【京城法說會重點內容備忘錄】未來展望趨勢 20251212【京城法說會重點內容備忘錄】未來展望趨勢 20251212

1. 京城營運摘要

京城建設（市：2524）發言人周敬恆協理表示，受央行第七波信用管制影響，整體房地產市場進入盤整期，交易量明顯下滑。公司 2025 年 1-11 月累計營收為新臺幣 35.21 億元，較去年同期衰退 52.32%，主要因去年同期有售地收入墊高基期。

2025 年前三季財務表現方面，累計營收為 32.72 億元，毛利率為 45.22%，稅後淨利為 6.36 億元，基本每股盈餘 (EPS) 為 1.73 元。截至 2025 年 9 月底，公司已售但未入帳金額約 1.98 億元。

未來展望方面，公司認為市場將維持「價穩量縮」格局，產品將更趨向符合自住剛性需求，而金融政策將是影響市場走向的關鍵。公司未來最重要的開發案為與安藤忠雄合作的高雄市鼓山區「青海 76」合建案，預計將成為未來五年的營運重點。

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2. 京城主要業務與產品組合

• 核心業務: 公司主要業務為住宅及大樓開發租售，業務範圍集中於高雄市。
• 線上銷售個案: 目前主要銷售中個案為三大豪宅案，包括「京城天贊」、「京城凱悅」及「馥之森」。截至 2025 年 9 月底，待售總銷金額約 81 億元，其中「京城天贊」佔 61 億元，顯示公司餘屋數量不多。
• 重大開發計畫: 公司於 2025 年 9 月董事會通過與關係人合作開發位於高雄市鼓山區青海段的「青海 76」合建分售案。此案由國際建築大師安藤忠雄設計，基地面積達 4,836 坪，規劃地上 48 層、總戶數 836 戶，坪數介於 43 至 80 坪。
  • 合作模式: 公司為建方，投入工程興建費用，合建分售比例為 58%；地主為關係人，以土地入資，比例為 42%。
  • 總銷金額: 該案總銷金額預估超過 400 億元，依分售比例計算，公司可分回總銷金額約 232 億元。
  • 開發進度: 目前仍在變更設計送照中，預計 2026Q1 取得建照，將視市場狀況決定公開銷售時機。此案將是公司未來五年最重要的營收來源。

3. 京城財務表現

• 2025 年前三季關鍵財務數據:
  • 營業收入: 32.72 億元
  • 營業毛利: 14.80 億元，毛利率 45.22%
  • 營業利益: 10.87 億元，營業利益率 33.23%
  • 本期淨利: 6.36 億元，淨利率 19.45%
  • 基本每股盈餘 (EPS): 1.73 元
• 2025Q3 單季關鍵財務數據:
  • 營業收入: 5.03 億元
  • 營業毛利: 2.64 億元，毛利率 52.58%，主要因高毛利個案入帳所致。
  • 本期淨利: 0.78 億元，淨利率 15.52%
  • 基本每股盈餘 (EPS): 0.21 元
• 財務結構與庫存:
  • 土地購入: 2025 年共購入兩筆土地，位於左營區福民段與鼓山區青海段，總面積 987.95 坪，總金額約 14.9 億元。
  • 土地庫存: 目前公司土地庫存量為 10,538 坪 (此數據已扣除興建中土地面積)。

4. 京城市場與產品發展動態

• 整體市場趨勢:
  • 交易量萎縮: 全國 2025 年前 10 月建物買賣移轉棟數年減 27.29%。其中，高雄市年減 42.82%，為六都中衰退幅度最大。
  • 房價走勢分歧: 根據信義房屋房價指數，2025Q3 全國房價季增 2.64%，呈現止跌回升，但主要由新北市及新竹市帶動。高雄市、臺南市及臺中市等前幾年漲幅較大的區域，房價指數則呈現修正。
  • 預售屋與中古屋市場兩樣情:
    • 高雄預售屋市場: 價格雖創新高 (2025 年 8 月達 45.82 萬元/坪)，但交易量呈現「斷崖式下跌」，8 月交易戶數僅 193 戶，年減 84.97%。此現象反映建商在精華區惜售、不願降價的心態。
    • 高雄中古屋市場: 單價與成交量雙雙走跌，2025 年 8 月單價為 24.65 萬元/坪，市場反應相對疲弱。
• 金融環境動態:
  • 貸款管制: 金融機構對購屋及建築貸款仍持嚴格篩選態度，尤其公股行庫對新屋貸款限制頗多。
  • 貸款數據: 建商貸款餘額年增率已趨近於零 (2025 年 10 月為 0.0076%)，顯示建商態度保守。消費者購置住宅貸款年增率亦下滑至 5.10%，回到 2018 年水準。

5. 京城營運策略與未來發展

• 長期發展計畫:
  • 聚焦指標性大案: 集中資源推動「青海 76」安藤忠雄設計案，該案總銷規模龐大，將成為未來五年主要的成長動能。
  • 產品規劃調整: 因應市場轉向自住需求為主，未來新案設計將更貼近首購族群的需求，在坪數與總價上會更親民，以符合市場主流。
• 競爭定位:
  • 深耕高雄市場: 長期專注於高雄地區的房地產開發，對區域市場有深度了解。
  • 高品質建案: 透過與國際級建築師合作，提升品牌形象與產品價值，如「京城天贊」及未來的「青海 76」案，鎖定高端及換屋客群。
• 風險與應對:
  • 市場風險: 面對房市交易量低迷的狀況，公司餘屋庫存不多，財務壓力相對較小。
  • 供給風險: 發言人提醒，前幾年大量開工的建案將於近一兩年陸續完工交屋，市場可能面臨短期的供需失衡風險。

6. 京城展望與指引

公司對未來房地產市場提出四點看法：

1. 「價穩量縮」格局延續: 若金融政策持續緊縮，房價雖不致大跌，但成交量難以回到過去的熱絡狀況。
2. 區域與產品分化更明顯: 核心蛋黃區、高品質的新建案較具價格支撐力；而蛋白區及中古屋市場可能面臨持續修正的壓力。
3. 自住需求成為市場主流: 投資客退場後，市場重心將完全轉向自住剛性需求，產品規劃需順應此趨勢。
4. 金融政策為後市關鍵: 未來央行若對購屋融資鬆綁，將有助於穩定市場並促進健康的流動性，是觀察後市的重要指標。

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