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1. 華固營運摘要
- 股利政策重大調整：華固(櫃:2548)宣布未來 3 至 4 年，股利政策將改採股利配發率描述，目標設定在 70% 至 80% 之間。此政策基於公司對未來數年營收與 EPS 高能見度的信心，取代過往僅以 5 元為下限的保守作法。
- 2025 年營運表現：全年交屋順利，包含「淡水學府」、「得月」及整棟售予陽明海運的「華固中央置地」。預估 2025 年全年營收約達 180 億元，EPS 有望維持高檔水準。
- 未來展望與能見度：公司對未來三年的營運展望清晰。2026 年及 2027 年的營收預期將與 2025 年維持相近水準，主要來自「華固上文林」、「華固一莊」、「時代置地」、「華固頂匯」及「木川」等個案的陸續完工認列。
2. 華固主要業務與產品組合
- 核心業務與市場：專注於大台北地區及台中市的高端住宅與商用不動產開發。產品線涵蓋住宅大樓、頂級豪宅及 A 級商辦大樓。
- 各產品線摘要：
- 住宅個案：
- 熱銷個案：新店央北「預成」案，開賣不到一個月簽約已達四成，市場反應熱烈。士林北投科技園區（士北科）的「華固芙清」，受惠於 NVIDIA 進駐利多，銷售率已達六成。信義區「無雙」銷售率亦近九成。
- 未來個案：台中「頂匯」案第一期 200 戶已完銷，「峯會」及「世紀匯」因台中市場供給量較大，銷售速度較為平緩，公司認為需要時間去化。
- 商辦個案：
- 「華固中央置地」已於 2025 年 11 月順利交屋給陽明海運，合約金額 112 億元。
- 大直「時代置地」為 2026 年的銷售與認列重點，目標比照中央置地模式整棟出售。
- 士北科「創匯園區」總銷達 300 多億元，持續有多組客戶洽談，銷售穩定累積中。
- 住宅個案：
- 土地儲備與未來開發：
- 公司持續佈局雙北及台中，未來 3 至 4 年將陸續開發新店「政大案」與「敦化都更案」等。其中，政大新店案為與政大尼龍集團合作的大型開發案，華固可售總銷金額達 588 億元。
3. 華固財務表現
- 關鍵財務數據：
- 2025 年預估營收：約 180 億元。
- 獲利能力分析：
- 商辦個案：以「華固中央置地」為例，其處分利益率（稅後，不含總管理費用）約為 21%。
- 住宅個案：預期毛利率可達 30% 的水準，稅後淨利率則維持在 20% 上下。
- 營運驅動因素：
- 主要驅動力來自於個案的順利銷售與完工交屋。近年來，大型商辦的整棟銷售成為挹注營收及加速資金週轉的重要策略。
- 穩健的財務結構，多數建案依靠客戶自備款即可支應興建成本，建築融資動用比例低。
4. 華固市場與產品發展動態
- 市場趨勢與展望：
- 雙北市場：公司認為雙北地區房價在過去幾年漲幅相對溫和，市場沉寂時抗跌性最強，且剛性需求穩固，將是公司長期持續深耕的主力戰場。
- 台中市場：過去 2-3 年房價漲幅較大，市場供給量多，目前處於消化賣壓的階段，銷售速度放緩。
- 整體市場預期：預估 2026 年下半年整體市況將優於上半年，待市場供給逐步消化後，景氣可望趨於穩定。
- 重點個案發展：
- 士北科效益：NVIDIA 確定進駐士北科，對周邊個案如「華固芙清」及「創匯園區」的銷售帶來正面助益，不僅吸引投資客群，也帶動區域內的剛性需求。
- 新店央北熱銷：「預成」案因位處央北重劃區後期稀有的千坪基地，加上合理的價格定位，開案即創下銷售佳績，顯示市場對優質地段產品的需求依然強勁。
5. 華固營運策略與未來發展
- 長期發展計畫：
- 穩定推案與補充庫存：公司將持續評估市場機會，積極購入土地以補充未來 2030 年後的建案儲備，確保營收動能不中斷。
- 都更業務：公司擁有超過 20 年的都市更新經驗，目前檯面上多個建案（如無雙、中央置地）皆為都更案，未來「敦化都更案」將是市中心重點項目。
- 競爭優勢：
- 品牌與執行力：華固建設在市場上擁有良好品牌形象，且專案執行力強，從購地、規劃、興建到完工認列的時程掌握度高。
- 財務穩健：公司財務狀況良好，多數建案不需動用大量銀行融資，資金運用效率高。
- 合作模式：
- 採取多元合作模式，如與政大尼龍集團合作開發「創匯園區」（合建分屋）及「政大新店案」；與地主合作「預成」案（合建分售），有效整合資源並降低開發風險。
6. 華固展望與指引
- 營收指引：未來三年（2025-2027）營收能見度高，預期每年營收皆可維持在約 180 億元的穩定水準。
- 獲利指引：住宅案毛利率目標 30%，稅後淨利率約 20%；商辦案則視個案條件而定。
- 機會與風險：
- 機會：雙北地區穩健的房市需求、士北科等新興區域發展潛力、以及新的股利政策有望吸引長期投資人。
- 風險：台中等部分區域的市場賣壓尚待消化、央行貨幣政策的不確定性，以及營建成本的波動。
7. 華固 Q&A 重點
- Q：新的 70-80% 股利配發率政策，是否仍維持 5 元的地板價？A：5 元的地板價依然存在。但根據公司未來幾年的 EPS 預估，實際配發的股利金額預期將遠高於 5 元，因此地板價的影響不大。
- Q：商辦與住宅建案的獲利率水準各是多少？未來住宅案是否能維持過去的獲利水準？A：商辦方面，以「華固中央置地」為例，公告的處分利益率約 21%（此為稅後，但不含總公司管理費用）。住宅方面，毛利率 30% 是可達成的目標，換算下來稅後淨利率約在 20% 上下，公司預期未來建案能維持此水準。
- Q：「華固中央置地」原預估總銷 130 億，最終以 112 億成交，原因為何？A：整棟一次性出售的價格，相較於分層銷售，會有一定的折讓空間，約在 82 折左右，此為市場合理範圍。整棟出售的優點是能一次性回收龐大資金，避免分層銷售可能耗時 5 至 8 年的時間成本，加速資金週轉投入下一個項目。
- Q：「華固頂匯」總銷 108 億是包含全部 260 戶嗎？A：是的，總銷 108 億元對應全部 260 戶。目前銷售率的計算基礎是第一階段推出的 200 戶。
- Q：NVIDIA 進駐士北科對公司建案的影響？A：在消息剛傳出時，確實吸引了一波敏銳的投資客群，帶動了買氣。後續即使市場因其他因素轉為冷靜，但該區域的剛性需求（如北投、天母換屋族或周邊科學園區工作者）持續浮現，因此「華固芙清」的銷售率依然穩定成長。價格方面，公司在推案時已樂觀定價，目前區域成交價約在每坪 135-140 萬元。
- Q：政府「新青安」貸款政策對公司的銷售或交屋有影響嗎？A：影響不大。因為公司近期的交屋個案（如淡水學府）總價較高，已超過豪宅線，其客群與新青安政策的適用對象不同。但公司認為政府願意適度鬆綁政策是正向發展，對整體市場氣氛有幫助。
- Q：公司對 2030-2032 年的案量看似有空窗期，是否有補充計畫？A：是的。補充土地庫存本來就是建商的本質工作。公司會持續評估新案並購入土地，以華固的執行效率，若明年購地，要趕上 2030 年完工認列是完全可行的。目標是為這兩年補上約 200 多億的案量。
- Q：可否說明「政大新店」案與「敦化都更案」的細節？A：
- 敦化都更案：位於忠孝敦化站後方，地點優越，預期未來推案單價將達 200 萬元/坪的水準。
- 政大新店案：此為與政大尼龍集團合作的第二個案子，基地廣大，將同時開發住宅與商業大樓。其中商業大樓由地主分回持有收租，華固將分回全部的住宅部分進行銷售，總銷金額高達 588 億元。
- Q：面對「政大新店」這樣的大型開發案，公司的資金需求如何？A：公司財務穩健。建案資金來源主要有三：自有資金、銀行建融、客戶自備款。由於華固不做低自備款方案，在銷售順利的情況下，收到的客戶自備款通常就足以支應整個建案的興建成本，因此大部分建案的銀行建融額度雖有申請但甚少動用。
- Q：「時代置地」目前的銷售進度如何？A：目前有大型潛在客戶正在洽談中。該案的行銷活動已經展開，已在建築物外掛上銷售帆布。
- Q：公司未來是否還有籌資計畫（如現金增資或發行 CB）？A：當前的目標是希望 CB3 及 CB4 的持有人能全數轉換。未來的籌資需求將視中長期的業務規劃、是否有特大型建案或外部金融環境變化（如央行緊縮政策）而定，會持續觀察。
免責聲明
本報告內容使用 AI 技術根據各家公司法說會之影音內容進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望，內容僅供參考，不構成任何投資建議。
