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1. 欣巴巴營運摘要
欣巴巴 (9906) 2025 年受政府房市管制政策、南部風災及土方問題影響，部分建案工程及入帳進度遞延，全年營運為調整期。2025 全年稅後純益為 852 萬元，每股盈餘 (EPS) 0.09 元，接近損益兩平。
- 第四季營運轉佳：受惠於台南「欣府城-進士樓」個案於 12 月開始交屋入帳，2025Q4 單季營收達 8.75 億元，單季 EPS 為 2.08 元，成功彌補前三季的虧損。
- 未來展望正向：公司預期 2026 年營運將顯著成長。
- 2026 上半年：「進士樓」剩餘約 70% 的案量將持續入帳。
- 2026 下半年：屏東「幸福欣印象」預計完工交屋，開始貢獻營收。
- 公司預估，由去年遞延的案量貢獻，2026 年基本 EPS 可達 5 元以上，若「曉陽明」等成屋銷售順利，有機會挑戰 6 元。
- 長期佈局：公司策略重心將持續放在南部，已在台南、高雄佈局數個百億級大案，如「欣府城-君子樓」、「欣都星」及「欣香榭」，預計將成為未來 5 至 8 年的主要成長動能。
2. 欣巴巴主要業務與產品組合
- 核心業務：主要從事住宅大樓的投資興建及銷售，業務重心近年已策略性轉移至南台灣市場。
- 地理佈局：
- 南部市場 (高雄、台南)：為公司目前發展重心。看好南科擴廠帶動的剛性需求及相對親民的房價總價，認為市場雖受政策壓抑，但未來反彈力道可期。
- 北部市場 (台北、新北)：考量開發及資金成本，以小型合建案為主，降低投資風險，如三重的「仁信段案」與北投的「崇仰段 C 基地案」。
- 主要產品組合與進度：
- 已完工銷售中：台北「曉陽明」、台南「欣府城-進士樓」。
- 興建中/即將完工：屏東「幸福欣印象」(預計 2026Q2 取得使照)、台南「欣府城-君子樓」(預計 2026Q2 推案)、高雄「欣都星」(預計 2026Q2 推案)、高雄「欣香榭」。
- 產品策略調整：為因應市場趨勢，未來大型建案如「君子樓」、「欣都星」等，皆已進行變更設計，將部分大坪數單位分割為中小坪數產品，以增加總戶數並控制總價，迎合首購及首換族羣。
3. 欣巴巴財務表現
公司 2025 年的財務表現因建案入帳時間點而呈現前低後高的趨勢。
- 2025Q4 關鍵財務數據 (與 2025Q3 比較)：
- 營業收入：8.75 億元，季增 352%。
- 營業毛利：3.41 億元，毛利率達 39%，遠高於 Q3 的 17%。
- 營業淨利：2.31 億元，由虧轉盈。
- 稅後 EPS：2.08 元 (Q3 為 -0.55 元)。
- 2025 全年度關鍵財務數據 (與 2024 年度比較)：
- 營業收入：12.96 億元，年減 70%。
- 營業毛利：4.26 億元，毛利率 33%。
- 稅後 EPS：0.09 元 (2024 年為 6.42 元)。
- 驅動與挑戰因素：
- 正面驅動：2025Q4 主要由「欣府城-進士樓」開始入帳所帶動，該案毛利率達 40% 左右，優於預期。
- 挑戰因素：全年營收下滑主因是建案完工時程受南部風災及「土方之亂」影響，導致「進士樓」及「幸福欣印象」的入帳時間點自 2025 年遞延至 2026 年。
- 資產負債狀況：
- 截至 2025 年底，帳上存貨 (土地及在建工程) 金額達 77.2 億元，佔總資產 87%，為未來營收成長的穩固基礎。
- 合約負債約 3.8 億元，反映已預售但尚未入帳的金額。
- 公司表示銀行核准的土建融額度尚有 70 億元以上未使用，未來推案資金動能無虞。
4. 欣巴巴市場與產品發展動態
- 市場趨勢與機會：
- 政策影響：財務長認為政府第七波信用管制已過度干預市場機制，但效果已達極致，預期 2026 年政策將逐步鬆綁，市場供需將回歸正常。
- 土方問題：全台「土方之亂」雖短暫影響工程進度約 3 個月，但各地政府已提出配套措施 (如港口填方計畫)，預計影響已在控制範圍內。成本雖有上漲，但對整體毛利影響約在 1-2%，尚可吸收。
- 南部剛需強勁：受惠於台積電持續在南部擴產，帶動就業及居住需求，儘管市場短期停滯，但長期剛性需求依然穩固。
- 重點產品發展：
- 曉陽明 (台北)：銷售客羣成功從高資產退休族擴展至北士科的年輕首購、首換族。公司提供彈性付款配套，允許客戶支付 20% 自備款後即可先行裝修，待尾款票據兌現完畢再行過戶，加速銷售去化。
- 欣府城-君子樓 (台南)：戶數規劃從 508 戶增加至 606 戶，主力產品轉為中小坪數，預計 2026Q2 開始預售。
- 欣都星 (高雄)：戶數從 296 戶增加至 394 戶，同樣增加小坪數產品，部分小坪數單位不搭配車位銷售，以降低總價門檻。
5. 欣巴巴營運策略與未來發展
- 長期發展計畫：
- 聚焦南部大案：未來 5-8 年將專注於開發台南、高雄地區的大型建案，目標是維持每年都有百億級案量滾動推案，穩定未來營收與獲利基礎，期望在這些大案入帳時，EPS 能站上 10-20 元的水平。
- 持續擴充案源：積極參與高雄捷運 O9 站聯開案競標，並推動高雄師範大學附近的危老都更案，已掌握其中 2/3 產權，確保未來 6-10 年的案源儲備。
- 競爭定位：
- 品牌與品質：以日系制震系統等高品質建材作為產品特色，建立市場口碑。
- 彈性合作模式：在北部市場，憑藉上市公司的品牌優勢，與地主進行合建分售/分屋，承接大型建商較無意願的中小型個案，以低風險模式維持在北部的營運動能。
6. 欣巴巴展望與指引
- 短期展望 (2026 年)：
- 營收來源：上半年主要來自「欣府城-進士樓」的餘屋銷售與交屋入帳；下半年則由「幸福欣印象」接棒貢獻。
- 獲利預期：在遞延案量挹注下，公司對 2026 年的獲利表現抱持樂觀態度，預估 EPS 有 5 元以上的基礎實力。
- 中長期展望：
- 成長動能：「欣府城-君子樓」(總銷逾 100 億元)、「欣都星」(總銷逾 100 億元) 及「欣香榭」(合建分售，預計分回約 60 億元) 三大案將是公司下一波主要的成長引擎。
- 入帳時程：上述三大案預計將自 2027-2028 年起陸續完工入帳，屆時公司的營收與獲利規模將邁入新的里程碑。
7. 欣巴巴 Q&A 重點
Q1: 「欣府城-君子樓」先前遭台南市政府停工，請問預計何時可以復工？
A1: 第三方鑑定（台南土木技師公會、台灣省結構技師公會）已於去年底完成，檢驗報告已送市府簽核中。目前正在進行檢驗時剖開的樑柱結構復原工作，預計 3 月底完成。順利的話，3 月底至 4 月初可望收到正式復工函，時程與原訂的第二季預售推案計畫相符。
Q2: 「幸福欣印象」與「曉陽明」的總銷金額大概是多少？
A2:
- 幸福欣印象：此案為合建分售，公司分回 72%。以目前均價估算，全案總銷約 13-14 億元，公司可分回的總銷金額約在 10 億元上下。若後續成屋以更高價格銷售，總銷有機會再提升。
- 曉陽明：全案總銷約 30 億元。目前實價登錄已揭露約一半，尚有 15 億元未入帳。但實際已簽約戶數超過六成，因部分客戶採分期支付尾款，導致簽約和過戶入帳有 6-9 個月的時間差。
Q3: 公司近期規劃現金增資，請問發行價格區間與計算方式？
A3: 此案已於年初通過，授權董事會彈性處理，規模上限為 1.2 億 (註：簡報者未明確說明單位為股或元)。公司會視資本市場的活絡度與股價表現，選擇適當時機送件發行。發行價格一定會有折價，可能落在 8-8.5 折之間，但不會在目前股價相對低檔時進行，以兼顧市場反應與原股東權益。若市場狀況平淡，也可能到年底待政策利多發酵後再執行。
免責聲明
本報告內容使用 AI 技術根據各家公司法說會之影音內容進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望，內容僅供參考，不構成任何投資建議。
