【聯上法說會重點內容備忘錄】未來展望趨勢 20251126

1. 聯上營運摘要

聯上實業 (4113) 於 2025 年法人說明會中揭露，公司目前營運重心聚焦於高雄與臺南地區，看好南臺灣在高科技產業帶動下的發展潛力。2025 前三季因部分完工個案獲利受通膨與營建成本上漲侵蝕，導致每股盈餘為 -0.16 元。

展望未來，公司已調整策略，確保後續推案的獲利能力。自 2026 年起，公司將迎來入帳高峰期，由臺南總銷 44 億元且已 100% 完銷的「聯上康橋」案打頭陣，預計未來七年內，將有超過 500 億元的案量分期認列，目標為股東創造長期且穩定的獲利。公司強調，儘管建設業面臨逆風，但憑藉著在高雄與臺南精華區持有的近 16,000 坪土地庫存，已為未來的成長做好準備。

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2. 聯上主要業務與產品組合

聯上實業的核心業務為住宅及大樓的開發與銷售，業務版圖深耕高雄與臺南市場。公司透過多元化的土地開發模式，包括自行整合、都市更新、危老重建、捷運聯合開發案及 BOT 案，持續擴充產品組合與收益來源。

• 成屋銷售狀況：
  • 高雄地區：目前主要銷售中的成屋包含「聯上鉑麗」（剩餘總銷約 9 億元）、「聯上 WE」（剩餘總銷約 1.8 億元）及「聯上海港」（剩餘總銷約 5 億元）。公司因這些建案位處精華地段，對去化速度表示樂觀。
• 預售及未來個案：
  • 臺南地區：
    • 聯上康橋：位於臺南，總銷 44 億元，已 100% 完銷，將成為 2026 年主要的營收來源。
    • 精忠二村都更案：位於永康區，鄰近東區平實營區，為重點大案。第一期「聯上峯石」總銷 45 億元，已動工銷售；第二期住宅基地總銷預估達 135 億元。
    • 安平古堡段：面積達 3,300 坪，具備湖、溪、海景，正進行都更程序。
    • 安南區土地：布局西心段與海北段土地，鄰近國道八號，銜接南科，具備臺積電題材。
  • 高雄地區：
    • 2025Q4 推案：「聯上世界節」（總銷 30 億元）、「聯上左川」（總銷 28 億元）、「聯上新宸」（總銷 40 億元）等案已陸續公開銷售。
    • 五福案：位於亞洲新灣區門戶，總銷 35 億元，預計 2027 年完工入帳。
    • 民族建國危老案：整合近 30 戶透天，基地 631 坪，鄰近高雄車站，具備高鐵、臺鐵、捷運三鐵共構優勢。
    • O9A 捷運聯開案：與高捷局合作，基地 1,570 坪，為到站即到家的捷運宅，周邊環繞大量體育及藝文設施，環境獨特。
    • 停 35 BOT 案：位於農 16 特區，為 50+20 年的 BOT 案，規劃 A 級辦公室與商場，目標是創造長期穩定的租金收益現金流。

3. 聯上財務表現

• 2025 前三季關鍵財務數據：
  • 營業收入：約 5.7 億元
  • 每股盈餘 (EPS)：-0.16 元
• 財務狀況 (截至 2025Q3)：
  • 資產總計：約 154 億元
    • 其中待售房地約 7.3 億元，營建用地約 51.8 億元（以原始成本入帳，未經重估），在建房地約 71.5 億元。
  • 負債總計：約 111 億元
  • 股東權益總計：約 42.8 億元
  • 每股淨值：18.55 元
• 財務挑戰與說明： 公司坦言，2025 年的財務表現不甚理想，主要是因為疫情前後銷售的個案，其獲利受到後續通貨膨脹及營建成本飆漲的嚴重侵蝕。公司已記取教訓並調整策略，以確保未來的推案能反映當前成本，維持健康的獲利水平。

4. 聯上市場與產品發展動態

• 市場趨勢與機會：
  • 公司認為南臺灣的房地產市場正處於世界級的發展浪潮中，主要驅動力來自臺積電在高雄及臺南的大規模設廠。
  • 高雄臺積電的 5 座 2 奈米廠進度領先全球，將持續引進高收入的就業人口，為房市提供穩固的剛性需求。
  • 相較於中北部，南臺灣房價基期相對較低，成為市場發展的一大利多。
• 重點開發案動態：
  • 多元開發模式：公司積極採用整合、都更、危老、捷運聯開及 BOT 等多元模式取得土地，降低開發風險並擴大收益基礎。
  • O9A 聯開案：此案為高雄捷運共構宅，不僅交通便利，更被廣大的體育公園與藝文中心環繞，產品特殊性極高。規劃中將納入公共托嬰中心與親子館，響應政府政策並提升產品價值。
  • 停 35 BOT 案：此案鎖定北高雄因應產業進駐而急遽增長的 A 級辦公室需求。該大樓將申請 LEED 綠建築認證，以符合外商及大型企業對 ESG 的要求，預期可創造極具競爭力的租金水平。

5. 聯上營運策略與未來發展

• 長期發展計畫：
  • 穩定入帳：公司已規劃未來七年（2026-2032）的推案與入帳時程，目標是每年都有穩定的營收與獲利貢獻，避免營運表現大起大落。
  • 深耕南臺灣：公司的土地庫存與未來推案計畫高度集中於高雄與臺南，顯示其對南臺灣市場的長期信心。
  • 收益型不動產：透過「停 35 BOT 案」等投資，增加辦公室與商場的租賃收入，建立穩定的現金流，平衡營建開發的景氣循環風險。
• 競爭優勢：
  • 土地庫存：持有近 16,000 坪位於高雄與臺南精華地段的土地，且多數以早期成本取得，具備成本優勢。
  • 多元開發能力：具備從一般建案開發到複雜的都更、危老、聯開案的整合與執行能力。
  • 精準的市場佈局：多數建案緊扣臺積電廊帶、交通樞紐及新興發展區，能有效掌握市場需求。

6. 聯上展望與指引

公司對未來營運展望樂觀，並提出明確的各年度入帳計畫，預計自 2026 年起重返成長軌道。

• 未來各年度預估入帳總銷金額：
  • 2026 年：主要為「聯上康橋」及餘屋銷售，預估總銷約 50 億元。
  • 2027 年：「五福案」完工，預估總銷 35 億元。
  • 2028 年：「聯上世界節」與「聯上峯石」完工，預估總銷 75 億元。
  • 2029 年：「聯上左川」與「聯上新宸」完工，預估總銷約 68 億元。
  • 2030-2031 年：「精忠二村住三基地」與「海北案」完工，預估總銷約 151 億元。
  • 2032 年：「大港五小段案」與「O9A 聯開案」完工，預估總銷超過 111 億元。
• 總體展望：
  • 從 2026 年至 2032 年，已規劃的入帳案量總銷合計超過 500 億元。
  • 公司強調「機會是留給準備好的人」，聯上實業已備妥極具競爭力的土地原料，將在逆風的產業環境中戮力以赴，為股東創造長遠穩定的獲利。

免責聲明

本報告內容使用 AI 技術根據各家公司法說會之影音內容進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望，內容僅供參考，不構成任何投資建議。

本摘要僅供參考，若有進一步需求，請查閱原始影音及法說會簡報內容或公司官方公告。