【法說會備忘錄】富旺 2025Q1

本報告內容使用 LLM 技術，並根據 台灣證券交易所及櫃買中心法說會之官方影音檔 進行摘要整理。目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望。本摘要僅供參考，若有進一步需求，請查閱原始影音內容或公司官方公告。

1. 營運摘要

富旺國際 (6219) 於 2025Q1 法說會中，由總經理林宗毅代表公司說明營運狀況與未來展望。公司為臺中知名建商，主要業務包含不動產新建開發，近年業務範疇擴展至工業區開發及土地地上權開發。主持人開場提到，富旺目前在手建案按照時程入帳，預期今年營運表現會相當不錯且樂觀期待。

總經理分享對當前不動產市場的看法，認為經過七次打房後，目前暫無第八次，顯示最壞的時期大概已經過去。雖然政府政策對市場資金動能有所影響，特別是貸款成數的限制，但不動產作為內需市場，相對不受國際關稅影響。公司應對策略是轉向都更危老整合、郊區大面積甲乙建開發、商辦/廠辦及租賃權開發，並鎖定首購及低總價產品以符合市場剛性需求。

營造成本持續上漲（Covid 前後單坪造價漲幅近一倍）和碳費徵收預期，是推升房價的因素。市場趨勢顯示小宅（32 坪內佔 60%）仍是主流，且家戶人口結構改變（裂解）增加了住宅需求。此外，全台屋齡結構老舊（921 前建築佔 76%）也帶動了換屋及新房的剛性需求。富旺強調其多點推案、一條龍營運模式（買地、規劃、銷售、營造自理）以及高效率的周轉能力，是應對市場變化的優勢。公司目前在手建案共 26 個，合計 3,663 戶，總銷金額約 459-460 億元，其中總價帶在 1,200 萬以下的首購產品佔 78%。

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2. 主要業務與產品組合

富旺國際的核心業務為不動產新建開發，其產品組合多元，包含：

• 住宅：涵蓋透天、大樓及符合高層建築法規的建案。
• 工業區開發：針對工業用地進行開發。
• 土地地上權開發：涉足地上權案的開發。
• 商用不動產：包含商辦、廠辦及店面。

公司推案區域廣泛，目前在七到八個縣市有推案足跡，大本營位於臺中。近年來，為因應政府打房政策對市中心及高總價住宅的影響，富旺調整業務策略，將重點轉向：

• 都更危老整合案：目前有 6 個都更危老案，其中包含位於新北新莊光榮段的廠辦案，總銷約 24 億元，共 53 個單位，符合「打住不打商」的市場趨勢。
• 郊區大面積甲乙建開發：利用公司在甲乙建開發上的經驗，鎖定郊區土地，因其土地貸款成數較高（可達八成），有助於維持推案量。例如鹿港的富旺愛美莊園。
• 地上權案：如烏日高鐵站區的商場案。

在住宅產品方面，富旺鎖定首購及剛性需求，目前在手建案中有 78%的總價帶在 1,200 萬以下，坪數則以20 至 30 坪的小宅為主，約佔預計推案量的絕大多數，符合當前市場主流需求。公司也保留部分合併戶（30 坪以上約佔十分之一），以應對都更危老案中車位配置的技術性需求。

指標性建案包含：

• 新竹耀時代：184 戶，總銷 17.3 億元，目前興建至第六樓。
• 臺中千蘊：位於臺中美術館特區（西區），128 戶，總銷 28 億元，為 22 層樓高層建築，強調建築能效一加級、綠建築及智慧建築標章，作為公司品牌實力的展現。

3. 財務表現

富旺國際的資本額約為 11.9 億元。

根據總經理的說明，公司目前在手建案共計 26 個，總戶數達 3,663 戶，預計總銷售金額約為 459 億至 460 億元。

• 營收及獲利：法說會中未提供具體的季度或年度營收、毛利率、營益率或淨利數字。主持人表示，依目前在手建案時程，今年營運表現應會相當不錯且樂觀期待。總經理提到，公司透過多個案子的推動，目標是維持很穩定的每一年可控的營收，避免單一大案完工造成的營收大幅波動。
• 財務驅動與挑戰：
  • 挑戰：政府的打房政策導致貸款成數受限（土地融資四加一成，住宅第二戶五成、第三戶三成，高總價限制三成），增加了建商和購房者的資金壓力。營造工程物價指數持續上漲（較 Covid 前翻倍），導致建造成本顯著增加，碳費徵收也將進一步影響未來成本。
  • 驅動：市場對首購及低總價小宅的剛性需求強勁，家戶結構裂解增加住宅單位需求，大量老舊住宅（921 前建築）面臨安全疑慮，帶動新房換購需求。公司策略性地轉向都更危老及郊區甲乙建案，這些案件的土地融資成數較高，有助於維持資金周轉及推案量。
• 顯著事件：公司近年積極參與都更危老整合，並成功跨足新北市場取得廠辦開發案。此外，也涉足地上權案的開發。

4. 市場與產品發展動態

• 趨勢與機會：
  • 房市 M 型化：市場需求導向高資產族群（無需貸款或貸款需求低）及首購族群（受惠新青安等政策）。中間總價帶可能面臨資金排擠效應。
  • 貸款成數受限：影響建商取得土地的門檻，可能導致推案量減少。同時影響購房者自備款，促使市場更偏向低總價產品。
  • 營造及碳費成本上升：建造成本的增加是推升房價的主要因素之一，未來碳費開徵將進一步增加成本。
  • 小宅化趨勢：實價登錄顯示 32 坪以下產品佔市場交易量的 60%，反映「買得起比喜歡更重要」的剛性需求。
  • 家戶結構改變：家戶人口數減少，但家戶總數增加，創造額外的住宅需求。
  • 居住安全意識提升：921 地震後的新建築（民國 92 年後）因符合新的耐震法規，在臺中等地震頻繁區域有較高的保值性及需求。全台大量老舊住宅也潛在換屋需求。
  • 商用不動產機會：「打住不打商」的政策傾向，使得商辦、廠辦、店面等商用不動產貸款限制較少，成為潛在發展方向。
• 關鍵產品：
  • 首購及低總價住宅：公司主力產品，總價帶符合新青安貸款條件，坪數鎖定 20-30 坪，遍佈中南部及部分雙北以外區域。
  • 都更危老案：集中於市區，可取得較高土地融資成數，並能提供符合新法規的安全住宅。
  • 郊區甲乙建案：公司特有優勢，土地取得成本相對較低，且不受市中心貸款限制，可提供具價格競爭力的產品。
  • 廠辦：在新北等區域發展廠辦產品，應對市場需求及政策導向。
• 合作夥伴：與臺大實驗林合作植樹節活動體現環保責任；與東海大學設立 ESG 永續基金；優先選擇符合 ESG 條件的廠商合作；盡量採用在地化建材。

5. 營運策略與未來發展

• 長期計劃：
  • 深化都更危老及甲乙建開發：持續投入資源整合市區老舊建物及開發郊區甲乙建土地，確保土地取得及資金運用的優勢。
  • 拓展商用不動產及租賃權業務：分散風險，發展住宅以外的產品線，如新北廠辦案及烏日高鐵商場地上權案。
  • 維持穩定的推案量與營收：透過多個中小型案子的滾動開發，避免營收波動，追求長期穩定成長。
  • 導入創新建築技術：持續應用 BIM、智慧建築、綠建築、健康宅等新技術，提升產品價值與品質。
• 競爭優勢：
  • 一條龍營運模式：從土地開發、規劃設計、業務銷售到營造施工皆由內部團隊執行，能有效控管成本、進度與品質，並快速應對市場變化。
  • 高效率周轉：強調從土地簽約到完成規劃請照僅需四個月，縮短開發週期。
  • 成本控管能力：透過集團採購重要建材，爭取議價空間，並實行「調控性銷售」，根據成本變動即時調整售價。
  • 產品策略精準：主力產品鎖定首購及低總價市場，符合當前最大宗的剛性需求。
  • 地區深耕優勢：深耕中臺灣，掌握當地甲乙建及都更危老資源，並受惠於臺中的產業磁吸效應帶來的人口移入需求。
• 風險與應對：
  • 政府政策風險：打房政策影響市場資金及需求。應對：轉向政策較鼓勵或影響較小的領域（都更危老、商辦、郊區），並聚焦政策支持的首購族群。
  • 成本波動風險：營造工料及碳費上漲。應對：加強成本控管（集體採購），採調控性銷售模式將成本反應於售價，並持續導入新工法提升效率。
  • 市場競爭：建商同業競爭激烈。應對：發揮一條龍模式的效率與成本優勢，打造符合市場需求的產品，並透過市區指標案建立品牌形象，外圍案掌握剛需。

6. 展望與指引

• 預測：公司預計憑藉目前在手建案的入帳時程，2025 年的營運表現將相當不錯且樂觀期待。公司目標是維持每年穩定的營收。
• 機會：政府政策鼓勵的都更危老市場；政策影響較小的商辦及廠辦市場；具備高貸款成數優勢的郊區甲乙建市場；受惠新青安等政策支持的首購剛性需求；因應高齡化及安全需求帶來的換屋潮。
• 風險：政府持續性的不動產調控政策，營造成本及碳費的進一步上漲，全球經濟環境變化可能間接影響國內市場氛圍。

免責聲明

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