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1. 國建營運摘要
國泰建設（國建）2025 年前三季營運表現亮眼，合併營收達 155.6 億元，較去年同期成長 7%。稅後純益表現突出，前三季 EPS 已達 1.91 元，不僅超越 2024 年全年的 1.36 元，也創下近年新高。
公司因應市場趨緩，審慎調整推案步調，將原訂的六個建案調整為四個，總銷金額約 160 億元。儘管市場普遍觀望，但憑藉品牌與產品力，新莊「國泰溪」已順利完銷，顯示市場回歸個案表現。轉投資事業方面，飯店事業表現穩健，慕軒飯店加入萬豪集團 Tribute Portfolio 後，住房率與平均房價均顯著提升。
展望 2026 年，公司預期房市將維持「價穩量縮」格局，但亦不排除轉為「價穩量穩」或「價穩量微增」的可能。管理層認為，在資金充裕及剛性需求支撐下，房價基礎穩固，對後市維持正向樂觀的看法。
2. 國建主要業務與產品組合
國建的營運以不動產開發為核心，並透過多元化的轉投資事業，建立穩固的營收結構。
- 核心業務：住宅及商用不動產開發為主要業務，佔 2025 年前三季合併營收約 48.5%。
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轉投資事業：
- 三井工程：為主要的營造子公司，貢獻營收佔比約 32.6%。
- 飯店事業：包含慕軒飯店、和逸飯店等品牌，貢獻營收佔比約 10%。
- 國泰建經：提供不動產管理與顧問服務，營收佔比約 8%。
- 國泰健康管理：營收佔比約 5%。
- 樓管事業：營收佔比約 9%。
- 策略合作：持續與日本三井不動產合作，共同開發南港向陽土地，並預計於 2027 年開幕「尊北」飯店及 LaLaport 商場。
3. 國建財務表現
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關鍵財務數據 (2025 年前三季)：
- 合併營收：155.6 億元，較去年同期的 144.8 億元成長 7%。
- 稅後每股盈餘 (EPS)：1.91 元。
- 總資產：907.3 億元，其中存貨佔 57%（515.5 億元），顯示公司業務以本業為主。
- 合約負債：136.5 億元，較去年同期成長 14.5%，反映未來營收能見度提高。
- 每股淨值：25.03 元。
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財務驅動因素：
- 高毛利建案入帳：部分建案如「國泰悠然」因使用自有土地，毛利率顯著高於公司平均約 20% 的水準，拉升整體獲利。
- 營造部門貢獻提升：子公司三井工程因部分完工結案的毛利較佳，2025 年前三季獲利貢獻顯著成長。
- 財務挑戰：業外支出主要為利息費用。
- 股利政策相關：公司於未分配盈餘中提列 12.6 億元 作為特別盈餘公積，以作為未來股利政策彈性運用的基礎。
4. 國建市場與產品發展動態
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市場趨勢與挑戰：
- 受央行第七波信用管制影響，2025 年房市呈現「量縮價盤」格局，整體交易動能趨緩，買方信心疲弱。
- 預售市場投資買盤退場，轉為由自住的「剛性需求」主導，市場回歸個案表現。
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建案銷售表現：
- 已推建案：2025-2029 年預計完工的已推建案，除高價宅「敦南霖園」外，其餘銷售率皆接近完銷。
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2025 年新推案：
- 新莊「國泰溪」：因產品規劃符合市場需求，已全數完銷。
- 臺中「國泰石翠」：銷售率約四成，在受影響較大的臺中市場中，表現相對優異。
- 上半年推出的桃園「Grand Park」與文山「國泰悠然」銷售率達六成以上。
- 未來推案儲備：公司目前手中待推案量（Backlog）約 550 億元。
5. 國建營運策略與未來發展
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長期發展計畫：
- 審慎推案：依據市場變化動態調整推案時程與規模，確保銷售穩健。
- 多元化經營：持續發展飯店、健康管理等轉投資事業，創造穩定現金流。
- ESG 實踐：公司連續 11 屆獲得永續報告獎項，並已第六次獲得最高榮譽的白金獎，展現對永續經營的承諾。
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競爭優勢：
- 品牌信譽：長期建立的品牌形象與品質口碑，在觀望市場中成為吸引自住客群的關鍵。
- 市場掌握度：精準掌握客戶需求與市場趨勢，即使在市況不佳時，推出的個案仍能有優於同業的表現。
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風險與展望：
- 主要風險來自政府政策的持續調控與總體經濟的不確定性。
- 然而，臺灣市場龐大的超額儲蓄（逼近 4.8 兆，預估明年破 5 兆）以及美國預期停止量化緊縮（QT），可能為市場帶來資金動能，是後續觀察重點。
6. 國建展望與指引
- 市場展望：管理層預期 2026 年房市基調仍為「價穩量縮」，但存在轉為「價穩量穩」甚至「價穩量微增」的機率。價格方面，因資金充沛且營建成本有撐，預期將相當穩固；成交量則受剛性需求支撐，後市看法審慎樂觀。
- 公司營運指引：2026 年的推案計畫將於下個月底定，公司將維持穩定的推案量能。經營團隊對未來發展充滿信心，將持續在本業及轉投資領域穩步前進。
7. 國建 Q&A 重點
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Q：明年的股利政策是否會調整？
A：股利分派由董事會決議，但依過往經驗，公司有獲利便會分派股利。可以確定的是一定會配發，但具體金額尚待決議。目前看來，採取現金減資的可能性較低。
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Q：「國泰悠然」、「國泰永靜」等使用自有土地的建案，毛利率是否較高？
A：是的。公司平均毛利率約在 20% 上下，這類案件的毛利率會比平均高出至少 10 個百分點以上。
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Q：今年投資開發部門與營造部門獲利顯著提升的原因？
A：
- 投資開發（本業）：主要係因今年入帳的建案中有毛利較高的個案。
- 營造部門（三井工程）：今年結算的工程案毛利率較去年為佳。
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Q：三井工程的高獲利能力是否能持續？
A：不一定。營造部門的獲利波動較大，視承攬案件的毛利而定。今年的亮眼表現屬於特例，未來應回歸正常水準，預期每年約可貢獻 3 億多元的獲利。
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Q：三井工程承攬集團內外案件的毛利率有何差異？
A：所有案件皆透過公開招標取得。其中，承攬國建的案子採「成本加成法」，利潤空間較低；承攬外部或其他集團關係企業的案子則視競標情況而定。
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Q：公司在「南港國際 Sky Park」的持股狀況？
A：國建僅為股東之一，持股比例約 8%，並非主導開發商。
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Q：2025 年預計完工交屋的建案進度？
A：
- Grand Park：力拼年底前 100% 交屋。
- Unity Park 及 美禾：目標交屋 50%。
- 石美：目標交屋 30%。
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Q：原訂 2026 年完工的「頤和」進度？
A：因施工條件限制，完工時程可能延後至 2027 年第四季。
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Q：三井工程的營收認列與合併財報的沖銷關係？
A：三井工程採完工比例法認列營收。但在合併財報中，其為國建興建的在建工程，相關的內部交易損益會被沖銷，直到國建將房屋實際「交屋」給客戶後，才能正式認列為合併營收。
免責聲明
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