【國建法說會重點內容備忘錄】20260420【國建法說會重點內容備忘錄】20260420

1. 國建營運摘要

國泰建設 (2501) 於 2025 年營運表現穩健，合併營收達 242.9 億元，歸屬於母公司淨利為 32.8 億元，每股盈餘 (EPS) 為 2.83 元，創下近四年新高。公司將獲利成長歸因於部分高毛利都更案的貢獻及穩定的建案銷售。

展望未來，國建對房市抱持審慎樂觀的態度。2026 年預計有 3 個建案完工交屋，總銷金額合計約 90 億元。同時，計畫推出 4 個新案，總銷金額約 230 億元，推案量較 2025 年成長約 15%。公司強調，儘管市場處於盤整階段，但憑藉品牌優勢、精準的產品定位與市場掌握能力，對未來銷售仍具信心。轉投資事業方面，國泰健康管理推出結合 AI 技術的個人化健管平台，國泰飯店事業則擴建桃園宴會廳，積極拓展多元營收。

2. 國建主要業務與產品組合

國建的業務涵蓋住宅本業、商用開發與多元化的轉投資事業。

• 住宅本業: 核心業務，專注於市區及機能完善的近郊區土地開發。
• 商用開發: 積極參與商場、辦公大樓及飯店開發，如與三井不動產合作的鳳山 Lalaport 及敦北飯店大樓。
• 轉投資事業: 包含三井工程、霖園樓管、國泰建經、國泰健康管理及國泰飯店觀光事業等。

根據 2025 年合併營收結構，各業務貢獻比重如下：

• 國泰建設: 56.2%
• 三井工程: 20.5%
• 國泰健康管理: 9.4%
• 國泰飯店觀光事業: 9.2%
• 霖園樓管: 8.5%

各事業體發展重點:

• 不動產開發: 目前線上銷售共 5 案，分布於台北、桃園、台中、台南及高雄。2026 年預計再推出 4 案，總銷約 230 億元。公司目前住宅推案儲備量約 400 億元，另有已達整合及送件門檻的都更案總銷約 100 億元。
• 健康管理: 推出「AI 健康精準配」智能預約平台，運用 AI 與 15 年的健檢大數據，為客戶提供個人化健檢方案推薦，此技術已獲新型專利。目標是將服務從一次性消費轉型為長期健康管理，並尋求與藥局、營養品等產業的跨業合作。
• 飯店事業: 為掌握桃園地區的婚宴與企業會議商機，將擴建桃園 B 館宴會廳，預計增加 80 桌，使桃園 A、B 兩館總桌數達 125 桌。此外，計劃將旗下 Cozzi Café 品牌成功模式複製至其他商辦大樓，擴大餐飲事業版圖。

3. 國建財務表現

• 2025 年度關鍵財務數據:
  • 合併營收: 242.9 億元
  • 營業毛利率: 28%
  • 營業利益率: 17%
  • 歸屬母公司淨利: 32.8 億元
  • EPS: 2.83 元
  • 每股淨值: 26.47 元

資產結構:

• 2025 年底合併總資產為 908.9 億元，其中存貨（營建用地、在建工程、完工存貨）佔比達 56%，顯示公司專注於不動產本業。
• 2025 年底完工待售存貨為 71 億元，主要為 2025Q3 及 2025Q4 完工個案，大部分已於 2026Q1 完成交屋，剩餘待售成本約 6 億元且多已售出。

4. 國建市場與產品發展動態

市場趨勢與展望:

• 公司認為當前房市呈現「量縮價盤整」格局，主因是央行信用管制及投資性買盤退場。然而，受惠於 AI 產業帶動的經濟成長及「新青安」等政策，市場剛性需求依然穩固，支撐房市基本盤。
• 未來市場將回歸個案表現，具備品牌力、優質地段及符合自住需求的產品，仍具備創價潛力與去化優勢。

在線銷售個案進度 (截至 2026/04/20):

• 桃園「國泰 Grand Park」: 銷售率 60%，預計 2027 年完工。
• 台南「國泰原美」: 銷售率 85%，預計 2030 年完工。
• 台北「國泰.悠然」: 銷售率 85%，預計 2030 年完工。
• 台中「國泰蒔萃」: 銷售率 60%，預計 2028 年完工。
• 高雄「國泰明誠」: 銷售率 45%，預計 2030 年完工。

策略合作:

• 持續與三井不動產深度合作，2026 年下半年將推出的南港向陽段個案即為合作案，國建持股 49%，三井持股 51%。國建期望藉由合作，學習日本在產品規劃與空間利用上的細膩操作。雙方合作的新竹公辦都更案仍在程序中。

5. 國建營運策略與未來發展

長期發展計畫:

• 土地開發: 採取多元化土地開發模式，包括合資、都更及參與政府標售，以市區優質土地為主，搭配近郊機能完善土地，確保案源不中斷。
• 產品定位: 專注於符合市場剛性需求的產品，並利用品牌優勢創造附加價值，提供永續售後服務。

競爭優勢:

• 公司強調其核心競爭力在於對市場的精準掌握及優於同業的產品定位與規劃能力。即使在市場普遍認為較冷的中南部地區，所推出的台南、高雄建案仍取得亮眼的銷售成績，證明其策略奏效。

風險與應對:

• 面對全球地緣政治不確定性及國內央行信用管制政策，公司維持健康的財務結構，並表示將完全配合政策。同時，建築成本上漲（如「土方之亂」導致土方處理費用增加）雖帶來壓力，但仍在可控範圍內。

6. 國建展望與指引

2026 年完工入帳展望:

• 國泰悠境 (總銷 31 億): 已取得使照，預計 5 月中開始交屋。
• 國泰磐耘 (總銷 27 億): 預計 5 月底至 6 月初開始交屋。
• 國泰·旭 (總銷 32 億): 預計 2026Q4 開始交屋。

2026 年推案規劃:

• 全年預計推出 4 案，總銷金額約 220 億至 230 億元。
• 高雄「國泰明誠」: 已於年初推出。
• 台北南港向陽段: 總銷約 80 億元。
• 台中北屯東光段: 總銷約 50 億元。
• 台南北區明市段: 總銷約 55 億元。

未來業績能見度:

已推案未入帳的總銷金額達 1,077 億元，若全數完銷，歸屬國建的業績約 800 億元，未來獲利能見度佳。

7. 國建 Q&A 重點

Q1: 「敦南霖園」的交屋時程？公司對「土方之亂」的看法？今年是否有處分投資性不動產的計畫？

A1: 「敦南霖園」預計今年 (2026) 會交屋。土方問題確實造成處理價格變貴，但對公司而言，成本仍在可控範圍內。目前沒有處分投資性不動產的計畫。

Q2: 下半年將推出的台北、台中、台南三案，預計開價區間？與三井不動產的合作策略為何？

A2: 新案價格通常在推出前一個月才會確定，目前未定。與三井的合作，南港向陽段案採國建 49%、三井 51% 的股權結構，是希望嘗試不同合作模式，並學習日本在產品規劃上的優勢。新竹的合作案仍在都更程序中。

Q3: 對央行後續政策的看法？去年的高毛利率能否在今年維持？

A3: 不便揣測央行政策，但公司財務健康，會全力配合。央行若能引導房市健全發展，公司樂觀其成。2025 年毛利率較佳，部分來自於都更案貢獻，今年的毛利率狀況需視個案而定，難以一概而論。

Q4: 下半年將推的向陽段、東光段、明市段三個案子的預計完工時程？

A4: （現場未提供具體時程）公司表示會後再提供相關資料。

Q5: 台中北屯東光段基地僅約 600 坪，為何能貢獻 50 億元總銷？

A5: 該案基地容積率較高，規劃為地上 25 層、地下 5 層的建築，因此總樓地板面積相當可觀。

免責聲明

本報告內容使用 AI 技術根據各家公司法說會之影音內容進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望，內容僅供參考，不構成任何投資建議。

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