1. 綠意營運摘要
綠意開發股份有限公司（股票代號：2596）於 2025 年 11 月 27 日舉行法人說明會，說明公司最新營運狀況與未來建案展望。公司強調，作為建設業，營收認列具備週期性，單一年度的每股盈餘波動屬正常現象，但公司致力於維持穩定的股利政策。
- 2025 年前三季財務表現：合併營業收入為 9.06 億元，稅後淨利為 1.01 億元，歸屬於母公司業主之淨利為 1.04 億元，基本每股盈餘 (EPS) 為 1.04 元。主要營收貢獻來自於「綠意順光天下」建案於 2025Q1 的交屋入帳。
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主要開發案進度：
- 中壢「綠意領航一號」廠辦案預計於 2025Q4 取得使用執照並展開交屋，將成為短期營收主要動能。
- 住宅案「綠意久康」預計於 2026Q1 完工。
- 土城「綠意永寧一號」廠辦案預計於 2026Q3 完工。
- 未來展望：公司未來成長動能將來自進行中的多項都市更新與危老重建案，包括已進入建照申請階段的「汐止新峯段」都更案，以及與宏遠興業合作規劃的「新店安和段」大型都更案，顯示公司長期營運策略著重於整合開發具潛力的土地資源。
2. 綠意主要業務與產品組合
綠意開發核心業務為住宅及廠辦大樓的開發與銷售，近年來積極響應政府政策，在工業區立體化與都市更新領域著墨甚深。
- 核心業務：公司主要業務涵蓋住宅大樓、廠辦大樓及透天住宅的開發。近年推案展現其克服特殊地質（如山坡地）的開發能力，並在廠辦設計上建立良好口碑。
- 廠辦開發：配合政府工業區立體化政策，成功推出多個廠辦合建案，如已完銷的「綠意順光天下」、即將完工的「綠意領航一號」及量體龐大的「綠意永寧一號」。此類案件不僅提升工業區土地使用效益，也為公司帶來穩定的營收來源。
- 住宅與都市更新：住宅方面，除了危老合建案「綠意久康」，公司已將重心轉向更為複雜的都市更新案件。目前有多個都更案正在進行中，包括台北市的「士林永平段」、「南港玉成段」，以及新北市的「汐止新峯段」與「新店安和段」。這些案件將是公司未來數年的重要成長基石。
3. 綠意財務表現
公司發言人指出，建設業的營運週期長，營收認列時間點會造成年度 EPS 波動，但公司股利政策以穩定為原則。
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2025 年前三季關鍵財務數據：
- 營業收入：9.06 億元
- 營業毛利：2.10 億元
- 營業利益：1.23 億元
- 稅後淨利：1.01 億元
- 歸屬母公司業主淨利：1.04 億元
- 基本每股盈餘 (EPS)：1.04 元
- 營收驅動因素：「綠意順光天下」廠辦案於 2024 年底完工，其中約 6 億元 的營收於 2025Q1 認列，為 2025 年主要的營收來源。
- 股利政策：儘管歷年 EPS 因建案完工時程而有起伏，公司近三年（2022-2024）均維持每股配發 1.0 元 現金股利，展現公司對股東回饋的穩定性。
- 資本結構：截至 2025Q3，公司實收資本額為 10 億元，總資產為 55.8 億元，權益總計為 23.8 億元。
4. 綠意市場與產品發展動態
公司緊跟市場趨勢與政府政策，專注於工業區立體化與都市更新兩大發展主軸。
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市場趨勢與機會：
- 工業區立體化：新北市政府積極推動工業區升級，綠意開發透過合建模式參與其中，成功打造現代化廠辦，吸引高科技廠商進駐，創造地主、市府與公司三贏局面。
- 都市更新與危老重建：隨著都市發展飽和，都更與危老成為土地供給的主要來源。公司投入資源於整合與規劃，如「汐止新峯段」歷經多年整合終將進入興建階段。
- ESG 趨勢：新北市對大型開發案的 ESG 法規日趨嚴謹，未來如「新店安和段」等大型建案，將必須取得綠建築、智慧建築、減碳及節能等四項標章，有助於提升建案品質與價值。
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重點建案進度更新：
- 綠意領航一號：預計 2025Q4 完工取照。發言人特別提到，此案因位於中壢工業區，需處理較複雜的污水排放審查，但已將流程時程從過去超過半年縮短至兩個月內，目前進展順利。此案為共同投資案，公司可分得 50% 的收益。
- 綠意久康：完工時程自 2025 年下半年延後至 2026Q1。公司強調，此案銷售時點早於「新青安」房貸政策，客戶結構穩健，不受近期信用管制政策影響，對後續交屋情況保持樂觀。
- 綠意永寧一號：預計 2026Q3 完工。時程較長主因是目前全台機電工程（如電梯）產能滿載，供應鏈緊俏，導致施工時間拉長。
- 新店安和段都更案：此案為與宏遠興業合作的指標性大案，目前處於早期設計規劃階段。其開發條件將完全依循政府都更審議結果，是一個標準的都市更新程序。
5. 綠意營運策略與未來發展
綠意開發以其在特殊開發案的專業能力為基礎，逐步將營運重心轉向高價值、長週期的都市更新項目，以確保長期成長動能。
- 長期發展計畫：積極佈局雙北地區的都市更新與危老重建案。這類案件雖然前期整合耗時，審查流程嚴謹（如士林永平段因涉及既成巷道，審查已逾一年半），但成功後可帶來可觀的開發效益，為公司建立長期穩定的案源。
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競爭優勢：
- 政策掌握與執行力：能有效配合政府工業區立體化等政策，並成功執行。
- 複雜案件處理能力：具備處理山坡地、工業區特殊法規及複雜都更整合的經驗。
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風險與應對：
- 市場風險：公司透過穩健的銷售策略，避免過度依賴短期刺激政策，降低市場波動風險。
- 營運風險：面對營建業普遍的缺工與物料（尤其是機電設備）供應鏈緊張問題，公司在排定工期時已納入考量，並提供較為務實的完工時程預估。
6. 綠意展望與指引
展望未來，綠意開發的營收與獲利將隨著重點建案的陸續完工而逐步顯現。
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短期營運展望 (2025Q4 - 2026Q1)：
- 主要成長動能將來自中壢「綠意領航一號」的交屋認列。此案基地面積達 3,000 坪，總戶數 157 戶，貢獻可期。
- 「綠意久康」住宅案預期於 2026Q1 完工後順利交屋，為 2026 年上半年營運提供支持。
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中長期營運展望 (2026 - 2028)：
- 土城「綠意永寧一號」廠辦案總戶數達 142 戶，預計於 2026Q3 完工，將成為 2026 年下半年的營收主力。
- 「汐止新峯段」都更案預計於 2026 上半年取得建照後動工，將成為下一階段的成長引擎。
- 多項位於雙北精華區的都更案持續推進，為公司提供長遠的發展潛力與營運可見度。
免責聲明
本報告內容使用 AI 技術根據各家公司法說會之影音內容進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望，內容僅供參考，不構成任何投資建議。
