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1. 長虹營運摘要
- 2025 上半年財務表現：2025 上半年合併營收為新台幣 17.3 億元，主要來自「忠孝詠吉」個案的入帳貢獻。因該案毛利較高，帶動整體毛利率達 47%，稅後淨利為 4.5 億元，稅後每股盈餘 (EPS) 為 0.96 元。
- 市場現況與挑戰：財務長指出，當前房市受央行信貸管制影響，整體成交量萎縮，市場觀望氣氛濃厚。然而，建商資金相對充裕，且營建成本高漲，導致房價並未下跌。目前公司面臨的主要挑戰在於銀行端對土地融資與購屋者房貸的緊縮，導致建案交屋時程難以精確掌握。
- 未來展望：公司對市場長期需求保持信心，特別是來自舊屋換新的升級需求。目前長虹在手及洽談中的案量充足，未來十年開發案量預估超過 2,000 億元。2025 下半年主要入帳來源將是「長虹天韻」，而「松德長虹」的交屋時點可能落在 2025 年第四季至 2026 年第一季之間。
2. 長虹主要業務與產品組合
- 核心業務：公司主要從事商業大樓、國民住宅及工業廠房的投資興建、出售與出租業務。所有建案的營造工程均由 100% 持有的子公司宏林營造廠承包，以有效控制工程品質、進度與成本。
- 主要轉投資：「虹欣建設」為重要轉投資事業，其開發的「忠孝詠吉」個案是 2024 年底至 2025 上半年的主要營收來源，長虹持股 60%。
- 產品組合與佈局：
- 住宅案：遍及雙北、桃園、台中、彰化等地區，產品線涵蓋首購型及換屋型產品。指標個案如台北市的「松德長虹」、「長虹 MVP」、新北市林口的「長虹天聚」及桃園龜山的「長虹擎山」。
- 廠辦案：策略性佈局於台北市內湖、南港及北投區域，受惠於產業發展趨勢。指標個案包括鄰近輝達 (NVIDIA) 總部的「長虹 ICT 科技大樓」、南港的「長虹虹創科技大樓」以及未來總銷規模龐大的土城「土城廠辦」案。
- 固定收益：位於大直的「長虹新時代廣場」每年提供約 2 億元的穩定租金收入。
3. 長虹財務表現
- 2025 上半年關鍵財務指標：
- 營業收入：17.3 億元
- 營業毛利：8.21 億元，毛利率 47%
- 營業利益：6.5 億元，營業利益率 38%
- 稅後淨利：4.5 億元
- 稅後每股盈餘 (EPS)：0.96 元
- 財務驅動與挑戰：
- 驅動因素：「忠孝詠吉」為歷時近 25 年的都更案，因取得條件佳，毛利率非常高，顯著拉高了 2025 上半年的整體毛利率。若無此類高毛利個案，合併毛利率會因認列毛利較低 (約 10% 以下) 的營造收入而下降。
- 負債狀況：因 2025 年初購入桃園土地約 27 億元，增加近 20 億元的貸款，使負債比略微提升至 60%。公司整體平均貸款利率仍低於 2.4%，但新承作的土建融利率已達 2.825% 以上。
- 資產結構：截至 2025 年 6 月 30 日，總資產約 487 億元，其中絕大部分為存貨 (待售房地及在建工程)。
4. 長虹市場與產品發展動態
- 市場趨勢與機會：財務長認為，台灣房市的根本問題在於供給不足與強勁的「舊換新」需求，尤其在台北市，平均屋齡近 50 年，潛在換屋需求龐大。目前市場成交量雖因政策因素放緩，但資金充沛，房價支撐力道強。公司認為，當前是議價的好時機，也是體質健全的建商尋找優質土地的機會點。
- 重點個案進度：
- 長虹 ICT 科技大樓：位於北士科，鄰近輝達新總部，已有多方買家洽詢，優先尋找整棟購買的客戶。
- 長虹天聚：位於林口，因應市場熱銷及成本上漲，採取分三期銷售策略，價格從第一期近 60 萬/坪，逐步拉升至目前市場行情約 70 萬/坪。
- TOP31：位於大直的都更案，與順澤富合作，長虹分回總銷約 35 億元，目前均價約 150 萬/坪，已售近五成。
- 土城廠辦：位於捷運永寧站旁的大型開發案，基地面積達 9,524 坪，規劃以廠辦為主，未來總銷上看近 400 億元。
5. 長虹營運策略與未來發展
- 銷售策略調整：有鑑於近年營建成本（料工費）波動劇烈，公司策略更傾向於「邊建邊售」或「分期銷售」。此舉可避免預售賣太早，導致利潤被後續上漲的成本侵蝕，如過去的「央泱長虹」個案。同時，在目前市況下，代銷業者接案態度保守，先建後售亦是應對方式之一。
- 土地開發策略：持續尋找優質土地，但放慢腳步，利用目前競爭者較少的時機，爭取更有利的購地條件。目前看地重點仍以雙北地區為主，多為都更或危老案件。
- 競爭優勢：公司股本維持在 29 億元左右，財務結構穩健，資本雄厚。擁有超過 2,000 億元的未來案量，足以支撐未來十年以上的營運發展，在市場波動時具備較強的應對能力。
6. 長虹展望與指引
- 短期營運展望：2025 下半年的營收將主要由「長虹天韻」貢獻，而「松德長虹」能否在年底前順利交屋入帳，將是影響 2025 全年業績的關鍵，但具體時程受銀行核貸速度影響，存在不確定性。
- 中長期成長動能：未來數年將陸續有「雲創科技大樓」、「長虹 ICT 科技大樓」、「長虹虹創科技大樓」及「長虹 MVP」等案完工。龐大的在手案量為公司長期營收與獲利提供穩固基礎。
- 潛在機會與風險：
- 機會：台北市強勁的剛性需求、北士科與南港的產業發展帶動廠辦需求、以及充沛的市場游資。
- 風險：央行貨幣政策的持續緊縮是目前最大的不確定因素，可能影響交屋速度與市場買氣。此外，料工費的未來走勢仍需密切觀察。
7. 長虹 Q&A 重點
Q: 「長虹 MVP」預計何時交屋？
A: 希望能在 2026 年下半年完工入帳，但也可能延至 2027 年初。影響因素包括工程進度、使照核發速度及銀行貸款流程，因此很難給出確切時間。
Q: 輝達 (NVIDIA) 總部設立後，是否會調高北士科「長虹 ICT 科技大樓」等案的總銷預估？
A: 輝達設點的消息確實帶動周邊區域房價上漲，未來不排除調高總銷金額。目前持續有人洽詢，但公司尚未正式對外開價及更新總銷預估。
Q: 公司採取「先建後售」或「預售」的決策考量為何？
A: 應說是「邊建邊售」。住宅案若要預售，需搭建銷售中心，費用高昂，在目前市場氛圍下，代銷業者接案意願較低。此外，為避免預售價格賣太早，利潤被上漲的成本侵蝕，公司傾向邊蓋邊賣或分期銷售，更能保障股東利潤，如「長虹天聚」即為成功案例。
Q: 「長虹 ICT 科技大樓」和「長虹虹創科技大樓」哪一個會先完工？
A: 兩個案子都預計在 2026 年完工，從目前進度來看，「長虹 ICT 科技大樓」可能會稍快一些。
Q: 為何「長虹 ICT」與「長虹虹創」的總銷預估（分別為 100 億和 120 億）多年未更新？
A: 目前仍沿用最初公開說明的數字。雖然這幾年房價上漲，總銷有機會增加，但公司會在確定對外開價後，才會更新相關數據。
Q: 「松德長虹」與「雲創科技大樓」的毛利率展望如何？
A: 「松德長虹」因後期料工費上漲，毛利率將不如預期。「雲創科技大樓」則因售價有隨成本上漲而調高，毛利率表現應會不錯，不會比預期差。
Q: 2025 年第二季財報中「代售房地」增加，是否來自「長虹天韻」？
A: 是的，2025 上半年有認列少量「長虹天韻」的交屋收入，因此該案從在建工程轉為代售房地。
Q: 公司目前看地的重點區域在哪？
A: 仍以雙北地區為主。由於素地稀少，目前洽談的多為都更或危老案。
Q: 「長虹天擎三期」何時銷售？「長虹天運」的餘屋銷售狀況？
A: 「長虹天擎三期」的開賣時間尚未決定。「長虹天運」的餘屋則持續銷售中。
Q: 「長虹擎山」第一期的總銷金額是多少？
A: 簡報上提到的 14 億元是第一期已銷售的金額，銷售率約三至四成。第一期總銷金額約為 30 億元。
Q: 為何「TOP31」的總銷預估從 40 億元下修至 35 億元？
A: 最初的定價較為積極，後來與合作方及代銷討論後，為使銷售更順暢，稍微修正了價格。
Q: 公司與子公司宏林營造的發包模式為何？成本如何控制？
A: 長虹對宏林是採「總包」方式，由宏林再去對外分包。雙方採實作實算加上管理費的模式。對於較晚發包的案子，如「長虹天韻」，造價成本已貼近市價，較不會出現早期案子成本與預算落差過大的情況。公司會透過採購大宗物資來控制成本，並希望在物價穩定時盡快完工。
免責聲明
本報告內容使用 AI 技術根據各家公司法說會之影音內容進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望，內容僅供參考，不構成任何投資建議。
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