半年推出的住宅案，銷售率約 五成，銷售速度較臺北慢。
  • 從德十路案： 位於十四期重劃區中心，距離水湳經貿約 5 分鐘車程，周邊有學區。預計今年夏天推出，規劃以 2+1 房至 3 房 (20 幾坪至 30 幾坪) 為主，旨在讓總價加上車位後，大部分房型不觸及央行 4000 萬元限貸門檻。
  • 經貿五路案： 位於水湳地區，已建置華固客戶服務中心，豐匯及從德十路案的銷售將集中於此。此基地本身預計大後年（2027 年）推案。
  • 豐樂路二案： 最新取得的第五塊臺中基地，預計明年推案。

3. 財務表現

項目	2024 全年 (百萬)
營收	7,200
淨利	1,400
EPS (元)	4.58
毛利率 (%)	36
淨利率 (%)	19

• 驅動因素： 2024 年毛利率及淨利率較高主要歸因於毛利較高的 中原之星廠辦案 交屋認列。
• 顯著事件：
  • 2024 年 10 月透過發行兩檔可轉債成功募集 60 億 元，大幅補充營運資金，使公司目前資金準備充足，足以支應新建工程款及購地預算。
  • 2024 年度股利配發總計 6 元 (現金 5.5 元 + 股票 0.5 元)，高於當年度 EPS，展現公司回饋股東的承諾，資金來源包含帳上逾 160 億 元的未分配盈餘。

4. 市場與產品發展動態

• 趨勢與機會：
  • 整體房市受政府政策影響，預期交易量可能下降，但價格走勢將依區域及個案供需而定，部分推案量大的區域可能出現價格讓步求售狀況。
  • 雙北市場剛性需求仍強，呈現「個案表現」，具備良好產品力、建商品牌力及合理定價的建案仍能順利銷售。
  • 南港地區隨著多個大型開發案陸續完工，預期將形成新的辦公聚落，帶動商業機能，對高品質商辦需求提供機會。
• 關鍵產品：
  • 商辦案 (中央智地、時代智地)： 強調建築物具備多項國際級標章 (LEED 黃金級、綠建築、智慧建築、耐震、能效等)，符合國際大廠供應鏈重視的 ESG 要求，定位為高端 A 級企業總部，有利於吸引大型客戶。南港周邊合理房價投報率回推約在 100-110 萬元/坪。
  • 住宅案： 在不同市場推出符合當地需求的產品。例如，臺中從德十路案調整坪數規劃，使總價盡量不觸及央行 4000 萬元限貸門檻，以提高去化速度。無雙案在高單價蛋黃區展現良好銷售實力。三重木川、知性案在重劃區亦創下區域高價並維持高銷售率。
• 夥伴關係與合作：
  • 華固創會員區： 與正大尼龍合建。
  • 文林北路住宅案： 與 HTC 關係人取得土地。
  • 華固預成： 與預成興業合作的合建案。

5. 營運策略與未來發展

• 長期計畫：
  • 持續補充土地庫存，鎖定雙北地區，今年購地預算約 80 億 元。臺中購地策略將依當地建案銷售去化狀況彈性調整。
  • 未來幾年將持續推出新案，以維持未來營收動能，推案計畫已排至 2027 年。
  • 盈餘分配將持續納入股票股利考量，以回饋股東並壯大公司股本。
• 競爭定位：
  • 透過強化建案的產品力、設計亮點，結合公司長期經營累積的品牌力，並搭配合適的定價，爭取在當前個案表現市場中的銷售優勢。
  • 充足的資金準備 (可轉債募集) 提供公司在市場波動時的營運彈性及購地能力。
• 風險與應對：
  • 銀行限貸風險： 透過與銀行積極溝通確認即將交屋案的分戶貸款額度，目前狀況持續改善，撥貸速度加快，預期年底前緊張狀況解除。
  • 市場交易量下滑： 不追求短時間熱銷，目標是在合理銷售期間內達到高去化成數。
  • 區域價格競爭： 依賴產品差異化、品牌及定價策略，避免在價格上做大幅讓步，尤其在供需相對穩定的雙北地區。臺中市場則透過調整產品坪數來因應限貸門檻。

6. 展望與指引

• 預測：
  • 2025 年營收貢獻來源： 主要為即將完工的兩大商辦案 (中央智地、時代智地) 及兩個住宅案 (大安學府、華固得月)。公司目標商辦案合計銷售認列五到六成。
  • 未來營收能見度： 2026 年有銷售接近完銷的上文林、一莊完工認列，加上今年商辦案剩餘部分。2027 年後有鼎會二階段、木川、無雙、知性等銷售率高的建案陸續貢獻。隨著銷售率更新，未來幾年營收藍圖將更清晰。
• 機會：
  • 持續有新案規劃推出，包括今年度的北投廠辦、臺中及臺北住宅，以及 2026、2027 年的正大新店案、央北預成、東華都更案、經貿五路案等，為未來營運提供成長動能。
  • 雙北市場剛性需求仍在，具競爭力的產品仍有銷售機會。
• 風險：
  • 央行未來是否推出新的房市調控政策。
  • 整體市場交易量可能持續低迷。
  • 部分區域若供給過剩，可能面臨價格下修壓力。

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