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1. 冠德營運摘要
- 2026Q1 財務表現：2026 年第一季合併營收為 48.6 億元，稅後淨利為 4.4 億元，歸屬母公司淨利為 3.1 億元，每股盈餘 (EPS) 為 0.52 元。
- 2025 全年回顧：全年 EPS 為 2.61 元，決議配發現金股利 1.6 元，配發率約 61%，為近五年最高。
- 營運策略與進展：
- 冠德 3.0 策略：公司已進入 3.0 階段，從單純的住宅建商轉型為結合住宅、商場 (環球購物中心) 與商辦的複合式開發商，目標成為「美好生活建造者」。
- ESG 成果：2025 年獲得全球不動產永續評鑑 (GRESB) 的「全球暨區域領袖獎」；2025 年度公司治理評鑑結果提升至 6% 至 20% 的級距。
- 未來展望：
- 推案計畫：2026 年預計總推案量約 150 億元，2027 年預計推案量約 188 億元。
- 市場策略：因應房市「價穩量縮」趨勢，公司將持續鎖定精華地區與交通要點的「剛性需求」市場，並以公辦都更及捷運聯開案為開發主力。
2. 冠德主要業務與產品組合
- 核心業務：不動產開發與興建，推案區域以大台北地區為核心，並擴展至桃園、台中等都會區。
- 推案實績：
- 台北市：累計已推 104 個案，集中於大安、內湖、中山、中正等精華區。
- 新北市：累計已推 39 個案，多為捷運聯合開發案或位於新興重劃區。
- 桃園市：機場捷運 A19 聯合開發案，結合環球購物中心打造複合式生活圈。
- 台中市：目前已有 5 個案，並持續推動捷運 G5、G9-1 等聯開案。
- 未來儲備個案：
- 產品類型 (依總銷金額)：住宅佔 66.79% (約 536 億元)，商辦佔 18.23% (約 146 億元)，住商混合佔 14.98% (約 120 億元)。
- 開發模式 (依基地面積)：公辦都更佔 80.46%，捷運聯開佔 16.70%，顯示公司著重於與政府合作的大型開發案。
- 重點儲備案：包含台北市的台電南港案、行二行三案、兒福 B2 案，新北市的板橋官邸案、Y16 案，以及台中的 G9-1 案與高雄的專四五案。
3. 冠德財務表現
- 2026Q1 關鍵財務數據：
- 營業收入：48.6 億元
- 營業毛利：11.4 億元 (毛利率 23%)
- 營業利益：6.6 億元 (營業利益率 13%)
- 稅後淨利：4.4 億元 (稅後純益率 9%)
- EPS：0.52 元
- 資產負債狀況 (截至 2026Q1)：
- 總資產：658 億元。
- 存貨：274.4 億元，佔總資產 42%。其中待售房地 135.5 億元，佔比較高主因為民權東路商辦大樓尚未轉列為投資性不動產。
- 總負債：373.1 億元，負債比為 56%，近年皆維持在 60% 以下。
- 金融借款：216.7 億元，佔總資產 33%。
- 總權益：285 億元。
- 每股淨值：39.6 元。
- 財務策略：面對央行第七波房市管制及政策不確定性，公司在財務上採取較為保守的策略，以穩健經營應對市場變化。
4. 冠德市場與產品發展動態
- 市場趨勢：
- 住宅市場：整體呈現「價穩量縮」格局。2026 年前 5 月六都建物買賣移轉棟數年減 3.5%，房貸利率創 17 年新高，市場仍在低檔盤整。
- 商辦市場：受 AI 與科技產業帶動，台北市 A 級商辦需求強勁，特別是 700 坪以上的大面積租賃需求顯著升溫，租金緩步走升。
- 銷售中個案進度：
- 冠德信義 BCF：2026 上半年銷售狀況超乎預期，已實價登錄 6 戶，預計下半年銷售戶數將超越上半年。
- 冠德心禾匯 (新北中和)：銷售率已達 75%。
- K TOWER Y09 (新北中和秀朗橋案)：純辦公室產品，總銷 31 億元，銷售率約 20%。
- 即將推出個案：
- 台中裕毛屋案：總銷 67 億元，已於 2026 年 6 月取得使照，預計 7 月公開銷售。
- 直興案 (台北萬華)：總銷 36 億元，為私人合建案，預計 2026 年 8 月公開銷售，因取得時間較早，預期報酬率佳。
- 台中 G5 案：總銷 16 億元，為捷運共構純辦案，已於 2026 年 3 月取得使照，預計 8 月公開銷售。
5. 冠德營運策略與未來發展
- 長期發展策略：
- 深化「冠德 3.0」模式：從建築開發跨足生活經營，整合集團資源 (根基營造、環球購物中心)，推動大型複合式城區開發。
- 聚焦雙北核心：持續深耕雙北市場，並以公辦都更及捷運聯開案作為土地儲備的主要來源，降低開發風險並掌握都市發展脈動。
- 競爭優勢：
- 集團綜效：結合冠德的規劃、根基的營造品質以及環球的商場經營能力，提供一站式、整合性的產品與服務。
- 軌道經濟專家：在捷運聯合開發案方面擁有豐富經驗與實績。
- 永續品牌形象：積極投入 ESG，榮獲多項國內外大獎，建立領先同業的綠色品牌形象。
- 民權東路商辦案：
- 目前出租率已達 100%，預計 2027 年第一季可達 95% 租戶進駐。
- 滿租狀態下，年租金收入約 4 億元。
- 公司目前無明確出售計畫，將以「資本利得最大化」為目標，持續關注市場行情，不排除在最適當時機點進行處分。
6. 冠德展望與指引
- 完工入帳時程：
- 2026 年：除成屋持續銷售外，新增「台中裕毛屋案」與「台中 G5 案」完工，可依銷售進度認列營收。
- 2027 年：「直興案」預計於第二季完工，第三季開始認列。
- 2026 至 2027 年可供入帳的新完工個案總銷合計約 118.5 億元。
- 推案量能：
- 2026 年新推案總銷金額約 150 億元。
- 2027 年新推案總銷金額約 188 億元。
- 未來兩年推案量體合計達 338 億元，營運動能無虞。
- 市場展望：公司認為，雖然政府政策對房市有影響，但位於精華地段及交通要點的產品仍具備穩固的剛性需求，將是公司未來推案的重點。
7. 冠德 Q&A 重點
Q1: 2026Q1 及前五月累計營收主要認列案源有哪些？
A1: 主要來自成屋銷售，包括「冠德信義 BCF」、「冠德心禾匯」(銷售率 75%) 及 2025 年底完工的「秀朗橋案」(銷售率 20%)。
Q2: 線上銷售或預推個案的銷售率及推案進度為何？
A2:
- 冠德信義 BCF：上半年銷售超乎預期，已登錄 6 戶，下半年表現可期。
- 冠德心禾匯：銷售率 75%。
- K TOWER Y09：銷售率 20%。
- 台中裕毛屋案 (總銷 67 億)：預計 2026 年 7-8 月開案。
- 台中 G5 案 (總銷 16 億)：預計 2026 年 8 月公開銷售。
- 萬華直興案 (總銷 36 億)：預計 2026 年民俗月後公開，預期報酬率佳。
Q3: 2026 到 2027 年可以完工認列交屋的建案分別有哪些？時程為何？
A3:
- 2026 年：新完工個案為「台中裕毛屋案」(6 月取照，Q3 起認列) 及「台中 G5 案」(3 月取照，8 月開賣後認列)。
- 2027 年：「萬華直興案」預計 Q2 完工，Q3 起認列。
- 2026-2027 年可入帳的新案總銷約 118.5 億元。總推案量 2026 年約 150 億，2027 年約 188 億。
Q4: 台北市民權東路商辦案目前出租率如何？若滿租一年可貢獻多少租金？是否有出售計畫？
A4: 目前已 100% 簽約租出，預計 2027Q1 租戶進駐率可達 95%。滿租年租金收入約 4 億元。公司目前無出售計畫，但會以資本利得最大化為考量，不排除未來出售的可能性。
Q5: (針對根基營造) 請問缺工缺料是否會影響未來的毛利率？
A5: 缺工缺料確實是挑戰。根基營造透過導入新工法 (BIM、AI 機器人)、建立長期穩定的供應商夥伴關係、引進部分移工，以及在合約中納入物價調整機制等多種方式，將其對利潤的影響降至最低。近期鋼筋及部分機電材料 (銅、鋁) 因國際情勢與 AI 需求而有波動，公司會透過採購策略來應對。
Q6: (針對根基營造) 請問公司預期 2026 及 2027 年的高科技廠房接案動能是否仍可支撐營收及獲利成長？
A6: 是的。2026Q2 已有三個新案到手，可支撐 2026 及 2027 年的營收。由於高科技廠房工程期約 14-18 個月，今年掌握的案量對未來一兩年的營收有正面助益。考量半導體產業氛圍，公司對 2027 年的接案動能保持樂觀，並會持續努力維持成長。
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