【鑫龍騰法說會重點內容備忘錄】未來展望趨勢 20260323

1. 鑫龍騰營運摘要

鑫龍騰 (3188) 於 2025 年營收創下歷史新高，達到 NT$26.96 億元。進入 2026 年，公司營運動能持續強勁，前兩個月累計營收已達 NT$9.59 億元。展望未來，公司目前待交屋及未售戶的總銷金額尚有約 NT$73 億元的量體，其中已銷售但尚未交屋的金額約為 NT$20 億元。基於此，公司預期 2026 年度的營收有很高的機會再創新高。

此外，因先前發行可轉換公司債，部分轉換為股票，公司目前股本變動為 NT$18.86 億元。

2. 鑫龍騰主要業務與產品組合

鑫龍騰的核心業務為房地產開發與銷售，近年策略性地將業務重心布局於高雄地區，尤其集中在北高雄。公司認為，高雄的人口與居住需求本就持續向北高雄移動，而台積電設廠的議題則進一步強化了此一趨勢。

2026 年主要在線銷售與待完工建案如下：

• 鑫悅：位於左營區，總銷 NT$35 億元，共 202 戶，已銷售約 70%，現為成屋銷售中。
• 鑫天地 2：位於三民區，總銷 NT$40 億元，共 362 戶，已銷售約 90%，現為成屋銷售中。
• 鑫巨蛋 2：位於鼓山區，總銷 NT$31 億元，共 234 戶，已銷售約 90%，為 2026 年主要營收來源之一，但因交屋戶數尚未過半，仍有大量營收待認列。
• 鑫首席：位於岡山區，總銷 NT$30 億元，共 139 戶，已銷售約 20%，預計於 2026Q3 完工，有望於同年貢獻營收。
• 後港東案：位於仁武區的透天建案，總銷 NT$6 億元，共 17 戶，預計於 2026Q4 完工。

3. 鑫龍騰財務表現

• 歷史營收表現：公司近年營收趨勢向上，自 2022 年的 NT$10.62 億元，成長至 2025 年的 NT$26.96 億元，創下歷史新高。
• 2026 年營收狀況：
  • 2026 年 1-2 月累計營收已達 NT$9.59 億元。
  • 截至 2026 年 3 月，待交屋及未售戶的總銷金額約 NT$73.38 億元。此數字為未來潛在營收，不代表 2026 年度的預估營收。
• 營收認列：對於成屋銷售，從銷售完成到完成過戶並認列營收，通常需要 2 至 3 個月的時間。
• 股利政策：公司基本的股利政策是將年度獲利的 50% 至 70% 分配給股東。然而，因預期未來幾年獲利狀況良好，近期的配息率已拉高至 EPS 的八成。
• 公司債：公司表示短期內沒有再次發行可轉換公司債的計畫。

4. 鑫龍騰市場與產品發展動態

公司長期深耕高雄市場，並精準掌握市場發展趨勢。管理層指出，將建案布局於北高雄是基於對區域人口結構與長期需求的判斷，早在台積電設廠議題發酵前便已開始。台積電的進駐被視為「錦上添花」，加速並放大了原有的市場需求，使北高雄成為房市熱區。

2026 年的營收將主要由「鑫巨蛋 2」與「鑫悅」兩大成屋案的持續交屋入帳所貢獻，加上「鑫首席」預計在下半年完工交屋，將成為新的成長動能。其餘建案如「鑫天地 2」及「後港東案」的餘屋去化也將挹注營收。

5. 鑫龍騰營運策略與未來發展

• 區域深耕策略：公司將持續聚焦於需求穩健的北高雄地區。管理層認為此區的剛性需求強勁，是公司未來發展的穩固基礎。
• 營收空窗期應對：針對法人擔憂 2027 年可能出現的營收空窗期，公司表示，屆時仍有多個建案（如鑫巨蛋 2、鑫天地 2、鑫首席、後港東案等）的餘屋可持續銷售與認列，因此無須過度擔憂業績出現大幅波動。
• 財務穩健：透過先前發行的可轉債成功擴充股本，為未來營運提供更充足的資金。目前財務策略穩健，暫無進一步的募資計畫。

6. 鑫龍騰展望與指引

公司對 2026 年的營運展望保持樂觀。憑藉年初至今的強勁銷售與交屋進度，以及下半年即將完工的新建案，管理層預期全年度營收很有機會超越 2025 年的歷史紀錄，再創高峰。

未來幾年的營運能見度亦相當清晰，主要來自現有建案的餘屋去化，公司對維持穩健的獲利與配息能力具備信心。

7. 鑫龍騰 Q&A 重點

Q: 銷售完成後約莫多久會一次認列？認列方式為何？是分批認列嗎？

A: 成屋從銷售完成到過戶、認列營收，大約需要 2 到 3 個月的時間。這是一個逐戶完成過戶手續後即認列的過程。

Q: 針對 2027 年可能出現的交屋空窗期，以及建案過度集中於北高雄的風險，公司要如何避免業績大幅波動？另外，關於配息的續航力，高殖利率是否只是曇花一現？

A:

1. 區域集中：公司在台積電來之前就已布局北高雄，主要是看好該區的人口及需求趨勢。台積電的到來只是強化了原有需求，因此公司認為集中在北高雄的風險不大。
2. 2027 年營收：屆時公司仍有「鑫悅」、「鑫巨蛋 2」、「鑫天地 2」、「鑫首席」及「後港東案」等建案的餘屋可持續銷售，因此不需太擔心營收斷層。
3. 股利政策：公司政策是發放獲利的 50-70%。今年拉高至 EPS 的八成，是因為預期未來幾年獲利依然不錯，展現公司對前景的信心。

Q: 請問公司的可轉換公司債還會再發行嗎？

A: 短期內沒有這個計畫。

Q: 請問目前總銷金額中，有多少是已銷售但尚未交屋的金額？

A: 目前已銷售未交屋的金額大約是 20 億元左右。

免責聲明

本報告內容使用 AI 技術根據各家公司法說會之影音內容進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望，內容僅供參考，不構成任何投資建議。

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