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1. 宏璟營運摘要
宏璟建設 2025 年前三季因主要營收來源為「帝璟苑」餘屋銷售及租金收入，營收基期較低，合併營業收入為 新台幣 4.6 億元，營業虧損 708 萬元。然而，在營業外收支貢獻下，歸屬母公司稅後淨利為 新台幣 1.57 億元，每股盈餘 (EPS) 為 新台幣 0.6 元。公司表示，前三季毛利率高達 42.93%，主因是認列的「帝璟苑」毛利較高，且營收分母較小所致。
展望未來，公司營運重心將聚焦於工業廠房及住宅兩大開發案。短期最重要的動能為已完工的中壢第二園區智慧型廠房大樓，董事會已通過以總價 新台幣 42.31 億元 出售予日月光，預估毛利約 8.3 億元，此案待 2026 年 1 月 14 日股東臨時會通過後即可簽約認列。中長期成長動能則來自高雄 K28、K18B 廠辦興建，以及竹北、台中等大型住宅開發案。
2. 宏璟主要業務與產品組合
宏璟建設主要業務為住宅及工業廠房的開發、租售。公司營運模式以先建後售為主，確保建案品質與銷售彈性。
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工業廠房開發：此為公司穩定的業務核心，主要與關聯企業日月光深度合作。
- 已完工待售：中壢第二園區智慧型廠房大樓，持分 72.15%，即將出售。
- 興建中：高雄 K28 智慧型廠房大樓 (宏璟分回 77.76%)，預計 2026Q4 完工；高雄 K18B 智慧型廠房大樓，由子公司福華工程承攬，採完工比例法認列收入。
- 即將開發：高雄第三園區第一期智慧型廠房大樓，宏璟合建分回比例達 97%，預計投入成本超過 70 億元。
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住宅開發與銷售：為公司未來主要的成長動能。
- 待售餘屋：「帝璟苑」剩餘 20 戶 (其中 5 戶出租中)，多為中大坪數產品；另有汐止、土城等地餘屋及店面持續銷售。
- 大型開發案：竹北合建案 (富百田社區) 規劃約 779 戶，總樓地板面積約 45,000 坪，目前 A 區建照申請中；台中 14 期洲際段住宅案與鼎固共同開發，規劃 3 棟住宅大樓，已於 2025 年 4 月申報開工。
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投資性不動產：提供穩定的租金現金流。
- 土城日月光廣場：自營商場，每月約有 1,000 萬元 收入，現金流為正。
- 新竹日月光飯店：穩定出租，租約至 2031 年。
- 汐止日月光國際家飾館：因市場競爭激烈，近年營運虧損，公司正積極尋求轉型方案以活化資產。
3. 宏璟財務表現
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2025 年前三季關鍵財務數據：
- 營業收入：新台幣 4.6 億元
- 營業毛利：新台幣 1.98 億元 (毛利率 42.93%)
- 營業虧損：新台幣 708 萬元
- 稅後淨利 (歸屬母公司)：新台幣 1.57 億元
- 每股盈餘 (EPS)：新台幣 0.6 元
- 每股淨值：新台幣 48.89 元
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財務驅動與挑戰：
- 2025 年前三季的獲利主要來自「帝璟苑」的銷售以及業外收益，本業因缺乏大型建案完工入帳而呈現小幅虧損。
- 負債比率在 2024 年因出售高雄 K13 而下降，截至 2025Q3 為 51.57%。
- 汐止日月光國際家飾館的持續虧損對整體獲利造成一定壓力。
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重大財務事件：
- 董事會於 2025 年 11 月 14 日通過出售中壢第二園區廠房大樓予日月光，總售價 42.31 億元，預估毛利率約 19.7%。此交易金額超過公司總資產 10%，依法須經股東臨時會通過。
- 董事會於 2025 年 11 月 24 日通過與日月光合作開發高雄第三園區廠房，預計投入成本超過 70 億元。
4. 宏璟市場與產品發展動態
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土地庫存策略：公司土地庫存遍及新北土城、板橋、桃園草漯、新竹竹北及台中市區，地點多元且具發展潛力。
- 土城員和段與板橋埔墘段：屬長期開發案，前者面臨整合困難，後者則待都市計畫審查，短期內不易開發。
- 台中 14 期洲際段：與鼎固共同投資，鄰近洲際棒球場及台中巨蛋，交通便利，已動工興建住宅。
- 竹北蓮華段及陸竹開發土地：位於竹北高鐵站附近，為重點住宅開發區，基地廣大，將分期開發。
- 桃園草漯重劃區：看好航空城未來發展潛力，於 2025 年初購入 700 餘坪土地作為長期投資。
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產品發展：
- 廠辦：持續深化與日月光的合作，提供高規格的封測廠房，滿足半導體產業鏈的擴張需求。
- 住宅：瞄準重點都會區，如竹北的科技新貴及台中的換屋族群，規劃符合市場需求的中大型住宅產品。
5. 宏璟營運策略與未來發展
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長期發展計畫：
- 雙引擎策略：以穩定的工業廠房開發為基礎，搭配具高成長潛力的大型住宅建案，平衡營收與獲利結構。
- 深化夥伴關係：持續與日月光集團在全台各地合作開發高科技廠房，建立穩固的業務基礎。
- 重點區域開發：集中資源於大新竹及大台中等高成長潛力都會區，進行大規模住宅社區開發。
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競爭優勢：
- 擁有穩定的工業廠辦案源，受房市景氣波動影響較小。
- 土地庫存豐富，且多位於具發展潛力的區域，為未來數年的發展奠定基礎。
- 採取「先建後售」模式，可確保工程品質，並依市場行情調整售價，爭取更佳利潤。
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資產管理與活化：
- 對於表現不佳的投資性不動產（如汐止日月光國際家飾館），將積極尋求轉型或活化方案，以提升資產效益。
6. 宏璟展望與指引
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短期展望 (2026 年)：
- 首要任務為完成中壢第二園區廠房的出售程序，預計將在 2026 年股東會通過後成為主要的營收及獲利來源。
- 持續銷售「帝璟苑」及其他建案餘屋與店面。
- 高雄 K28 廠房將持續興建，預計於 2026Q4 完工。
- 積極推進竹北合建案的建照申請與台中 14 期住宅的開發。
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中長期展望：
- 高雄 K18B 廠房將由子公司福華工程以完工比例法持續認列營收至 2028 年。
- 高雄第三園區廠房與竹北、台中大型住宅案將是未來 3 至 5 年的主要成長動能，為公司營運邁向下一階段奠定基礎。
免責聲明
本報告內容使用 AI 技術根據各家公司法說會之影音內容進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望，內容僅供參考，不構成任何投資建議。
