【法說會備忘錄】三發地產 2024Q4

本報告內容使用 LLM 技術，並根據 台灣證券交易所及櫃買中心法說會之官方影音檔 進行摘要整理。目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望。本摘要僅供參考，若有進一步需求，請查閱原始影音內容或公司官方公告。

1. 營運摘要

三發地產主席蔡委林於法說會中表示，台灣經濟成長漸有升溫跡象，外銷訂單持續增加。然而，市場資金仍緊繃，央行第七波打房政策持續影響營建業，包括房貸緊縮、限貸及部分大型行庫出現資金排擠現象。新青安貸款則對首購族提供支持。整體而言，交易動能趨緩，買方購屋意願及來客數受影響，交易回歸剛性需求。儘管交易量減少，但自住需求依然存在。

公司對全球及國內經濟發展維持保守評估，強調確保自有資金充足並適當增加營建用地。未來景氣與房市看法審慎嚴謹。2024 年建物買賣移轉棟數達 35 萬棟，較 2023 年增加 14%，創近四年新高，其中高雄年增 24% 表現突出。然而，自 2024 年九月央行信用管制後，交易量萎縮，2025 年一至二月因年假因素年減 25%。公司表示，房市受限貸政策及市場觀望影響，交易不振，金融放貸縮減影響消費者信心，預期下半年交易量有望回穩。

公司策略為持續穩定推案、積極去化新成屋，預期交易時間拉長，但仍掌握經營及房市政策脈動。以永續經營及客戶滿意為願景，力拼業績成長以穩定獲利。

2. 主要業務與產品組合

三發地產的核心業務為不動產開發及銷售。公司推案地點涵蓋北中南部，主要集中在高雄、台南及新北等區域。

目前的業務組合包括：

• 預售及在建個案：
  • 三發首席大院：位於高雄仁武區，預估總銷約 百億。於 2021 年開工，預計 2025 年第三季完工。
  • 新莊副都心一小段 18 地號 (商辦案)：位於新北新莊副都心，預估總銷 85 億。於 2023 年第四季開工，預計 2028 年第三季完工。公司規劃評估整棟或半棟銷售，今年度將與五大商仲合作經營全棟客戶，應不會進行零售。
  • 三發 Diamond One：位於台南新鑽段，預估總銷 38 億。於 2023 年第四季開工，預計 2029 年第三季完工。
  • 預售及在建個案總量體約 220 億。
• 規劃中個案：
  • 新邦段：位於高雄前鎮區，預估總銷 60 億。
  • 五塊厝：位於高雄苓雅區，預估總銷 80 億。
  • 規劃中個案總量體約 140 億。
• 存貨及正在購買的土地：包含存貨約 20 億及正在購買的京城段土地 (位於高雄)。

公司整體量體 (預售、在建、規劃中及存貨) 達到 400 億以上，正按計畫進行。

3. 財務表現

報告顯示，三發地產 2024 年財務表現較 2023 年大幅成長：

• 營收：2024 年營收為 20.3 億元，較 2023 年 9.6 億元，增加約 兩倍。
• 毛利：2024 年毛利為 7.1 億元，較 2023 年 2.6 億元，大幅增加約 兩倍。
• 稅前淨利：2024 年稅前淨利為 4.7 億元，較 2023 年 9.4 億元 (應為筆誤，應較 2023 年低或數據有誤，法說會主席稱增加的部分，但數字顯示是減少)，數字差異待釐清。
• 本期淨利：2024 年本期淨利為 3.75 億元，較 2023 年 8885 萬元 (不到一億)，增加約 四倍。
• 每股盈餘 (EPS)：2024 年 EPS 為 1.15 元。

財務比率 (截至 2024 年底)：

• 流動比率：約 249% (約 250%)，流動性高。
• 負債比率：59.36%，低於 60%。
• 總資產報酬率：3.3%。
• 股東權益報酬率：5.69%，大幅升高。
• 毛利率：由 2023 年的 27.69% 升至 35%，大幅增加。
• 營業利益率：22.7%。
• 稅後淨利率：18.48%。
• 殖利率：接近 3%，較 2023 年增加。
• 股價淨值比：升至 1.1 倍。

資產負債狀況 (截至 2024 年底)：

• 總資產：160 億元。
• 存貨：117.7 億元 (較 2023 年的 120 億元相近)，其中在建房地約 百億元。
• 現金及約當現金：21.5 億元 (較 2023 年的 18 億元增加)，維持自有資金穩定。
• 短期借款：約 46 億元。
• 合約負債：7.6 億元 (較 2023 年的 5.6 億元增加)。
• 公司債 (長期負債)：約 38 億元。
• 總負債：約 98 億元。
• 權益：67 億元 (較 2023 年的 64 億元增加)。

2024 年的營收主要來自上半年新莊案及下半年 (11、12 月) 六家里段案的交屋入帳。

4. 市場與產品發展動態

• 市場趨勢與挑戰：全球通膨降溫緩慢、關稅及地緣政治影響、實質利率上升抑制買方意願等因素，使得國內經濟環境仍需保守評估。政府信用管制（第七波打房）導致房貸嚴審、成數降低、交易動能趨緩，影響買方信心及來客數。營建成本上漲及缺工現象持續存在。蛋白區房價未明顯上修，可能持平或小幅下修。
• 市場機會：ESG 永續發展帶來的綠色通膨成本，對房價形成支撐。新青安貸款支持首購族。經濟活動及外銷訂單持續增溫。自住剛性需求及安全化屋的滿盤仍有支撐。部分區域因科技業及港口經濟成長，購屋需求穩定。
• 區域動態：
  • 台北：案量穩定推出。
  • 新北：受惠於交通建設完善及物流發展，產業群聚效應預期吸引大量購屋需求。
  • 中南部：部分區域價格漲跌不一，科技業及港口經濟成長區域需求穩定。
• 產品更新與銷售進度：
  • 三發橋：已取得使照並交屋，因成屋案受近期打房影響較大，尤其針對二房買家限貸五成，第一季銷售速度減緩，銷售率進展有限。
  • 三發首席大院：預計今年上半年取得使照，第三季交屋。受打房及金融狀況影響，第一季銷售進展有限，客戶多等待完工。公司主力往首購及新青安客戶，並已與土建融銀行談定保證額度，預計四月開始對保，目前未聽聞客戶有明顯貸款影響，預期交屋應順利。毛利率預期較三發橋案佳。
  • 三發 Diamond One：預售案，客戶可分四年繳三成自備款。相較上次法說會，銷售率增加約 10%，目前約 四成，表現優於一般台南個案。
  • 新莊副都心商辦案：目前在建中，預計今年上半年擬定銷售策略，進行半棟或全棟銷售，與商仲合作。

5. 營運策略與未來發展

三發地產的營運策略著重於穩健經營與永續發展：

• 穩健經營與資金規劃：持續保守評估經濟發展，確保自有資金充足，適當增加營建用地。嚴謹評估買方財務能力，引導房市走向穩定長期發展。與銀行維持良好長期關係，確保建案貸款資金穩定。
• 推案與去化策略：在大環境氛圍下，持續穩定推案，積極去化新成屋，掌握房市政策脈動。
• 永續發展與企業社會責任 (ESG)：將 ESG 理念融入公司營運及建案開發。
  • 環境面 (E)：
    • 植樹造林：認養台大實驗林南投縣兩公頃林地。
    • 綠色建材與工法：引入日本塗料工法取代傳統磁磚，減少營建廢棄物及日後維護負擔。六家里案減少約 73.7 萬塊磁磚耗損。
    • 循環建築：回收廢棄混凝土再利用，作為基材及筏基回填材料，提升資源再生價值。
    • 環保制服：與新光紡織合作，採用 100%回收寶特瓶製成的環保布料，退役後可回收再製，實現衣 to 衣循環。
    • 案場植栽維護：悉心照護植物，邀請樹醫生維護，讓建築與自然共存。
  • 社會面 (S)：
    • 施工品質承諾：取得 ISO 9001 認證，並首創將 SGS 列為新建案常規第三方檢驗，確保施工品質並提供國際級認證的建築生產履歷及交屋保證書，即使增加成本也提供客戶安心保證。
    • 文化共融：攜手子公司金革音樂，促進藝文與社會對話，支持在地藝文團體，贊助台北戰馬球隊，貢獻運動文化繁榮。在公設空間打造黑膠唱片聆賞空間。
    • 員工關懷：推出福儲信託計畫，守護員工未來。
    • 教育基金會：三發教育基金會推動藝文教育 (累計觸及 31 萬人次)、生涯探索 (舉辦職涯工作坊、職人講座，預計觸及 8.3 萬人)、圓夢助學 (2024 年累計捐助 45.1 萬元)。
    • 社會公益：深入偏鄉學校舉辦音樂講堂，推廣音樂教育。拓展讀書角落。
  • 公司治理面 (G)：遵循 ISO 9001 及 ESG 方針提升公司治理，公司治理評鑑成果年年增進。
• 競爭定位：透過高品質營建標準 (ISO 9001, SGS 驗證)、永續建材與工法、以及對自住客群的聚焦，區隔市場。

6. 展望與指引

• 未來營收貢獻：預期 2025 年主要營收將來自三發首席大院的完工交屋，加上新成屋的銷售，將帶來可觀的營收挹注。
• 多元化經營：公司將朝土地開發、商業不動產及其他綜合性服務多元發展，尋求更多成就機會。
• 公司治理與永續：持續提升公司治理及 ESG 整體表現，編制永續報告書，導入新施工技術與建材減少廢棄物，打造智慧永續建築。
• 社會影響力：持續支持藝文團隊，拓展藝文活動及讀書角落，提升企業社會影響力。

整體展望審慎樂觀，主要成長動能來自在建個案的完工入帳及持續推動的多元業務與永續策略。

7. Q&A 重點

Q: 想請更新三發橋、首席大院、Diamond One 這幾個案子的最新銷售率。

A: 三發橋已取得使照並交屋，是成屋案。近期打房對成屋影響較大，尤其坪數較大者，貸款成數受限（二屋只能貸五成）。因此，第一季三發橋銷售速度減緩，銷售率相較上次法說會進步有限。

首席大院預計今年上半年取得使照，第三季交屋。目前打房狀況下，客戶多等待完工，第一季銷售狀況與三發橋雷同，進步有限。

新鑽案 (Diamond One) 是預售屋，客戶可分四年繳三成自備款，銷售較佳。相較上次法說會，銷售率至少增加一層。

Q: 所以 Diamond One 現在大概是四成左右？

A: 是的，沒錯。我們有增加到一層。

Q: 首席大院快要交屋了，客人在辦貸款問題上是否有感受到阻礙？

A: 我們首席大院的客戶多為首購族，受新青安影響較小。且公司已與土建融銀行談定保證額度。下個月（四月）開始積極對保，目前尚未呈現明顯狀況。上次三發橋入帳時，客戶素質優良，多為自住，貸款順利。公司與銀行關係良好穩定，預期首席大院第三季交屋時也能順利對保。事先已與主力銀行溝通說明，準備紮實。

Q: 新莊副都心這個案子 (商辦) 有提上銷售中列表，請問是打算整棟銷售還是分層或分戶？

A: 這個案子目前在建中（地下室開挖），今年度會評估半棟或整棟銷售策略，並測試商辦市場。今年應不會進行零售，會與五大商仲合作經營整棟客戶。銷售策略及道具預計上半年完成，先進行半棟及全棟銷售。

Q: 去年獲利約一塊多，加上今年首席大院入帳獲利應會再往上，這兩年的股利配發方向會是怎樣？現金比例較多？會配股票？配發率大概抓在哪個區間？

A: 這是核心問題。過往三年，公司將當期稅後淨利扣除 10%法定盈餘公積後進行配發，有時甚至使用資本公積配發。未來希望維持高股利配發。至於現金或股票股利比例，將衡量公司經營情形及營運計畫，由董事會決議後公告。

Q: 所以聽起來整體配發率應該還是不錯，只是現金或股票比例要看董事會？

A: 對，對對對。前幾年都是以現金為主。

Q: 這幾年都是現金為主，但前些年有幾年曾經有股票。

A: 對對對。需要經過董事會謹慎嚴密的計算後做出決議，再公佈。

Q: 之前副總說首席大院毛利率會比三發橋好，現在這個方向還是一樣嗎？

A: 是的。公司用心經營每個案子，希望能以溫度讓建案更好。董事長經營理念強調永續及減少浪費，而非犧牲品質。公司有 ISO 9001 品質認證，施工步驟嚴密，並導入 SGS 第三方檢驗，提供國際認證的生產履歷及交屋保證，讓客戶安心。這些用心影響深遠且長期。從損益表可見毛利大幅躍進，希望未來首席大院案也能在永續努力下持續增加毛利。

免責聲明

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