【法說會備忘錄】國建 2024Q4

本報告內容使用 LLM 技術，並根據 台灣證券交易所及櫃買中心法說會之官方影音檔 進行摘要整理。目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望。本摘要僅供參考，若有進一步需求，請查閱原始影音內容或公司官方公告。

1. 營運摘要

國泰建設於 2024 年推出八個建案，產品規劃符合市場需求，使得 2024 上半年銷售成績良好。公司持續專注於不動產開發本業，並自 2011 年起延伸至轉投資及商用開發。

2024 年合併營收為 238.6 億 元，母公司淨利 15.8 億 元，每股盈餘 (EPS) 為 1.36 元。營收主要來自母公司國泰建設，其次為三井合資案及飯店、建管、樓管等事業。

公司指出，2024 年完工建案因受到先前工料雙漲影響，毛利率較前一年水準低。同時，因推案量放大，相關管銷費用也有所增加，導致整體獲利較低。

展望未來，公司預計 2025 年將推出五個新案，總銷金額約 260 億 元。預計 2025 年有四個建案完工並陸續交屋認列營收，包括國泰悠揚、The Park、Uni Park 及國泰美禾。公司目前的建案儲備量約 500 億 元，未來營收能見度良好，已排程至 2029 年。

2. 主要業務與產品組合

國泰建設的核心業務為不動產開發，主要產品為住宅建案。業務範圍涵蓋台灣北、中、南、高地區。

公司近年來積極進行業務延伸與轉投資：

• 住宅開發: 持續與日本三井不動產合資開發住宅案。
• 商用開發:
  • 與三井不動產合作開發敦北飯店案，預計 2027 年第二季開幕。
  • 與三井不動產合作開發高雄鳳山 LaLaport 商場，預計 2026 年第四季開幕。
• 轉投資:
  • 持有 100% 的國泰建經、三井工程、飯店事業。
  • 持有 85% 的國泰建管。
  • 持有 51% 的霖園管理維護。
  • 與三井合資的不動產開發 SPV 公司。

2024 年營收比重：國泰建設本業佔 54%，三井合資案佔 24%，飯店事業佔近 10%，建管佔近 5%，樓管佔近 7%。業外收支為負數，主要受利息支出及國建大樓拆除重建的房屋殘值損失影響。

3. 財務表現

以下為 2024 年合併財務數據摘要：

項目	金額 (百萬)
合併營收	23,860
母公司淨利	1,580
每股盈餘 (EPS)	1.36 元

• 資產負債表 (合併):
  • 總資產：894.1 億 元
  • 存貨：495.1 億 元，佔總資產 55% (其中完工工地存貨約 27 億元，主要為 2024 年底尚未完全交屋的 The Lush 和 Nest Plus 案，多數已於 2025Q1 交屋入帳)。
  • 投資性不動產 (帳上價值)：125.9 億 元 (不含飯店自用部分約 9.9 億元)。加計後帳面值約 135 億元，目前市值約 260 億元，潛在增值利益約 125 億元。
  • 總負債：589 億 元
  • 總權益：305.1 億 元
  • 歸屬於母公司業主權益：282.6 億 元 (包含未分配保留盈餘 92 億元)。
  • 每股淨值：24.37 元
• 獲利能力: 2024 年毛利率較前一年低，主因完工建案受到工料雙漲影響。
• 費用: 營業費用因推案量增加而相對提高。
• 業外: 業外收支呈現負數，主要受利息支出及國建大樓拆除重建認列房屋殘值損失影響。

4. 市場與產品發展動態

• 經濟因素:
  • 行政院主計處預估 2025 年台灣 GDP 成長率為 4.02%。
  • 受惠於全球 AI 發展，國內半導體及資通訊產業預期將是 2025 年台灣出口表現的基石。
  • 高利率環境使得民間資本支出趨於謹慎，但主要經濟體通膨已趨緩。
  • 川普相關消息為市場帶來不確定性，可能影響國內經濟表現。整體而言，預估國內景氣將呈現內外皆溫。
• 政府政策:
  • 央行於 2024 年第四季祭出第七波信用管制 (919 信用管制)，引導房市回歸基本面，朝向首購、自住、剛性需求方向發展，使得市場回歸理性。
  • 新青安優惠貸款及境外資金匯回辦法對市場產生正面影響。
• 預售市場:
  • 根據國泰房地產指數，長期來看房市呈現向上趨勢，但過程中會有年度回檔。
  • 疫情後的全球物價及原物料飆漲帶動房價大幅上漲。
  • 2024 年上半年房市價量齊漲，但自第二季後成交量指數下滑，價格在高檔維持，呈現 價穩量縮 格局。
  • 2024 年買賣移轉棟數創近 11 年來新高。
  • 短期內央行新管制可能不會鬆綁，預期 2025 年房市整體呈現 量縮價穩 格局。
• 產品策略: 結合市場調查，規劃符合居住需求的產品，力求快速去化及周轉。公司透過先發包再銷售的方式，降低工料雙漲對後續建案毛利的影響。

5. 營運策略與未來發展

• 經營策略: 核心策略是深入市場調查，規劃符合自住及剛性需求的產品，以達到快速銷售及資金周轉。
• 推案計畫: 預計 2025 年推出五個新案，總銷約 260 億 元。後續在 Q2、Q3 還有兩個案子推出，合計今年共推六個案子，總銷約 260 億 元 (此處與前述五個案子總銷 260 億元略有出入，應以總銷 260 億元較為精確)。
• 完工認列: 預計 2025 年有四個建案完工並認列營收：國泰悠揚 (Q2 完成交屋)、The Park (5 月開始交屋)、國泰美禾 (9 月開始交屋)、Uni Park (10 月開始交屋)。
• 土地儲備: 目前在北中南高地區約有 500 億 元的儲備量，營收能見度已排程至 2029 年。
• 競爭優勢: 在市場景氣不明朗或經營環境艱困時，公司憑藉 品牌力道 能夠相對突顯，銷售表現優於同業個案。
• 自建與合建: 毛利差異不大，合建優勢在於無需負擔土地成本，資本支出較輕。毛利高低主要與開發時間長短有關，開發時間長預期毛利高，反之則低。

6. 展望與指引

• 市場展望: 預期 2025 年房市將呈現 量縮價穩 格局，自住及剛性需求仍會持續存在。家戶人口數持續下降，顯示住宅需求會不斷釋出。
• 公司展望: 管理層對公司未來發展抱持 中性的樂觀 看法。
  • 公司掌握市場趨勢與脈動，推案表現良好。
  • 已推出建案 (近期除外) 銷售率幾乎 100%，顯示未來幾年完工決算表現樂觀。
  • 即使經營環境艱困，公司仍能憑藉品牌力道取得相對優勢。
• 潛在風險: 政府信用管制短期內可能不會鬆綁；國際政治經濟情勢 (如川普政策) 可能帶來不確定性；營建成本及土地成本仍維持高檔。
• 應對策略: 專注於符合市場需求的產品規劃；透過品牌優勢爭取銷售；先發包再銷售以鎖定成本。

7. Q&A 重點

Q1: 國泰悠揚預計 Q2 交屋，另外三個案子 (The Park, Uni Park, 國泰美禾) 大概會在什麼季度交屋？優境案是否確定延遲到 2026 年 Q1 認列？今年的完工案是否已反映工料雙漲，毛利率是否有機會回升到過去水準？

A1: 國泰悠揚預計在 2025 年 Q2 之前完成交屋。The Park 預計 5 月開始交屋，美禾 9 月開始，Uni Park 10 月開始。優境案因市政府要求恢復一條排水溝，影響原定完工進度，且涉及都更、執照變換、領證等時程，確認會延遲到 2026 年認列，預計在 2026 年。關於毛利，民國 110 年的工料雙漲確實影響了去年的完工案。後續的案子公司已改為先發包再銷售，降低了工料雙漲的影響，因此後續案子的毛利率影響會降低。

Q2: 股市與房市聯動性高，如果股市疲弱是否會影響房市？公司的 payout ratio 大概會是什麼水準？

A2: 股市與房市的聯動性並非完全正相關，房市與資金水位關聯性更高。回顧 2008 年金融海嘯後及 Covid-19 期間，全球經濟並非特別好，但房價都有上漲一波，這與資金水位及後期的工料雙漲有關。目前土地及營建成本仍維持高檔，是房價居高不下的原因。即使房價高，但自住或資產保值需求仍會存在，尤其是在有通膨疑慮時。經營環境艱困時，公司的品牌力道會更為突顯。關於 payout ratio，公司表示沒有特殊的考量，最終需經 4 月董事會通過決定。目前看起來應該沒有像市場上一些建商有特殊考量導致派發較少的情況，但仍需董事會決定。

Q3: 自建跟地主合建對於毛利有什麼影響？公司如何看與調控？

A3: 自建與合建在毛利上沒有特別差異。合建的優勢在於資本支出較輕，無需負擔土地成本。毛利高低主要取決於開發時間長短，開發時間長預期毛利會定得高一些，開發時間短則相對低一些。

Q4: 南港的悠揚跟優境案是自地自建還是合建？是否有持有土地？土地面積及取得時間？

A4: 悠揚跟優境都是都更案。悠揚是與地主合建，但後面公司確實持有一塊土地，具體面積會後提供。優境案也類似，中間有一條私設道路屬於建地，公司持有該部分。土地取得時間很早，是民國 69 年的開發案。

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