【士開法說會重點內容備忘錄】未來展望趨勢 20251230

1. 士開營運摘要

• 營收與獲利概況：士開 (5324) 2025 年主要營收來源轉為飯店及餐飲收入，受營建業採「全部完工法」認列影響，今年因無新建案完工交屋，導致營收較去年顯著下滑並呈現虧損。2025 前三季合併營收為 6.1 億 元，每股盈餘 (EPS) 為 -0.31 元。
• 財務結構與籌資：截至 2025 Q3，負債比率為 52%，流動比率 144%，財務結構在不動產開發業中相對健康。公司預計於第四季發行 12 億 元有擔保公司債，並計畫於明年 4 月掛牌，以支應長期資金需求。
• 營運亮點：雖然營建本業處於入帳空窗期，但旗下飯店品牌 amba 意舍酒店受惠於後疫情時代旅遊復甦，營收與獲利表現穩定成長，2025 前三季現金流入達 6000 萬 以上。
• 未來展望：目前在庫存貨極低（僅剩 2 戶），已簽訂之預售及成屋銷售合約總價款達 58.7 億 元。公司正積極推動多個都更案件，目標透過「多案齊發」策略，改善營收波動過大的問題，追求未來長期穩定的獲利。

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2. 士開主要業務與產品組合

• 核心業務：主要從事不動產土地開發、俱樂部、旅館及餐飲業。地產開發專注於大台北地區精華地段（如天母、大同、內湖、信義區）的都市更新及危老重建，目標鎖定基地面積 1000 坪 以上之高端住宅大樓，並視情況評估商辦及廠辦。
• 產品組合變動：
  • 2025 前三季：由於無建案完工，營收結構大幅改變。飯店餐飲收入佔比最高達 71%，營建收入僅佔 20%，休閒娛樂（俱樂部）佔 11%。
  • 2024 同期對比：去年因有建案入帳，營建收入佔比達 63%，餐飲僅佔約 32%。
• 子公司業務：旗下重要子公司「羣欣置業」經營 amba 意舍酒店，擁有中山、西門町、松山三家分店，結合設計酒店與度假村概念，近期營運已步入正軌。

3. 士開財務表現

• 關鍵財務數據 (2025 前三季)：
  • 累計營收：6.1 億 元。
  • 毛利：約 2.7 億 元，毛利率為 44%。
  • 稅後淨損：約 6600 萬 元。
  • EPS：-0.31 元。
• 單季表現 (2025 Q3)：
  • 單季營收：1.5 億 元。
  • 單季淨損：4700 多萬 元。
  • 單季 EPS：-0.2 元。
• 業績驅動與挑戰：
  • 驅動因素：飯店餐飲業務成長，2025 前三季住宿營收 3.1 億 元（年增 8%）、餐飲營收 1.1 億 元（年增 7%）。餘屋銷售（靜安樹語、鄰宜若卓）下半年貢獻營收逾 3 億 元。
  • 挑戰：營建收入認列採全部完工法，導致業績隨建案完工時程劇烈波動。今年因處於完工空窗期而產生虧損。
• 存貨狀況：成屋存貨極低，截至法說會時僅剩 2 戶 餘屋。

4. 士開市場與產品發展動態

• 市場趨勢觀察：
  • 央行第七波信用管制及專案金檢成效顯現，房市成交量急速下降，投機風氣減少。
  • 房價方面，台北市呈現緩漲格局；新北市與新竹地區漲幅相對較大（新北季增 3.8%）；台中以南地區房價指數則呈現下跌，但跌幅收斂。
• 獨特品牌策略「城市書寫計畫」：
  • 士開不只蓋房，更強調「生活」與「文化」的連結。透過出版專書記錄土地、人文與歷史（如《天母別冊》、《台北城的故事》），並將書籍贈送給客戶，深化品牌認同。
  • 針對內湖新案「碧湖韻景」，已於今年 5 月完成內湖地區城市書寫手冊。
• 新建案進度：
  1. 誠心耀耀 (大同區)：基地 1008 坪，規劃 24F/B5。結構體已灌漿完畢，銷售率逾 70%，預計 2026 Q4 完工交屋。
  2. 碧湖韻景 (內湖區)：海砂屋都更案，基地 927 坪，規劃 30F/B4。目前進行鋼構吊裝，預計 2029 Q4 交屋。特色為頂樓 (30F) 規劃全齡化公共空間，讓低樓層住戶也能享有高樓景觀。

5. 士開營運策略與未來發展

• 長期策略：
  • 深耕精華區：持續鎖定台北市蛋黃區（如信義、大安、天母）進行大規模都更與危老整合。
  • 產品定位：堅持高端產品開發，導入綠建築標章（如誠心耀耀獲黃金級綠建築），並透過「城市書寫」提升文化附加價值。
  • 營收穩健化：採取預售與邊建邊售搭配，並致力於讓多個建案陸續完工，以平滑化年度營收波動。
• 競爭優勢：
  • 具備處理大型複雜都更案的能力，如「信義松德案」在一天內簽署超過 70% 同意書，「南京五常案」五個月內整合逾 85%。
  • 擁有專業經營團隊（總經理具備豐富營造與開發經驗）及強大股東背景（士林電機、國賓飯店集團）。
• 風險控管：面對央行信用管制，公司因品牌力與整合能力強，反而獲得更多地主信任，視為擴大市佔的機會。

6. 士開展望與指引

• 都更審議中案件 (預計 2026 年陸續取得核准)：
  1. 信義安和案：基地 680 坪，預計 2026 年 核准。
  2. 士開 157 (天母)：基地 388 坪，100% 同意 (168 專案)，預計 2026 Q1-Q2 完成審議後立即興建。
  3. 瑞安街案 (大安區)：基地 530 坪，已達成 100% 同意，2025 年 12 月 取得拆除執照，預計 2026 年 核定並開工。
  4. 信義松德案：基地 1127 坪，總樓地板面積近 9000 坪，同意比例逾 90%，已於 2025 年 4 月 送件。
• 開發整合中案件 (合計總銷約 100 億)：
  1. 天母新村案：基地 1200 坪，整合度逾 80%，預計 2026 Q2 送件報核，預估總銷 55 億。
  2. 南京五常案：位於南京三民站附近，基地街廓完整，整合度逾 85%，預計 2026 年 送件，預估總銷 45-50 億。
• 整體展望：隨著餐飲旅館業績穩健成長，加上手握多個位於台北市精華區的成熟都更案即將進入開工階段，公司看好未來能透過多案齊發，創造穩定的營收與獲利成長曲線。

免責聲明

本報告內容使用 AI 技術根據各家公司法說會之影音內容進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望，內容僅供參考，不構成任何投資建議。

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