【理銘法說會重點內容備忘錄】未來展望趨勢 20260922【理銘法說會重點內容備忘錄】未來展望趨勢 20260922

1. 理銘營運摘要

理銘 (6212) 專注於住宅及大樓的開發、出租與出售，核心市場鎖定新竹縣市與臺南市。公司瞄準科學園區就業族群，透過差異化產品規劃，維持市場競爭力。

• 2026 上半年財務表現：
  • 營業收入為 新台幣 5.51 億元，主要來自「東都綠學」成屋的持續銷售認列及「綠海都心」的餘屋銷售。
  • 營業毛利率為 38.79%。
  • 稅後淨利為 新台幣 9,834 萬元，每股盈餘 (EPS) 為 0.96 元。
• 近期主要發展：
  • 2026 年推出兩個新案，分別為 3 月的新竹市預售案「鉑翡」 (合建分售) 及 6 月的臺南市成屋案「南青山」。
  • 現有銷售個案「東都綠學」銷售率已達 77%。
• 未來展望：
  • 公司將持續深耕新竹及臺南市場，並有多個都市更新個案正在進行中，包括新竹市的光復段、親仁段及臺南市的二空段 (B 區)。
  • 未來規劃開發臺南市「二空新村眷改 (A2 區) 案」，預計於 2028 年完工，採先建後售模式。

2. 理銘主要業務與產品組合

• 核心業務: 主要業務為委託營造廠商興建住宅及大樓，並進行出租或出售。市場以內銷為主，佔營收比重 100%。公司策略性地鎖定新竹科學園區及臺南科學園區周邊，以當地就業人口為主要客群。
• 產品策略：
  • 因應生育率下降及家庭結構改變，產品規劃以小坪數產品為主，以符合市場主流需求。
  • 設計上強調貼近客戶需求，並搭配節能、綠建築等建材設備，提升產品附加價值。
• 主要銷售個案：
  • 東都綠學 (臺南市仁德區): 成屋銷售，於 2021 年 12 月推案，總戶數 456 戶，總銷金額約 55 億元，目前銷售率約 77%。
  • 南青山 (臺南市仁德區): 成屋銷售，為「二空新村眷改 (A1 區) 案」，於 2026 年 6 月推案，總戶數 297 戶，總銷金額約 35 億元。
  • 鉑翡 (新竹市東區): 預售屋，採合建分售模式，於 2026 年 3 月推案，總戶數 169 戶，總銷金額約 39 億元，公司分回比例為 36.5%。

3. 理銘財務表現

• 2026 上半年關鍵財務數據：
  • 營業收入: 5.51 億元
  • 營業毛利: 2.14 億元
  • 營業毛利率: 38.79%
  • 營業利益: 1.59 億元
  • 本期淨利: 9,834 萬元
  • 每股盈餘 (EPS): 0.96 元
• 資產負債狀況 (截至 2026Q2)：
  • 資產總額: 112.5 億元
  • 負債總額: 74.3 億元，負債比率約 66%。公司說明，高負債主要來自興建中建案的短期借款，待建案完工銷售後，負債金額與比例將會下降。
  • 存貨: 105.8 億元，因營建業採全部完工法認列收入，興建中個案成本列於存貨，金額佔比較高。
  • 權益總額: 38.2 億元
  • 每股淨值: 37.5 元
• 財務表現驅動因素: 2026 上半年的營收主要貢獻來自臺南「東都綠學」成屋的持續交屋入帳。公司指出，營建業的收入認列具週期性，獲利表現與建案完工時程高度相關。

4. 理銘市場與產品發展動態

• 市場趨勢與機會：
  • 雖然全球地緣政治風險及通膨導致原物料與人力成本上升，但台灣受惠於 AI 產業帶動的經濟穩定成長，房市自住需求依然穩固。
  • 央行於 2026 年 9 月放寬選擇性信用管制，將自然人第二戶房貸成數由六成調高至七成，並放寬購地貸款開工限制，對不動產市場發展屬於正向訊息。
• 未來開發個案：
  • 臺南市仁德區二空段 A2 區: 採先建後售模式，規劃 258 戶。目前工程進度約在 6-7 樓結構體，預計 2028 年完工。
  • 都市更新個案: 公司積極參與都市更新，目前有四個主要個案進行中：
    • 新竹市光復段 (公辦都更): 基地面積 31,080 平方公尺。
    • 新竹市親仁段 (公辦都更): 基地面積 12,246 平方公尺。
    • 新竹市光復段 (自辦都更): 基地面積 4,028 平方公尺。
    • 臺南市仁德區二空段 B 區 (公辦都更): 基地面積 40,110 平方公尺，都市更新事業計畫已獲核定，正規劃分區申請建照。

5. 理銘營運策略與未來發展

• 長期發展計畫：
  • 專注本業: 持續深耕新竹縣市及臺南市的優質地段，開發具經濟效益的土地，並透過產品差異化維持競爭優勢。
  • 拓展案源: 積極尋求與地主合建、自地自建，並參與各縣市政府推動的都市更新案，以擴大每年推案量。
  • 固定收益不動產: 評估具穩定現金流的商用不動產投資機會，以穩定公司的長期成長動能。
• 競爭定位：
  • 公司透過鎖定科學園區周邊具潛力的土地，並針對科技業客群規劃產品，建立市場區隔，減少同業競爭。
  • 嚴格的成本控管與優質的營造廠合作，確保施工品質與獲利能力。

6. 理銘展望與指引

公司未提供具體的未來財務預測。展望未來，營運動能將來自於「東都綠學」、「南青山」、「鉑翡」等在售個案的持續去化，以及未來「二空段 A2 區」和多個大型都市更新案的陸續推出。公司將以穩健的策略，透過多點開發整合，擴展市場版圖。

7. 理銘 Q&A 重點

Q1: 公司 2026 年第二季負債比率達 66%，是否有增資規劃？

A1: 公司的高負債主要來自於為支應新建中個案（特別是自地自建案）所產生的短期借款。待這些建案完工並銷售認列收入後，借款金額及負債比率將會隨之下降。雖然增資是降低負債比的方式之一，但公司亦可透過成屋銷售的現金流入來償還借款。**因此，目前尚無透過增資調整的規劃。**

Q2: 公司目前建案以新竹、臺南為主，未來是否考慮開發其他區域？

A2: 公司的開發重點確實是新竹縣市及臺南市，並會持續積極參與各縣市政府的都市更新案以擴大推案量。然而，在評估開發區域時，**公司並未侷限於這兩個地區**。只要是有良好開發潛力的個案，經過審慎評估成本與合理報酬後，都會納入公司的評估範圍。

免責聲明

本報告內容使用 AI 技術根據各家公司法說會之影音內容進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望，內容僅供參考，不構成任何投資建議。

本摘要僅供參考，若有進一步需求，請查閱原始影音及法說會簡報內容或公司官方公告。