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本報告內容使用 AI 技術，根據 台灣證券交易所及櫃買中心法說會之官方影音檔 進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望。
1. 理銘營運摘要
理銘開發（櫃：6212） 2025 年上半年主要營收來自臺南市仁德區「東都綠學」個案成屋銷售入帳。公司持續深耕新竹及臺南地區，並積極推動多項都市更新案，以確保未來營運成長動能。
- 財務表現: 截至 2025Q2，合併營收為 11.88 億元，營業毛利率為 40.09%，稅後淨利為 2.97 億元，每股盈餘 (EPS) 為 2.91 元。
- 主要營收來源: 主要來自「東都綠學」成屋持續交屋認列，以及部分店面與租賃收入。
- 未來展望: 位於臺南仁德的「東都樂學」個案正在申請使用執照，預計 2025 年 完工推出。此外，公司在新竹及臺南尚有多個自地自建案及都市更新案持續進行中，包括臺南二空段 A2 區案及新竹光武段等，為未來幾年營收奠定基礎。
2. 理銘主要業務與產品組合
- 核心業務: 公司主要業務為委託營造廠商興建住宅及大樓出租或出售，業務市場以內銷為主，佔比 100%。主要開發區域鎖定新竹縣市及臺南市，目標客群為科學園區（竹科、南科）的就業族群。
- 產品規劃: 因應家庭結構改變，產品規劃以市場主流的小坪數產品為主，並結合節能、綠建築等設計，以貼近客戶需求。
- 近年推案實績:
- 2019 年: 臺南永康區「綠邸」(115 戶)、「綠園」(119 戶) 及新竹市「挪威麗園」(403 戶)。
- 2020 年: 臺南永康區「綠海都心」(796 戶)。
- 2021 年: 新竹竹北市「馥邸」(76 戶) 及臺南仁德區「東都綠學」(456 戶)。
- 2025 年 (預計): 臺南仁德區「東都樂學」(297 戶)。
3. 理銘財務表現
公司採全部完工法認列收入，因持續投入建案開發，存貨及流動負債金額佔比較高。隨著個案完工銷售，相關財務數字預期將逐步改善。
- 2025 年上半年主要財務數據 (截至 2025Q2):
- 營業收入: 11 億 8,831 萬元
- 營業毛利: 4 億 7,645 萬元
- 營業毛利率: 40.09%
- 營業利益: 3 億 8,692 萬元
- 本期淨利: 2 億 9,717 萬元
- 每股盈餘 (EPS): 2.91 元
- 資產負債狀況 (截至 2025Q2):
- 存貨: 104 億 9,755 萬元
- 資產總額: 108 億 7,401 萬元
- 負債總額: 72 億 5,399 萬元
- 權益總額: 36 億 2,002 萬元
- 每股淨值: 35.49 元
- 財務驅動因素:
- 營收動能: 2025 上半年營收主要由 2024 年底完工的「東都綠學」個案持續銷售交屋所貢獻。
- 成本結構: 公司說明，由於持續投入新建案，存貨金額未來可能隨工程進度繼續增加。
4. 理銘市場與產品發展動態
- 市場趨勢與挑戰:
- 總體環境: 全球地緣政治、中美貿易關稅及央行升息政策 (2024 年 3 月升息 0.125%) 導致房貸戶與開發商利息成本增加，並加重購屋者觀望心態，拉長銷售週期。
- 成本壓力: 營建業面臨原物料成本上升及缺工問題，短期內尚無有效解決方案。此壓力可能導致小型開發商退出市場，進而舒緩市場競爭與人力短缺狀況。
- 產品發展與定位:
- 公司鎖定科技產業重鎮，於竹科及南科周邊篩選具潛力土地進行開發，以建立市場區隔。
- 產品設計貼近自住型客戶需求，並導入 E 化客戶服務系統以提升效率。
- 主要銷售個案:
- 案名: 東都綠學
- 地點: 臺南市仁德區二空段
- 戶數: 456 戶
- 總銷金額: 約 56 億元
- 目前狀態: 成屋銷售中，截至法說會，住宅銷售率約 56%。
5. 理銘營運策略與未來發展
- 長期發展計畫:
- 專注本業: 持續深耕新竹縣市及臺南市的優質地段，透過產品規劃與市場區隔，維持競爭優勢。
- 固定收益不動產: 評估購入具穩定現金流的商用不動產，以穩定公司長期成長動能。
- 都市更新案佈局: 公司積極參與都市更新，目前共有四個主要個案進行中，為未來儲備案源。
- 新竹市 (3 案):
- 光復段 (公辦): 基地面積 31,080 平方公尺，採權利變換，計畫報核中。
- 親仁段 (公辦): 基地面積 12,246 平方公尺，採權利變換，計畫報核中。
- 光復段 (自辦): 基地面積 4,028 平方公尺，採權利變換，計畫報核中。
- 臺南市 (1 案):
- 仁德區二空段 B 區 (公辦): 基地面積 40,110 平方公尺，採購地自建，事業計畫審查中。此案需捐贈公益住宅 182 戶。
- 新竹市 (3 案):
- 未來開發個案:
- 東都樂學 (二空段 A1 區): 位於臺南市仁德區，規劃 297 戶，採先建後售，目前申請使用執照中，預計 2025 年完工。
- 二空段 A2 區案: 位於臺南市仁德區，規劃 258 戶，採先建後售，目前工程進度至地下室底板完成，預計 2027 年完工。
- 新竹市光武段案: 合建分售個案，工程持續進行中，推案時間未定。
6. 理銘展望與指引
公司透過多點開發及整合策略，穩健拓展市場版圖。未來幾年的營收能見度高，主要成長動能將來自臺南地區個案的陸續完工與銷售。
- 短期展望: 2025 年營運重點為持續銷售「東都綠學」餘屋，並期待「東都樂學」個案於年內取得使照後展開銷售，成為下一波營收主力。
- 中長期機會: 新竹與臺南的多項都市更新案，以及臺南二空段 A2 區案，將是 2027 年後的重要成長基石，有助於公司維持穩健的推案節奏與獲利能力。
7. 理銘 Q&A 重點
- Q1: 公司 2025Q2 存貨金額較 2024 年度減少約 2.67 億元，原因為何？
A1: 主要因 2024 年臺南「東都綠學」個案完工後，於 2024 年起陸續交屋認列收入，使存貨轉列為銷貨成本。然而，公司目前仍持續投入新建案，預期未來存貨金額仍可能隨工程進度而增加。
- Q2: 公司目前各成屋個案的餘屋及銷售狀況如何？
A2:
- 臺南市永康區「綠海都心」: 剩餘 1 戶住宅，銷售率達 99%。
- 臺南市仁德區「東都綠學」: 剩餘 5 戶店面及 193 戶住宅，整體銷售率約 56%。
- Q3: 關於「東都樂學」個案的總銷金額、平均售價區間及毛利率預估？
A3: 「東都樂學」目前仍在興建中，且正申請使用執照，尚未有具體的銷售計畫、定價區間與金額。因個案未完工，相關毛利率等財務資訊目前尚無法提供明確數字。
免責聲明
本備忘錄之數據及陳述根據現有公開資訊與初步檢核，可能因實際財務報表或管理層後續公告更新資訊而調整。本文件僅作為參考之用，不構成投資建議。
