【日勝生法說會重點內容備忘錄】未來展望趨勢 20260521

1. 日勝生營運摘要

日勝生 (2547) 正從傳統的個案開發商轉型為「永續綠生活集團」，專注於為下一代建設具備高度韌性的永續都市生活系統。公司確立三大增長引擎，分別為「城市開發」、「全齡社區」及「循環經濟」，以應對軌道經濟、高齡化社會與水資源循環等剛性需求。

• 營運策略：公司策略核心是從單次性的建案開發獲利模式，轉向建構能產生多元經常性收益的永續資產組合，以抵抗傳統營建業的景氣波動。
• 2026 年展望：營運重點在於三芝「日初不老莊園」第一、二期的完工與交屋，預期將開始認列相關收益。同時，水資源與商場、轉運站等營運事業將持續貢獻穩定現金流。
• 2027 年展望：位於大安區的「鑄慕案」預計於 2027 年底完工，後續將進入驗屋交屋階段，成為未來營收動能。

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2. 日勝生主要業務與產品組合

日勝生集團以三大引擎驅動成長，目標成為永續城市的整合企業。

• 主引擎：城市開發 (建設+營運)
  • 核心業務：結合都市更新、大眾運輸導向型開發 (TOD)、社會住宅，並透過子公司經營轉運站、百貨及酒店，創造穩定現金流。
  • 主要專案：
    • 北部：大安區「鑄慕案」、台北車站「館前案」、三芝康養宅「日初不老莊園」、中和及淡金社會住宅、「故宮新建工程」。
    • 中部：台中捷運綠線三大 TOD 案，包括文心崇德 (G6)、文心櫻花 (G8a) 及南屯站 (G11)。
    • 南部：高雄捷運 R17 世運站都更案，對接南部半導體 S 廊帶發展。
  • 營運事業：透過持股 98% 的萬達通公司經營台北轉運站、持股 73% 的京站實業經營京站時尚廣場，以及持股 100% 的日勝生加賀屋提供穩定的營運收入。
• 引擎二：全齡社區 (康養樂齡園區)
  • 核心業務：定位為台灣銀養產業先驅，發展具高進入門檻、高客戶黏著度且可複製擴張的康養商業模式。
  • 雙品牌策略：
    • 樂陶居：出租型樂齡宅，已連續三年獲 SNQ 國家品質標章。
    • 日初不老莊園：出售型康養社區。
  • 主要專案：新北市三芝的康養創新聚落，整合「日初不老莊園」與「樂陶居三芝館」，打造北台灣最大的銀養園區。
• 引擎三：循環經濟 (水資源事業)
  • 核心業務：專注於污水處理、AI 再生水及綠能，建構國家級水資源循環經濟資產。
  • 主要子公司：
    • 日鼎水務：負責桃園地區的污水處理，貢獻桃園公共下水道處理量的 60%。
    • 寶鼎再生水：營運北台灣最大的再生水廠，供應高科技產業用水。
  • 策略佈局：集團已累計投資超過新台幣 175 億元於桃園水資源回收系統，目標是將污水透過 AI 淨化，轉化為再生水、沼氣發電能源及農業用水，實現多重變現的經濟循環。

3. 日勝生財務表現

公司財務模型正逐步轉向建設、營運與循環經濟三大業務並行的多元化結構，以降低營收波動性。

• 營收模式分析：
  • 建設事業：採全部完工認列法，營收具階段性高額認列的特性，因此波動較大。例如，2025 年獲利受惠於土地出售，而未來的「日初不老莊園」及「鑄慕案」將是主要營收來源。
  • 營運事業：包含萬達通、京站百貨及加賀屋，為集團提供穩定的現金流。
  • 循環水務：屬於基礎建設級投資，資本投入高，但能帶來穩定且長期的經常性收益。
• 資本支出與投入：
  • 城市開發與康養事業屬於前期重資本投入，而康養事業後期則轉為重營運模式。
  • 循環水務事業需要龐大的基礎建設級資本，如桃園水資源系統投資額達 175 億元。
• 財務驅動因子：
  • 主要動能：來自大型建案（如三芝案、鑄慕案）的完工交屋，以及水務事業處理量的穩定增長。
  • 穩定基石：商場、轉運站及飯店的營運收益，為集團提供穩健的財務基礎。

4. 日勝生市場與產品發展動態

日勝生緊抓市場趨勢，推動多項指標性專案，並導入最新技術。

• 趨勢與機會：
  • 軌道經濟：佈局台中捷運沿線 TOD 案，掌握城市發展核心。
  • 半導體廊帶：高雄 R17 案直接服務南部科技廊帶，滿足台積電等科技企業的辦公與居住需求。
  • 樂齡商機：三芝康養聚落結合 5G 智慧安全網與共融社群設計，搶佔高齡化社會的龐大市場。
• 重點專案進度：
  • 館前案：已 100% 整合地主，並成功簽訂 33.94 億元聯貸案，超額認貸率達 126%。目標是打造 A 級智慧綠辦，預計 2032 年完工。
  • 高雄捷運 R17 聯開案：預估投資 88.5 億元以上，基地面積達 4,200 坪，距離台積電楠梓廠僅 1.5 公里。將興建產業辦公大樓、企業住宅及京站商場，預計 2026 年底取得建照。
  • 三芝日初不老莊園：第一期於 2026 年開始驗屋交屋，第二期預計 2026 年下半年陸續完工。
  • 日鼎水務：第三期擴廠預計於 2026 年完成，屆時每日污水處理量將提升至 15 萬 CMD（立方米/日）。
  • 寶鼎再生水：已於 2025 年達成每日供應 4 萬 CMD 的里程碑，為全台首座 AI 智慧再生水廠，節能效益達 10% 以上。

5. 日勝生營運策略與未來發展

日勝生的長期策略是建立一個具備韌性、自我循環且能持續創造穩定現金流的資產組合，以實現永續經營。

• 長期規劃：從單次開發獲利模式，轉型為擁有多元經常性收益的永續集團。透過三大引擎的協同發展，在 ESG 趨勢下創造變現能力。
• 競爭優勢：
  • 抗景氣週期門檻：專注於軌道經濟、康養及水資源等剛性需求，建立抵抗景氣波動的保護門檻。
  • 高進入壁壘：康養事業透過創新的商業模式建立高客戶黏著度；水務事業則以龐大資本投入和 AI 技術，確立在高科技水務管理領域的不可替代性。
• ESG 實踐：
  • 將 LEED、WELL、綠建築、低碳建築等永續標章導入所有建築專案。
  • 康養事業以 SNQ 國家品質標章及全齡共融社區為核心。
  • 循環水務事業直接回應氣候變遷與供應鏈安全等全球議題。

6. 日勝生展望與指引

• 2026 年營運展望：
  • 建設事業：主要營收貢獻將來自三芝日初不老莊園第一、二期的陸續交屋認列。
  • 水務事業：日鼎水務收益預期穩定；寶鼎再生水因 2025 年包含系統建置收入，故 2026 年營收可能較 2025 年略低，但供水營收穩定。
  • 營運事業：萬達通與京站預期表現穩定；加賀屋可能因國旅趨勢變化，表現較 2025 年略有挑戰。
• 2027 年營運展望：
  • 建設事業：重點在於「鑄慕案」預計於年底完工，完工後將啟動交屋程序，成為未來主要的營收動能。

7. 日勝生 Q&A 重點

Q：請問公司如何看待 2026 年與 2027 年的營運展望？

A：

• 2026 年：
  • 建設：今年將開始認列三芝日初不老莊園的收益。第一期已在進行驗屋交屋，第二期預計下半年完工後陸續交屋。
  • 穩定收益：循環經濟（水務）與營運事業（商場、轉運站）的收益將維持穩定。
• 2027 年：
  • 建設：「鑄慕案」規劃於 2027 年底完工，之後會開始進行驗屋交屋程序。實際營收認列時間點需視客戶驗屋完成的進度而定。
• 各業務展望細節：
  • 水務事業：
    • 寶鼎再生水：2025 年已完成 4 萬 CMD 的供水產能，供水收入穩定。但因 2025 年營收包含較多系統建置收入，故 2026 年整體營收可能略低於 2025 年。目前已在規劃第二期標案。
    • 日鼎水務：目前正在進行第三期規劃，營運與系統建置收入預期與去年持平，整體收益穩定。
  • 營運事業：
    • 萬達通與京站：預期營運表現將維持穩定，與 2025 年相似。
    • 加賀屋：受國旅市場變化影響，2026 年的表現可能會比 2025 年稍弱，但仍需觀察整體觀光市場的發展。

免責聲明

本報告內容使用 AI 技術根據各家公司法說會之影音內容進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望，內容僅供參考，不構成任何投資建議。

本摘要僅供參考，若有進一步需求，請查閱原始影音及法說會簡報內容或公司官方公告。