【法說會備忘錄】欣巴巴 2025Q2

本報告內容使用LLM 技術，並根據台灣證券交易所及櫃買中心法說會之官方影音檔進行摘要整理。目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望。本摘要僅供參考，若有進一步需求，請查閱原始影音內容或公司官方公告。

1. 營運摘要

本次法說會主要以問答形式進行，由總經理張宏圖先生針對當前房地產市場趨勢、政府政策影響及公司應對策略發表看法。討論重點聚焦於科技產業（特別是台積電設廠）對中南部房市的影響、未來區域發展潛力、當前市場緊縮週期的應對，以及商用不動產的投資機會。會中並未提供公司具體的財務營運數據或未來的財務預測指引。

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2. 主要業務與產品組合

根據會議內容推斷，欣巴巴主要業務為不動產開發與銷售。總經理張宏圖在會議中主要針對住宅不動產市場進行評論，並提及公司在產品設計上因應市場變化的策略。他明確表示，公司目前沒有商業地產，但認為這會是中南部未來值得關注的投資選項。公司在住宅產品上，會根據家戶人口數減少及消費行為改變，調整格局、坪數、公設等規劃。

3. 財務表現

本次法說會的討論內容未包含公司具體的財務表現數據，如營收、毛利率、營益率或淨利等。因此，無法提供相關的財務指標比較或分析。

4. 市場與產品發展動態

總經理張宏圖對市場趨勢提出了幾點觀察：

• 台積電效應與中南部房市：認為台積電投資美國不會影響台灣中南部房市，反而看好高雄五座廠量產後帶來的高階人才進駐，將創造就業與消費需求，進而推升不動產需求。他強調，台灣仍是先進製程研發主力，具備「矽盾」地位。
• 區域投資潛力：看好未來五年台南、高雄、屏東等中南部地區的房市投資潛力，主因是科技產業聚落成形、基礎建設發展（如高雄小港機場擴建與新航點、高鐵南延）以及相較北部較低的基期。其中，他特別點名看好高雄，認為其交通便利性（空港、海港、陸運、捷運）優勢顯著。
• 潛在價格壓力區域：認為台中水湳重劃區因房價短期飆升過快（從 2020 年的每坪 30 萬漲至目前 105 萬），未來可能面臨較大的價格壓力。他強調房地產週期約十年，應拉長觀看時間維度。
• 人口結構與產品需求變化：台灣家戶人口數持續減少（目前約 2.12 人/戶），但總戶數增加，這影響了房地產的產品需求。客戶偏好面積較小但功能齊全的格局，例如兩房搭配雙衛浴、足夠放置洗脫烘衣機的工作陽台、配備 IH 爐及洗碗機的廚房等。
• 消費行為改變：宅經濟興起，年輕世代依賴外送與網購，因此需要完善的公設空間及宅配空間。同時，住家不再是主要的社交場所，公設的重要性提升。
• 商用不動產機會：認為中南部辦公大樓已逾二十年未有大量新建，存在供給真空。隨著外資與陸資回流，需要新的商業空間。央行政策目前「管住不管商」，且商用不動產不受住家使用頻率高、滲漏水等問題影響，加上新興行業（如直播帶貨、自由品牌）對工作空間的需求，看好中南部商用不動產的未來投資潛力。

5. 營運策略與未來發展

總經理張宏圖說明公司在應對市場變化時採取的策略：

• 產品規劃調整：根據市場需求調整產品格局、面積段及配備，例如多年前即開始推動兩房雙衛浴、加大的工作陽台、符合現代生活習慣的廚具配置等。
• 提升建築品質與安全：重視建築的耐震性，部分建案使用日本住友制震或台灣代雲發制震柱。強調建築安全是公司的重要考量。
• 務實的銷售策略：不走低自備款或工程期零付款的流行市場路線，而是要求客戶在簽約時支付 10%-15% 的自備款，工程期再支付 10%-15%，其餘為銀行貸款 (75%-80%)。
• 評估客戶財務能力：要求客戶填寫貸款資訊調查表，審慎評估其財務狀況，確保客戶具備購屋能力，避免日後發生問題。強調購屋是人生重大經歷，應審慎為之。

6. 展望與指引

公司未提供具體的財務指引。然而，總經理張宏圖對中南部房市的長期發展持樂觀態度，特別是受到科技產業及基礎建設帶動的台南、高雄、屏東地區。他認為這些地區因基期較低，未來漲幅空間較大。他預期，即使在房市緊縮週期下，具備剛性需求支撐且產品規劃符合市場趨勢的區域，風險相對較小。商用不動產在中南部也被視為具有潛力的投資標的。

7. Q&A 重點

本次法說會的問答環節主要集中於市場分析：

Q1: 台積電在美國設廠是否會影響中南部因設廠題材而上漲的房價？特別是高雄五個廠的需求釋放時間點，會不會延遲？例如初期先租屋，穩定後才大量購屋？

A1: 個人認為影響不大。台灣仍是研發主力（台灣萬人，美國千人），先進製程會延續。台積電在美投資是商業行為，主要配合美國客戶，不影響台灣房市。高雄五座廠年底可能開始量產，將帶來高階人才進駐，創造就業與不動產需求。中南部基期低，量產後反而更有機會看好。台積電在台灣建廠基本上需有確定訂單才會進行，從談判到設計約需兩年，確定蓋廠時訂單已大致底定。美國設廠則考量政治因素。以竹北經驗來看，早期擴廠並未立即帶動房價大漲，真正大漲是從 2021 年後全球供應鏈斷鏈、科技業獲利大增、資金充裕所致。現在的「台積電模式」與竹北早期不同，資訊傳播快，有樣學樣，學習曲線縮短。房價上漲已不等建廠、人員進駐、薪水上漲，而是預期心理驅動，全台資金都可能流向南部。因此，不能再用傳統模式評估需求釋放時間，南部的房價表現更像股市模式。

Q2: 相較於住宅市場，受惠於 AI 發展的商用不動產在當前是否有較高的投資機會？

A2: 我個人認為會蓬勃發展。中南部辦公大樓至少十年沒有新建，存在供給真空。外資、陸資回流需要辦公空間，現有大多是舊建築。央行政策目前「管住不管商」，商用不動產不受限貸影響。其優勢在於使用時間集中（上班時間），較少滲漏水等問題，維護相對容易。公設比雖高，但能提供較好的物業管理。加上產業結構調整，新興行業（視訊、網紅直播、自由品牌）對工作空間的需求增加，這些需求非一般住家能滿足。因此，看好中南部商用不動產是未來不錯的投資標的，儘管公司目前沒有相關項目，但若有合適土地會考慮推展。

免責聲明

本報告內容使用 AI 技術根據各家公司法說會之影音內容進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望，內容僅供參考，不構成任何投資建議。

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