【鑫龍騰法說會重點內容備忘錄】未來展望趨勢 20251120

1. 鑫龍騰營運摘要

鑫龍騰開發(櫃:3188)於 2025 年第三季的營運表現強勁，主要受惠於高雄左營區「新悅」建案的完工交屋與營收認列。

• 財務亮點：2025 年第三季單季營業收入達 15 億元，相較去年同期的 4 億元大幅成長。稅後純益率約 30%，單季每股盈餘 (EPS) 為 2.58 元。
• 建案進度：位於鼓山區的「新巨蛋 2」已於 2025 年 11 月取得使用執照，目前銷售率達九成，預計將成為 2026 年主要的營收與獲利來源。
• 未來展望：公司未來幾年推案動能無虞，已規劃至 2029 年的建案完工時程，將持續為公司挹注穩定的營運成長動能。

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2. 鑫龍騰主要業務與產品組合

鑫龍騰開發為高雄地區的建商，前身為安拓維電子，於 2016 年正式更名並將總部遷移至高雄，專注於房地產開發業務。公司目前股本為 18.6 億元。

• 核心業務：主要業務為住宅大樓及透天別墅的興建與銷售，推案地點集中於高雄市，涵蓋鼓山、左營、三民、岡山、仁武、鳳山及楠梓等核心與發展中區域。
• 產品組合摘要：
  • 成屋案：目前銷售中的成屋案包括三民區「新天地二」（銷售率九成）、左營區「新悅」（銷售率六成，持續交屋中）及鼓山區「新巨蛋 2」（銷售率九成，準備交屋）。
  • 在建案：目前有 7 個建案正在興建中，其中岡山區「新首席」與左營區「新天際」已進入預售階段，銷售狀況穩定。其餘位於仁武、鳳山、楠梓的建案則依時程興建中，尚未開賣。
  • 規劃中建案：另有三民區「大順段」及左營區「菜公段」兩筆土地尚在規劃階段，尚未取得建照。

3. 鑫龍騰財務表現

• 關鍵財務數據 (截至 2025Q3)：
  • 營業收入：2025 年第三季營收為 15 億元，主要由「新悅」案貢獻，較 2024 年同期的 4 億元顯著增加。
  • 獲利能力：2025 年第三季稅後純益率約 30%，每股盈餘 (EPS) 為 2.58 元。
  • 資產負債狀況：
    • 截至 2025 年第三季底，帳上現金約 8 億元，較去年同期的 4 億元增加，主因是「新悅」案交屋收款。
    • 保留盈餘提升至 9 億元以上（去年同期為 7 億元）。
    • 因應持續的土地開發與建案投資，公司借款及整體負債規模較去年同期增加。
• 財務驅動因素：
  • 成長動能：公司的營收與獲利主要依賴建案完工後的交屋認列時程。「新悅」是 2025 年的主要營收來源，「新巨蛋 2」將是 2026 年的關鍵動能。
  • 挑戰與策略：公司持續投入房地產開發，導致負債增加，但穩定的建案銷售與獲利有助於維持健康的財務結構。

4. 鑫龍騰市場與產品發展動態

• 市場趨勢：公司深耕高雄市場，建案地點多選擇在生活機能成熟的區域，如鄰近漢神巨蛋商圈、高鐵左營站及家樂福等，確保產品的市場吸引力與保值性。
• 重點建案動態：
  • 新巨蛋 2：位於鼓山區核心地段，成交單價區間為 26 萬至 62 萬元/坪，銷售率已達九成，市場反應熱烈。
  • 新悅：位於左營高鐵特區，成交單價介於 49 萬至 57 萬元/坪，銷售率達六成。
  • 新首席：位於岡山區，為預售中建案，目前已售出約 30 戶，平均成交價約 41 萬元/坪。
  • 新天際：位於左營區，預售已售出約 78 戶，成交單價介於 50 萬至 64 萬元/坪。

5. 鑫龍騰營運策略與未來發展

• 長期發展計畫：公司已規劃明確的建案完工藍圖，確保未來數年營運穩定。
  • 2026 年：預計有仁武區「後港東段」及岡山區「新首席」完工。
  • 2028 年：預計有鳳山區「北門段」、仁武區「福興段」及左營區「新天際」三個建案完工。
  • 2029 年：預計楠梓區「清豐段」將完工。
• 競爭優勢：
  • 精準選地：專注於高雄市精華地段及具發展潛力的區域，提升建案價值。
  • 客群穩定：公司表示，由於建案地點優越，客戶多具備良好的財務能力，交屋狀況穩定，較不易受政府信貸政策影響，違約風險低。

6. 鑫龍騰展望與指引

• 2026 年營運展望：
  • 營收主力：2026 年的營收將主要來自「新巨蛋 2」的交屋認列，該案總戶數 234 戶，已售九成，預計將在 2026 年第一季及第二季密集入帳。
  • 其他貢獻：「新天地二」與「新悅」的餘屋銷售，以及「後港東段」、「新首席」若順利完工交屋，亦將貢獻部分營收。
• 股利政策：
  • 公司表示，股利發放率通常維持在 50% 至 80% 之間，預計將比照往年水準，約在 70% 至 80% 或以上。
  • 除息時程預計在 3 月底至 4 月初，並於 4 月底前發放現金股利。

7. 鑫龍騰 Q&A 重點

• Q: 請問 2026 年主要的營收認列來源會是哪些建案？A: 2026 年最主要的營收來源將是「新巨蛋 2」，該案已售出九成，預計會在明年的第一、二季進行認列。此外，成屋案如「新天地二」、「新悅」的餘屋銷售，以及明年預計完工的「後港東段」和岡山「新首席」也都有機會貢獻營收。
• Q: 請問公司的配息政策？A: 公司的股利發放率一般在 50% 至 80% 之間，原則上會比照往年，約 70% 至 80% 以上。除息時間點預計在 3 月底、4 月初，並在 4 月底前發放現金。
• Q: 政府的房市政策是否會影響明年建案的交屋狀況？A: 公司認為影響不大。因為今年認列的「新悅」和明年即將交屋的「新巨蛋 2」都位於高雄的精華地段，客戶的財務條件普遍不錯，在貸款方面較少遇到問題，因此違約情況罕見，政府政策對這些案子的交屋流程影響有限。

免責聲明

本報告內容使用 AI 技術根據各家公司法說會之影音內容進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望，內容僅供參考，不構成任何投資建議。

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