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1. 三發地產營運摘要
三發地產 (9946) 2025 全年度合併營收為新台幣 17.88 億元，雖較 2024 年度的 20.3 億元下滑，但因高毛利建案「三發首席大院」於年底開始交屋，帶動 2025 全年毛利率大幅提升至 53.49%，營業淨利率達 38.81%，稅後淨利為 4.94 億元，每股盈餘 (EPS) 成長至 1.52 元。
展望 2026 年，公司表示「三發首席大院」的交屋將持續進行，成為主要的營收來源。2026 年前兩個月累計營收已達 17.44 億元，為全年營運奠定良好基礎。公司將維持穩健的財務結構與彈性的銷售策略，以應對市場變化，並持續為股東創造長期價值。
2. 三發地產主要業務與產品組合
三發地產核心業務為住宅與大樓開發租售，推案地點涵蓋全台。公司目前線上可銷售、興建中及規劃中的總案量超過 400 億元，未來營運成長動能無虞。
- 已完工個案
- 澄德段．三發首席大院 (高雄仁武)：預估總銷 97 億元，已於 2025Q4 取得使照並啟動交屋。
- 在售中個案
- 澄德段．三發首席大院 (高雄仁武)：保留部分戶別持續銷售。
- 北投案．MAX 豐璟 (台北北投)：預估總銷 9 億元，為高階住宅產品，預計 2026 下半年正式銷售。
- 六甲頂．三發橋 (台南永康)：預估總銷 15 億元，為成屋銷售。
- 在建中個案
- 星鑽段．三發 DIAMOND ONE (台南中西區)：預估總銷 38 億元，預計 2029 年完工。
- 副都心 18 地號 (新北新莊)：為公司首個商辦案，採先建後售策略，預估總銷 85 億元，預計 2028 年完工。
- 規劃中個案
- 包含高雄市前鎮區興邦段、苓雅區五塊厝，以及台南市安平區金城段等三案，合計總銷近 200 億元。
3. 三發地產財務表現
- 2025 全年度關鍵財務數據
- 營業收入：17.88 億元 (相較 2024 年的 20.31 億元，年減 12%)
- 營業毛利：9.56 億元，毛利率 53.49% (相較 2024 年的 35.21%，顯著提升)
- 營業淨利：6.94 億元，營業淨利率 38.81% (相較 2024 年的 22.72%，大幅成長)
- 稅後淨利：4.94 億元 (相較 2024 年的 3.75 億元，年增 32%)
- 每股盈餘 (EPS)：1.52 元 (優於 2024 年的 1.15 元)
- 負債比率：61%，維持在穩健水位。
- 股東權益報酬率：7.35%。
- 財務驅動因素
- 2025 年營收主要來自高雄「三發首席大院」於 12 月開始交屋入帳，單月營收達 16.6 億元，其高毛利特性顯著優化了公司整體的獲利結構。
- 股利政策
- 公司決議 2025 年度配發現金股利 1.37 元，幾乎將盈餘全數配發 (扣除 10% 法定盈餘公積後)。
- 以 2026 年 3 月 24 日收盤價計算，現金殖利率高達 7.14%，展現公司回饋股東的誠意。
4. 三發地產市場與產品發展動態
- 市場趨勢與機會
- 國內房市目前呈現「量縮、價穩、微幅修正」的格局。儘管選擇性信用管制持續，但央行放寬第二戶購屋貸款成數至六成，被視為房市的正面訊號。
- 受惠於 AI 與高效能運算需求強勁，主計總處上修 2026 年經濟成長率預測至 7.71%，強勁的經濟表現有助於支撐自住剛性需求。
- 營建成本因缺工、物料上漲及碳費開徵等因素持續居於高檔。
- 重點產品發展
- 新莊副都心商辦案：定位為公司的指標性商辦產品，採取「先建後售」策略，目前仍在案前準備階段，尚未正式對外銷售。公司表示已與潛在客戶接觸，並持續評估最佳銷售時機，預期在建物封頂上樑時會是銷售熱度最高的時間點。
- 北投 MAX 豐璟：剩餘 15 戶待售，因其地段與產品定位，鎖定高資產客群，並規劃以整層銷售為優先策略。
5. 三發地產營運策略與未來發展
- 長期發展計畫
- 永續經營 (ESG)：公司積極推動 ESG，攜手子公司金革音樂將藝文元素融入建築，並導入新工法（如日本塗料取代磁磚）減少營建廢棄物，榮獲「ESG for Culture 影響力獎」及「台灣建築永續獎」。
- 安心宅理念：為確保建築品質，新建案全面導入 SGS 建物生產履歷等第三方查驗機制，並通過 ISO9001 品質認證，打造讓客戶安心的住宅。
- 多元化經營：未來將評估跨足商業不動產及其他綜合性服務的可能性，尋求多元發展機會。
- 公司治理與社會公益
- 2026 年將新增 SASB（永續會計準則委員會）的確信認證，以提升公司治理評鑑表現。
- 透過三發教育基金會持續推動「散發愛讀書角落計畫」、青年職涯探索及助學活動，善盡企業社會責任。
6. 三發地產展望與指引
- 營收展望
- 2026 年營運展望樂觀，主要動能來自「三發首席大院」的持續交屋入帳，加上其他成屋建案的銷售，預期將帶來可觀的營收貢獻。
- 成長機會與風險
- 機會：公司目前掌握的總案量超過 400 億元，為未來 3 至 5 年的營運穩定性提供堅實基礎。國內經濟成長強勁，有助於支撐房市剛性需求。
- 風險：國內利率政策走向、營建成本波動及地緣政治風險仍是影響未來營運的不確定因素。公司將以審慎態度維持穩健的資金水位，彈性應對市場變化。
7. 三發地產 Q&A 重點
Q1：關於「北投 MAX 豐璟」的銷售規劃，以及南部成屋的銷售速度？
A1： 「北投 MAX 豐璟」目前剩餘 15 戶待售，其中北區 12 戶傾向整層銷售，總銷金額約 9 億元，預計下半年正式推出。南部成屋市場方面，客戶以自住需求為主 (約佔九成)，每週來客數約有二位數，但因買方態度謹慎，成交時間拉得較長。
Q2：新莊副都心商辦案目前的銷售策略與進度？
A2：此案採先建後售，目前仍在案前準備階段，尚未正式公開銷售。公司已舉辦暖身活動收集市場意見，並與潛在買家接觸中，對於整棟或半棟銷售都抱持開放態度。公司預期銷售高峰期會落在建物封頂時。
Q3：公司未來是否會維持高現金股利配發政策？
A3：公司一向致力於回饋股東，過去皆維持高配發率。2025 年 EPS 為 1.52 元，配發現金股利 1.37 元，殖利率達 7.14%。考量 2026 年前兩月營收表現亮眼，獲利可期，未來將持續以高配發政策回饋股東。
免責聲明
本報告內容使用 AI 技術根據各家公司法說會之影音內容進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望，內容僅供參考，不構成任何投資建議。
