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1. 士開營運摘要
士開 (5324) 於 2026 年 6 月 25 日舉行法人說明會，說明公司近期營運狀況與未來展望。公司營運重心持續聚焦於大台北精華地區的都市更新與危老重建案。
- 2026Q1 財務表現: 由於 2026Q1 無新建案完工入帳，營收主要來自餐飲旅館等業務。合併營收為 1.77 億元，年減 26%。歸屬母公司稅後淨損為 2,577 萬元，每股虧損為 0.11 元。相較之下，餐飲旅館業務已擺脫疫情影響，獲利表現穩定。
- 主要業務進展: 公司目前有「城心曜曜」、「碧湖雲景」及「士開 157」等 3 個興建中個案。其中「城心曜曜」預計於 2026 年 Q4 完工，將成為 2027 年主要的營收來源。公司成屋庫存已降至僅剩 1 戶。
- 未來展望與指引: 公司在手都更案儲備量充足，合計所有興建中、審議中及開發中案件，預估總可銷售面積近 3 萬坪，總銷金額約 474 億元。預計至 2026 年底，公司將有 5 個建案同時在建。儘管房市面臨政策調控，公司對台北市核心區的市場需求仍持審慎樂觀態度，並將維持開發腳步，確保未來每年有穩定的營收與獲利。
2. 士開主要業務與產品組合
公司主要業務分為三大板塊，策略上以不動產開發為核心，並透過子公司經營休閒與餐飲旅館業務，創造多元收入來源。
- 核心業務:
- 不動產土地開發: 發跡於士林天母地區，近年轉型為專注於大台北精華地區的都市更新及危老重建。開發產品以住宅大樓為主，同時評估商辦及廠辦機會。銷售策略採預售與邊建邊售並行。
- 俱樂部與休閒娛樂: 透過子公司嘉德開發股份有限公司經營「天母聯誼社」。
- 旅館及餐飲: 透過子公司羣欣置業股份有限公司經營 amba 意舍酒店品牌，旗下有中山、西門町、松山三個分館，客群超過 70% 為國外旅客。
- 策略轉變: 從早期服務集團內部及開發天母地區個案，轉變為積極整合台北市中心（如大安區、信義區、松山區）的大型、高整合難度的都市更新案。
- 品牌理念: 推動「城市書寫」計畫，記錄每個建案土地的人文歷史，強調人與建築的互動，提升品牌文化價值。
3. 士開財務表現
公司營收受建案完工時程影響，呈現週期性波動，而餐飲旅館業務則提供穩定的現金流。
- 關鍵財務指標:
- 2026Q1 (115 年前三季):
- 營業收入: 1.77 億元，年減 26%。主因為本期無建案完工或餘屋銷售，營建收入僅 52 萬元。
- 營業毛利: 9,083 萬元，毛利率 51%。
- 歸屬母公司淨損: 2,577 萬元。
- 每股稅後虧損 (EPS): -0.11 元。
- 2025 全年度 (114 年):
- 營業收入: 11.58 億元，年減 55%。主因為 2024 年有兩大建案完工入帳，墊高比較基期。
- 歸屬母公司淨損: 1,232 萬元。
- 每股稅後虧損 (EPS): -0.05 元。
- 2026Q1 (115 年前三季):
- 財務結構與資金規劃:
- 截至 2026Q1，流動比率為 121%。
- 已簽訂的預售及成屋合約總價款達 61.8 億元，將在未來陸續認列。
- 為應對長期資金需求，規劃於 2026 年 Q3 發行 11 億元有擔保公司債。
- 各業務分部表現 (2025 年):
- 營建開發: 營收 4.56 億元 (年減 76%)，稅前虧損 4,922 萬元。
- 休閒娛樂: 營收 8,722 萬元 (年增 2%)，稅前利益 250 萬元。
- 餐飲旅館: 營收 6.15 億元 (年增 5%)，稅前利益 4,961 萬元 (年增 27%)，表現亮眼，已進入穩定獲利期。
4. 士開市場與產品發展動態
公司目前擁有龐大的土地開發案源，涵蓋興建、審議至開發整合階段，地點遍及台北市精華區域。
興建中個案 (總銷 126 億元)
- 城心曜曜 (大同區): 基地 1,008 坪，規劃地上 24 層。目前銷售率約 80%，預計 2026 年 10 月完工取得使照並開始交屋。
- 碧湖雲景 (內湖區): 海砂屋都更案，基地 927 坪，規劃地上 30 層地標建築。預計 2029 年 Q4 開始交屋。
- 士開 157 (士林區): 100% 同意都更案，基地 388 坪。已於 2026 年 6 月獲都更核定，現正進行拆屋作業。
審議中個案 (總銷 156 億元)
- 信義安和案 (大安區): 基地 679 坪，整合進度逾 90%，已於 2026 年 5 月大會審議通過，預計 2026 年底核准。
- 瑞安街案 (大安區): 基地 529 坪，已取得 100% 地主同意，預計 2026 年底取得都更核定。
- 信義松德案 (信義區): 基地 1,127 坪，位處信義計畫區第一排，整合進度逾 90%，審議中。
開發中/即將送件個案 (總銷 192 億元)
- 天母新村案 (士林區): 基地 1,202 坪，整合進度逾九成，預計 2026 年 6 月底前送件報核。
- 南京五常案 (松山區): 基地 1,006 坪，整合進度近九成，預計 2026 年 7 月底前送件報核。
- 綠的世界案 (士林區): 新開發案，基地 1,464 坪，正對天母運動公園，整合進度已達 86%，預計 2027 年送件報核。
5. 士開營運策略與未來發展
面對房市政策調控，公司採取聚焦核心、提升專業的策略，以鞏固市場地位。
- 長期發展計畫:
- 深耕台北蛋黃區: 鎖定台北市中心老舊房屋的都更需求，認為此市場供給遠不及需求，房價具支撐力。
- 提升整合能力: 已累積處理百戶以上大型都更案的專業經驗，整合速度顯著提升。
- 聚焦千坪基地: 傾向開發千坪以上的大型基地，打造機能完整的指標性住宅，提升居住品質。
- 競爭優勢:
- 專業整合團隊: 能夠有效凝聚地主共識，加速都更流程，如瑞安街案及士開 157 案皆成功轉為 100% 同意的快速通關專案。
- 彈性產品規劃: 依據不同區位的市場特性，規劃合適的產品，不受限於單一坪數或總價帶。
- 風險與應對:
- 公司認為，在市場景氣不明朗時，反而是加速開發整合的時機。因此，開發、建造及銷售計畫將按原定步調進行，不會停歇，以確保未來營收來源的穩定性。
6. 士開展望與指引
公司對未來發展持審慎樂觀態度，龐大的在手案量是長期營運成長的基石。
- 短期營收預測:
- 2026 年: 全年無新建案完工入帳，營收貢獻有限。
- 2027 年: 主要營收將來自「城心曜曜」案交屋認列。
- 中長期成長動能:
- 建案進度: 預計 2026 年下半年將有「信義安和」與「瑞安街」兩案獲核准投入興建，屆時年底將有 5 個建案同時進行。
- 案源儲備: 整體開發案量總銷金額達 474 億元，為未來 5-10 年的營運成長奠定穩固基礎。
- 市場機會與風險:
- 機會: 台北市核心區的剛性居住需求與都更潛力依然強勁。高品質、地點優越的建案仍具市場吸引力。
- 風險: 主要變數為政府的房市政策與央行信用管制措施，將持續影響市場買氣與建商融資環境。
7. 士開 Q&A 重點
Q1: 近期新青安 2.0 房貸政策以及央行措施，對公司目前銷售狀況或房價有何影響？
A1:
- 政府政策是影響房地產市場最大的變數，無論對消費者或建商的意願和速度都有影響。
- 公司對產業前景仍保持樂觀，認為好的房子永遠有市場，尤其在台北市，居住是剛性需求，房價下跌幅度有限。
- 觀察過去兩年央行管制期間，台北市房價僅是漲幅趨緩，並未出現大幅下跌。
- 因此，公司的策略是「審慎但偏積極」，不會放慢整合、開發及銷售的腳步，對未來審慎樂觀。
免責聲明
本報告內容使用 AI 技術根據各家公司法說會之影音內容進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望，內容僅供參考，不構成任何投資建議。
