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本報告內容使用 AI 技術，根據 台灣證券交易所及櫃買中心法說會之官方影音檔 進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望。
1. 營運摘要
士林開發（櫃：5324）於本次法說會說明公司財務狀況、業務發展及未來策略。2024 年為建案豐收年，主要受惠於「金安樹語」與「陽明自遠」兩案完工入帳，全年營收達 25.9 億元，稅後淨利 1.67 億元，EPS 為 0.7 元。
進入 2025 年，2025Q1 合併營收為 2.4 億元，年增約 1.4 倍，主要來自「陽明自遠」案部分營收認列；單季淨損為 925 萬元，EPS 為 -0.02 元。公司目前有兩大預售案「誠心曜曜」與「碧湖雲景」正在興建中，合計總銷金額約 110 億元。此外，尚有四個都市更新案正在審議中，預估總銷金額約 160 億元，為未來營運提供穩定基礎。為支應長期資金需求，公司計畫於 2025Q3 發行 10 億元之五年期有擔保公司債。
2. 主要業務與產品組合
- 核心業務: 士林開發（櫃：5324）主要業務涵蓋三大領域：
- 不動產土地開發: 核心業務，專注於大台北精華地區的都市更新與危老重建案。
- 旅館及餐飲: 透過子公司「羣新事業股份有限公司」經營 amba 意舍酒店品牌，目前有中山、武昌、松山三個分館。
- 俱樂部: 休閒娛樂業務。
- 營收結構:
- 2024 全年: 因建案完工入帳，營收結構以營建收入佔 74%為主，飯店餐飲佔 20%，休閒娛樂佔 3%。此為公司較期望的營收比例。
- 2025Q1: 在無大型建案入帳的空窗期，營收主要來自經常性收入，餐飲旅館業佔 67%，營建開發佔 24%，休閒娛樂佔 9%。營收比例的變動主要受建案認列時間點影響。
- 主要股東: 士林電機、國賓飯店集團、麥當勞集團。
3. 財務表現
- 關鍵財務指標:
- 2025Q1:
- 合併營收：2.4 億元 (年增 140%)
- 稅後淨損：925 萬元
- 每股盈餘 (EPS)：-0.02 元
- 流動比率：151%，在不動產開發業中相對穩健。
- 2024 全年:
- 合併營收：25.9 億元
- 毛利：7.2 億元，毛利率 28%
- 稅後淨利：1.67 億元
- 每股盈餘 (EPS)：0.7 元
- 2025Q1:
- 營運驅動與挑戰:
- 驅動因素: 2024 年營收與獲利主要由「金安樹語」與「陽明自遠」兩大建案完工交屋所貢獻，合計入帳金額超過 20 億元。
- 挑戰: 營建業的營收認列時間點不固定，導致各季度營收與獲利起伏較大。
- 重大財務事件:
- 公司已簽訂的預售屋及成屋合約總價款約達 54 億元，將成為未來營收來源。
- 計畫於 2025Q3 發行 10 億元的五年期有擔保公司債，以確保長期資金穩定。
4. 市場與產品發展動態
公司目前推案涵蓋成屋、在建預售案及審議中個案，佈局多元。
- 成屋銷售中:
- 林蔭若琢: 位於林森南路，小型豪宅規劃，目前尚有 3 戶待售。
- 金安樹語: 位於天母，去年 10 月完成交屋，惟有 2 戶因買方融資問題解約，現由公司自行銷售。
- 已完銷個案:
- 陽明自遠: 位於石牌，已全數銷售及交屋完畢。本案總營收 10.7 億元，毛利率約 17%，淨利率約 14%。
- 興建中個案:
- 誠心曜曜 (大同區): 基地 1,008 坪，地上 24 層，目前結構體已施工至 23 樓。銷售率已超過 70%，預計 2026 年 Q4 完工交屋。
- 碧湖雲景 (內湖區): 海砂屋都更案，基地 927 坪，地上 30 層，目前正進行地工工程。預計 2030 至 2031 年完工。
- 審議中個案 (都更案):
- 信義安和案: 基地 680 坪，地上 23 層，目前審議中。
- 士開 157 案: 基地 388 坪，已達 100% 同意，循「168 專案」審理，預計 2025 年底核定。
- 瑞安街案: 歷經波折後，已取得 100% 地主同意，轉為「168 專案」，預計 2025 年底核定，2026 年 Q1 動工。
- 信義松德案: 基地 1,127 坪，地主 150 人，僅花費一年時間整合至 90% 以上同意，已於 2025 年 4 月送件審議。
5. 營運策略與未來發展
- 長期計畫:
- 開發策略: 聚焦大台北精華區的都市更新與危老重建，並輔以重點區域購地。產品以住宅大樓為主，同時評估商辦及廠辦機會。
- 銷售策略: 採用預售與邊建邊售搭配的模式，以穩定現金流。
- 目標: 成為區域指標性建商，確保營收與獲利穩定成長，目標每年能有 1 至 2 個建案完工交屋。
- 獨特品牌策略:
- 推動「城市書寫計畫」，為建案所在區域編寫專書（如《天母別冊》、《臺北城的故事》），深入介紹當地歷史文化與生活樣貌。此舉不以營利為目的，而是藉此加深客戶與土地的情感連結，提升品牌價值與認同感。
- 競爭優勢:
- 在士林、天母地區擁有深厚的品牌根基與口碑。
- 具備整合近 200 戶大型都更案的豐富經驗與專業能力，對於處理複雜的大型案件更具信心與把握。
6. 展望與指引
- 未來展望:
- 公司目前有兩個在建案（預估總銷 110 億元）及四個審議中個案（預估總銷 160 億元），未來推案動能充足。
- 飯店餐飲業務在後疫情時代已步入正軌，營收與獲利逐年改善。
- 市場機會與風險:
- 機會: 儘管央行實施信用管制，但危老及都更需求強勁，許多地主主動洽談合作，讓公司有更多機會篩選條件更優質的案件。
- 風險: 公司表示其業務主要在國內，不受關稅及匯率波動影響。
7. Q&A 重點
- Q: NVIDIA 總部設於北士科，對公司後續推案的影響？目前是否有相關建案？A: 我們在建中的「誠心曜曜」案生活機能優於目前的北士科。此外，審議中的「士開 157 案」以及其他幾個整合中的案子，均在北士科步行可達的範圍內。我們在士林地區是領導品牌，且具備大型都更案的整合經驗，對此區域發展深具信心。
- Q: 「誠心曜曜」及「碧湖雲景」的總銷金額、可售戶數及預計取得使用執照的時間？A:
- 誠心曜曜: 預估總銷約 60 億元，可售戶數約 105 戶，預計 2026 年底取得使照。
- 碧湖雲景: 預估總銷約 53 億元，可售戶數約 170 戶，預計 2030 至 2031 年取得使照，因樓層較高，工期約需五年。
- Q: 公司目前的土地庫存有哪些？A: 我們的策略是取得都市更新劃定範圍內的土地，成為地主後再進行開發，因此大部分土地庫存都位於都更案範圍內，例如「信義安和案」與「瑞安街案」。目前沒有待開發的素地，但正在洽談數個位於北士科附近的素地案。
免責聲明
本備忘錄之數據及陳述根據現有公開資訊與初步檢核，可能因實際財務報表或管理層後續公告更新資訊而調整。本文件僅作為參考之用，不構成投資建議。
