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1. 長虹營運摘要
長虹建設(市:5534)財務長陳茂慶表示，受央行信用管制措施影響，目前整體房市買氣偏冷，部分案場甚至停擺，公司建案成交速度也顯著放緩，但仍有零星成交。公司董事長於媒體專訪中建議，央行可於 2026 年第三季前一次性放寬信用管制，以避免市場產生不理性的炒作預期心理。
財務方面，2025 年前三季合併營收為 32 億 餘元，稅後 EPS 為 2.24 元。第四季起將開始認列「松德長虹」交屋收入，11 月已入帳十餘億元。為支應未來超過 1,800 億 的龐大案量，公司計畫於 2026 年第一季底前後進行募資，包括發行可轉換公司債 (CB) 及辦理現金增資。
2. 長虹主要業務與產品組合
長虹建設核心業務為不動產開發與興建，旗下持有 100% 的宏盛營造廠負責主要的營造工程，確保工程品質與成本控管。公司目前已簽約的在手案量總銷金額高達 1,800 億 餘元，產品組合涵蓋住宅、商辦及廠辦，並持續透過合建與都更模式進行開發。
主要在建及待售個案摘要：
- 住宅案：
- 忠孝詠吉：總銷 30 億，已銷 26 億，剩餘為保留店面與車位。
- 松德長虹：2025Q4 開始交屋認列。
- 長虹天韻：銷售率 88%，已認列約一半。
- 長虹天薈 (林口)：已銷近八成，第三期尚未公開。
- 長虹天際 (A7)：已完銷，預計最快 2026 年完工交屋。
- 長虹天愛 (台中)：已 100% 完銷，預計 2027-2028 年完工。
- 長虹擎山 (龜山)：規劃三期，第一期已售近 18 億。
- 其他：原理住宅二期、天擎三期、后里住宅案等多個案子因應市況，將採取先建後售或邊建邊售策略，推案時程暫緩。
- 商辦／廠辦案：
- 長虹雲創 (林口)：商辦案，已銷逾五成，預計 2026 年完工。
- 長虹 ICT 科技大樓 (內湖)：位於輝達 (NVIDIA) 總部對面，長虹可售部分總銷由 100 億 上修至 120 億，總案量逾 150 億，預計 2026 年完工。
- 長虹宏創科技大樓 (南港)：預計 2026 年完工，傾向整棟銷售。
- 土城廠辦案：為未來最大案，若加上容積移轉，目標總銷上看 500 億，董事長預估單價有機會挑戰六字頭。
- 其他：北投廠辦、新紡長虹等案，皆以整棟銷售為目標，預計 2028-2029 年完工。
- 都更案：
- 長虹 MVP：公辦都更案，已售五成，力拼 2026 年完工。
- Top 31：與新普合作，銷售率 53%，預計 2029 年完工。
- 一碩元：與聖德福合作，規劃中，預計 2032-2033 年完工。
- 固定收益：
- 新時代廣場：每年貢獻約 2 億 元的穩定租金收入。
3. 長虹財務表現
- 營收與獲利：2025 年前三季合併營收 32 億 餘元，主要來自「忠孝詠吉」、「長虹天韻」及宏盛營造的營造收入。稅後純益換算每股盈餘 (EPS) 為 2.24 元。2025Q4 營收將因「松德長虹」交屋而增加。
- 毛利率：近年毛利率維持在 35% 以上（如 2021 年 38%、2022 年 40%），主因是認列早期取得、成本較低的舊案（如「忠孝詠吉」）。然而，部分新建案如「松德長虹」因近年營建成本上漲約三成，導致毛利率受到侵蝕。
- 資本結構：
- 股本：維持在 29 億 元。
- 負債比：長期維持在 60% 以下，財務結構相對穩健。
- 銀行借款：帳上約 200 億 元，平均借款利率介于 2.4% 至 2.5% 之間。不過，目前新增的土建融貸款利率地板價已接近 3% 或更高。
- 每股淨值：維持在 60 至 70 元區間。
4. 長虹市場與產品發展動態
- 市場趨勢：當前房市受央行總量管制影響，買氣趨冷。央行雖未直接緊縮特定政策，但對銀行整體不動產放款佔比的控制（目標降至 36% 以下），是影響市場流動性的主要因素。利率上升也增加開發商的資金成本。
- 產品策略調整：
- 商辦市場：因應科技業擴廠需求，內湖、南港等地的商辦產品持續看好。特別是「長虹 ICT」因鄰近輝達，市場詢問度高，公司也因此上調其總銷預估至 120 億 元。商辦產品普遍採取整棟銷售、邊建邊售的模式。
- 住宅市場：面對銷售放緩的市況，公司對新推案採取更謹慎的態度，多個建案（如天擎三期、原理住宅二期）轉為先建後售或暫緩公開，以保有價格彈性並避免預售案的完工壓力。
- 潛在機會：在市場汰弱留強的趨勢下，部分體質較差或槓桿過高的同業可能釋出條件合理的土地或建案，為財務穩健的長虹帶來潛在的併購或合作機會。公司表示會審慎評估，只要符合「可完銷」及「合理利潤」兩大原則，就會積極爭取。
5. 長虹營運策略與未來發展
- 長期計畫：公司採取穩健保守的經營策略。雖因應央行管制而放緩購地腳步（自備款需達 55%），但仍積極透過合建、都更等模式擴充案源，目前在手案量已達 1,800 億 元以上，足以支撐未來多年的營運發展。
- 財務策略：為因應未來龐大案量的工程款需求，並降低對銀行土建融的高度依賴，公司已規劃於 2026 年第一季底前後啟動募資計畫，包含發行公司債與現金增資，以充實營運資金。
- 風險管理：為應對市場不確定性及預售屋合約的完工時程壓力，公司彈性調整推案策略，部分建案不急於預售，改採邊建邊售或完工後再銷售的模式。此舉雖使前期資金投入較多，但可避免賣在價格低點，並能根據市況靈活調整工程進度，增加營運彈性。
6. 長虹展望與指引
公司對短期市場看法保守，但對長期發展具備信心。手上 1,800 億 的案量是未來營收的穩固基礎。展望 2026 年，除了持續銷售餘屋外，「長虹雲創」、「長虹宏創」及「長虹天際」等案若能順利完工銷售，將成為重要的營收來源。
公司認為，央行的管制措施是當前市場最大變數，若未來政策鬆綁，市場買氣可望回溫。至於股利政策，將待 2026 年 3 月董事會討論後方能確定，目前無法提供具體數字。
7. 長虹 Q&A 重點
- Q：關於商辦案「ICT」與「宏創」的總銷是否有上修空間？A：「長虹 ICT」因近期有積極買方洽談，且受惠於輝達在周邊設點的效應，市場行情上漲，公司可售部分的總銷已從 100 億 上修至 120 億。「長虹雲創」目前尚未有積極買方，故暫未調整價格，但未來應有上調空間。
- Q：公司債 (CB) 與現金增資的具體時程？A：預計在 2025 年底前後送件，若主管機關審核順利，預計在 2026 年第一季底前後完成募集。
- Q：簡報上商辦案的總銷金額是開價還是預計成交價？A：是公司希望的成交價。實際開價會再高一些，且未來可能根據市場狀況進一步上調。
- Q：請問「ICT」和「宏創」目前的工程進度？A：「長虹雲創」進度約九成，「長虹 ICT」約六至七成，後續主要為內外裝修工程。
- Q：「ICT」上修總銷是因為近期有客戶積極洽談嗎？A：是的。事實上，自從輝達宣布在附近設立辦公大樓後，整個內湖科技園區的行情就已上漲，甚至有同業採取封盤不賣的策略。
- Q：在目前市場汰弱留強的環境下，長虹是否有機會取得價格更合理的土地或案子？A：這種情況難免會發生。公司的土地開發部門持續在評估各種案源，只要案子價格合理、能夠順利完銷且利潤符合內部要求，我們都會積極爭取。
- Q：看到簡報中 2027-2028 年預計完工的案子，有些尚未公開銷售就已開工，這樣做是否會帶來很大的不確定性？A：這是我們因應當前市場管制的策略。不進行預售，就沒有合約上的完工期限壓力。我們可以採取邊建邊售，視景氣回溫再拿出來賣；若市況持續不佳，甚至可以放慢興建速度，例如只完成基礎工程。這樣做比預售更具彈性，可避免賣在低點或面臨交屋壓力。部分建案開工是為了符合銀行土建融需於 18 個月內動工的規定。
- Q：關於分戶貸款的狀況，對明年交屋的案子是否有影響？A：影響不大。「長虹天韻」的客戶多已完成對保，沒有問題。而明年預計完工的「雲創」、「ICT」、「宏創」等皆為商辦案，屬於企業貸款，買方通常有自己的往來銀行，融資不成問題。
免責聲明
本報告內容使用 AI 技術根據各家公司法說會之影音內容進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望，內容僅供參考，不構成任何投資建議。
