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1. 華固營運摘要
華固建設 (2548) 公布 2025 年全年營運成果，合併營收達 182 億元，本期淨利為 32.4 億元，淨利率約 19%，稅後每股盈餘 (EPS) 為 10.15 元。公司董事會已通過股利政策，預計配發現金股利 8 元及股票股利 0.5 元，合計 8.5 元，達成先前設定接近八成的配發率目標。
展望 2026 年，預計有三大建案完工交屋，包括「華固一莊」、「華固上文林」及「華固時代置地」，總銷金額合計約 184 億元，營收表現有望與 2025 年持平。公司亦積極補充土地庫存，2026Q1 已購入信義計畫區「松勇路案」土地，並計畫於年內再取得兩塊建地，以維持每年推案三至四個案子的營運節奏。
2. 華固主要業務與產品組合
華固核心業務為不動產開發，推案地點集中於大台北地區及台中市。住宅與商辦為主要產品類型。
- 2026 年完工入帳個案：
- 華固一莊 (住宅)：總銷 41 億元，銷售率已達 99% 以上，接近完銷。
- 華固上文林 (住宅)：總銷 61 億元，銷售率已達 99% 以上，接近完銷。
- 華固時代置地 (商辦)：可售金額約 82 億元，目前正積極與多組潛在買家洽談，公司對年內完成銷售並認列營收抱持高度信心。
- 預售個案銷售進度：
- 吾雙 (台北市住宅)：總銷 68 億元，銷售率已達近九成。
- 芙心 (台北市住宅)：位於士林北投科技園區 (士北科)，總銷 53 億元，銷售率已達九成。
- 譽誠 (新北市住宅)：總銷 55 億元，自 2025 年 11 月推案至今，銷售率已達七成。
- 創滙園區 (台北市商辦)：總銷達 328 億元，因看好士北科未來發展潛力，調整銷售策略為完工後 (2028 年) 再行銷售。計畫 2028 年銷售 50%，2029 年及 2030 年各銷售 25%。
- 台中地區個案：
- 相較於雙北市場，台中銷售速度較為遲緩，主因是當地市場先前投資買盤較多，受預售屋禁止轉讓政策影響，客戶資金調度受限。
- 公司策略將以首個完工個案「華固頂滙」的優異品質建立市場口碑，待其完工後再加強銷售力道。
- 新增儲備個案：
- 安和都更案 (台北市)：位於信義安和站周邊，目前處於整合初期，規劃為 25 樓以上之高樓層住宅。
- 松勇路案 (台北市)：自國美建設購入之信義計畫區土地，開發進程較快，預計將完工時程由 2031 年提前至 2030 年。
3. 華固財務表現
- 2025 年度財務數據：
- 營業收入：18,238,702 仟元
- 營業毛利：5,147,712 仟元
- 營業利益：3,980,353 仟元
- 本期淨利：3,241,406 仟元
- 稅後每股盈餘 (EPS)：10.15 元
- 營業毛利率：28%
- 本期淨利率：19%
- 股利政策調整：
- 公司股利政策由過去強調「5 元地板價」轉為以「配發率接近八成」為目標，並計畫在未來三至四年維持此一方向。
- 2025 年盈餘配發 8.5 元股利 (現金+股票)，配發率達 83.7%。未來將減少或停止配發股票股利。
- 財務狀況：
- 公司現金流充裕，目前帳上定存約有 40-50 億元，短期內無募資計畫。
4. 華固市場與產品發展動態
- 市場趨勢與看法：
- 公司認為整體房市仍處於修正期，但最壞情況已過，預期將逐步好轉。
- 央行放寬第二戶房貸成數，被視為一個正向訊號，顯示政府可能逐步檢討不合時宜的管制措施。
- 士林北投科技園區 (士北科) 發展：
- 公司對士北科的未來發展抱持相當樂觀的期待。NVIDIA 總部及仁寶總部等指標企業預計於 2028 年左右完工進駐，與「創滙園區」完工時程相近。
- 預期屆時該區域的商辦單價有潛力達到南港經貿園區約 110-120 萬元/坪的水準，此為公司調整「創滙園區」銷售策略、待完工後再銷售的主因，以爭取更高的增值空間。
- 產品規劃策略：
- 產品規劃會根據土地區位條件而定，但不傾向規劃坪數過小 (如十幾坪) 的產品，認為此類產品居住實用性不佳。
- 偏好設計具彈性的產品，例如 40-50 坪的單位，但保留可合併為 90-100 坪的方案，以滿足不同客層需求。
5. 華固營運策略與未來發展
- 長期發展計畫：
- 維持每年完工交屋三個案子的穩定節奏，為此每年需穩定取得三至四塊新土地，以確保案源不中斷。
- 購地策略將結合買賣斷與都市更新兩種模式並行。
- 成本與風險控管：
- 面對近期土方清運費用飆漲 (預算單價從 2,000 元/方漲至 5,000-5,500 元/方)，公司評估對單一建案 (如譽誠) 的總興建成本影響約 2%，尚在可吸收範圍內。
- 華固憑藉優良的品牌信譽，銷售去化速度快，使推銷費用及銀行借款利率皆低於同業，有助於平衡營建成本上漲的壓力。
- 競爭優勢：
- 嚴謹的工程管理能力，所有建案均能如期開工，無延遲問題。
- 穩健的財務結構與充沛的現金，為購地與營運提供強力後盾。
6. 華固展望與指引
- 2026 年營運展望：
- 預計認列「華固一莊」、「華固上文林」與「華固時代置地」三大案，總營收目標約 180 餘億元。
- 毛利率預估：「上文林」約 25%，「一莊」約 20%，「時代置地」目標約 25% (視最終售價而定)。未來推案目標毛利率區間為 20-25%。
- 購地計畫：
- 2026 全年度購地目標為三塊建地，「松勇路案」為第一塊，後續將持續尋覓合適標的。
7. 華固 Q&A 重點
Q: 今年度的營業費用預估？
A: 營業費用分為管理費用與銷售費用。管理費用相對穩定；銷售費用則與當年度推案及交屋量相關。銷售費用又可分為「廣告費」(如接待中心建置費，屬當期費用) 與「佣金」(隨交屋年度認列)。2026 年無大型新案推出，故一次性的廣告費用會較少；佣金部分則主要來自「上文林」和「一莊」兩個案子，總案量略高於去年，可參考去年住宅案的佣金金額再往上加一些。
Q: 今年購地目標三塊，是為了彌補 2031-2032 年的完工量缺口嗎？
A: 這是一個持續性的補充。公司營運節奏是每年完工交屋三個案子，因此每年也需要取得三到四個新案子來維持案源的穩定。
Q: 什麼樣的政策開放對公司銷售幫助最大？
A: 主要有兩方面。第一是央行的貸款限制，若能放寬，可增加購屋者的購買能力與意願。第二是預售屋禁止轉讓的規定，此政策卡住了許多置產客的資金流動性，特別是在台中地區感受明顯。此外，國家的產業招商政策 (如台積電、NVIDIA 設廠) 也能帶動區域住宅需求。
Q: 今年「上文林」和「一莊」的入帳時間？2026 年總營收預估？
A: 「上文林」已於 2025 年 12 月開始零星交屋，2026 年為入帳高峰期。「一莊」已在與客戶對保，預計 2026Q3 開始交屋，時程符合預期。兩案合計營收約 110 億元，加上「時代置地」約 80 餘億元，2026 年最大營收可達 180 餘億元，與去年相近。
Q: 「時代置地」是合建案，可認列營收約 80 億，全案總銷是多少？商辦案是否有議價空間？
A: 「時代置地」全案總銷金額約 100 億元，華固分回約八成多，可認列營收約 80 億元。不論住宅或商辦，市場上普遍存在約 10% 的議價空間，但最終成交價仍視買賣雙方的談判而定。
Q: 對於央行放寬第二戶房貸成數的看法？
A: 這對市場有幫助。雖然不會立即帶來巨大效果，但顯示政府已開始檢討不合理的管制，並可能在房市未過熱的情況下，逐步、審慎地開放。
Q: 公司是否考慮參與社會住宅的包租代管或興建？
A: 公司目前沒有評估參與社會住宅的興建。
Q: 「上文林」是否有機會在三月底前全部認列完畢？
A: 三月底前全部交屋完畢有困難，預計在 2026Q2 完成。
Q: 「譽誠」與「芙心」銷售速度很快，是否有調漲價格？
A: 兩個案子的執行價格並未調整。「芙心」受惠於士北科區域發展的認同度提高，周邊同業陸續開案也將價格帶往上拉，使其價格顯得相對合理。「譽誠」則因位處央北重劃區內供給稀有地段，且開價時市場氣氛不佳，公司以「順銷」為目標，價格具吸引力，因此銷售順利。
Q: 台中「豐滙」銷售較慢，當地房市狀況如何？
A: 台中房市確實較遲緩。許多客戶因先前購入的預售屋被禁止轉讓政策卡住資金，導致購買力受限。公司認為需等待景氣時機，以及第一個案子「頂滙」完工後，以實績建立品牌形象，屆時銷售情況應會更樂觀。
Q: 台中三個案子 (頂滙、豐滙、慕川) 預計何時取得使照並交屋？
A: 目前預計在 2027 年下半年。
Q: 「時代置地」的銷售是傾向整棟出售嗎？
A: 公司優先尋找能一次性購買整棟或大部分面積的單一買家。但若有主要買家需要八成面積，公司也可接受，再將剩餘部分分戶銷售。目前正與多組買家洽談，有些客戶還在評估格局變更的可行性。
Q: 未來幾年的毛利率趨勢？股票股利的計畫？新店「譽誠」接待中心火災是否有保險理賠？「安和都更案」的規劃？
A:
- 毛利率：未來個案目標毛利率約 20-25%。
- 股票股利：未來將逐步減少甚至停止配發，非長期政策。
- 火災事件：鑑定結果為電線走火，相關費用正與代銷公司協商分攤。
- 安和都更案：處於早期整合階段，規劃為 25 層以上住宅，但細節仍有變動可能。
Q: 都更案的利潤率是否一定比買斷土地的案子高？
A: 不一定。例如「大安學府」(都更) 與「上文林」(買斷) 的利潤率差不多。都更案是用非常長的時間 (如學府案整合近 15 年) 去換取利潤。
Q: 對於新竹市場的看法？關埔二期的土地有何規劃？
A: 公司是參與關埔二期市地重劃，目前重劃尚未完成，還未配回土地，因此距離推案仍有很長一段時間，現在評論市場還太早。但新竹的財富效應確實驚人。
免責聲明
本報告內容使用 AI 技術根據各家公司法說會之影音內容進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望，內容僅供參考，不構成任何投資建議。
