【昇益法說會重點內容備忘錄】未來展望趨勢 20260923【昇益法說會重點內容備忘錄】未來展望趨勢 20260923

1. 昇益營運摘要

昇益開發 (5455) 2026 年第二季因建案採完工比例法認列，營收主要來自「星都匯 C 區」部分交屋與不動產租賃，導致單季稅後淨損 3062 萬元，每股虧損 0.47 元。公司表示，隨著「星都匯 D 區」預計於 2026 年第三季開始陸續完工交屋，屆時將有營收入帳，整體財務結構可望改善。

因應土地成本高漲，公司營運策略已轉向積極開發地主合建分售案及都市更新案，以穩定累積成長動能。目前除了深耕新竹縣市外，未來也計畫逐步擴展至外縣市，並將發展節能減碳的綠建築作為產品重點。

2. 昇益主要業務與產品組合

• 核心業務: 公司專注於營建本業，目前發展重心以新竹縣市地區為主，主要業務為住宅大樓的投資興建及銷售。
• 策略轉變: 由於近年土地價格高漲且取得不易，公司投資開發策略轉向為積極開發地主合建分售案與都市更新開發案。目前正持續推動的都市更新案包含竹蓮段、東明段及和平段等。
• 主要建案:
  • 已完銷: 星都匯 AB 區 (2021 年推出)、星都匯 C 區 (2022 年推出)。
  • 銷售中: 星都匯 D 區 (2023 年推出)、翡麗琚 (2023 年推出)、御邸 (2024 年推出)、森蘊 (2026 年推出)。

3. 昇益財務表現

公司採全部完工法認列營收，在建案完工交屋前，財務報表主要反映管銷費用。

• 2026Q2 關鍵財務數據:
  • 營業收入：801 萬元
  • 營業毛利：301 萬元
  • 營業淨損：-1416 萬元
  • 稅後淨損：-3062 萬元
  • 每股虧損 (EPS)：-0.47 元
• 2026Q2 資產負債表重點:
  • 存貨：47.21 億元 (相較 2025 年增加 9.86 億元，主因為建案持續投入所致)
  • 資產總額：54.19 億元
  • 負債總額：40.56 億元
  • 權益總額：13.62 億元
  • 每股淨值：20.81 元
• 財務驅動與挑戰:
  • 公司表示，待「星都匯 D 區」於 2026Q3 開始交屋認列收入後，存貨金額將改善，整體財務結構也會轉佳。
  • 近兩年營建工資及材料成本大幅增加，對營建成本造成影響，但公司表示目前各項成本管控仍相對得宜。

4. 昇益市場與產品發展動態

• 市場趨勢與機會:
  • 因應土地取得成本高的挑戰，公司將開發重心轉向地主合建分售與都市更新，以確保案源穩定。
  • 央行管制措施使市場轉向以自住型、新購及換屋型客戶為主，此類客戶對利率及政策敏感度較高，可能拉長建案整體銷售時程。
• 在建個案進度:
  • 星都匯 D 區: 位於新竹縣竹東鎮，規劃 473 戶，已取得使用執照，預計 2026 年 9 月完工。
  • 翡麗琚: 位於新竹市，規劃 76 戶，結構體已完成，預計 2027 年完工。
  • 森蘊: 位於新竹縣竹東鎮，規劃 644 戶，工程進度至六樓頂板，預計 2028 年完工。
  • 御邸: 位於新竹縣竹北市，規劃 193 戶，工程進度至十二樓頂板，預計 2029 年完工。

5. 昇益營運策略與未來發展

• 短期計畫:
  • 積極開發與地主的合建分售案及都市更新案。
  • 加強產品規劃能力，設計符合市場需求的建案，以提升產品競爭力，穩健立足於新竹縣市。
• 長期願景:
  • 產品面: 除了規劃宜居住宅，未來發展重點將放在綠建築，包括使用減碳原料、優化建築工程、建置智能化設施等，以達節能減碳成效。
  • 營運面: 在深耕新竹縣市的基礎上，逐步將產業範圍擴展至外縣市，目標成為國內房地產的指標性公司。
• 風險與應對:
  • 成本風險: 公司與長期配合的營造廠及供應商合作，使營建時程未受重大影響，並將持續關注成本增加情形，做好成本管控。
  • 政策風險: 公司將持續關注政府政策及利率調整，並以自住型客戶為主要銷售對象，應對市場變化。

6. 昇益展望與指引

• 短期營收展望: 「星都匯 D 區」將自 2026 年第三季起陸續完工交屋並認列營收，預期將對公司的營運及財務表現帶來正面貢獻。
• 中長期成長動能: 來自於目前在建的「翡麗琚」、「御邸」、「森蘊」等個案，以及持續推動的都市更新案。
• 主要風險: 央行信貸管制政策及利率變動可能影響銷售時程；營建成本持續上漲可能影響未來建案的毛利率。

7. 昇益 Q&A 重點

Q1: 公司在 2026 年第二季的存貨達 47.21 億元，相較 2025 年增加 9.86 億元，主要原因是什麼？

A: 主要是公司持續投入新建中建案，且因眾多建案尚未完工認列收入，導致存貨持續增加。待建案完工認列收入後，存貨金額將會有所改善。

Q2: 近兩年的缺工缺料、工資材料上漲，對於公司的新建工程進度是否有造成影響？公司的建案營建成本是否有大幅提升？

A: 本公司主要配合的營造廠商及材料供應商多為長期合作夥伴，因此主要營建時程並無產生重大影響。惟近兩年各項營建工資及材料成本確實有大幅增加，對營建成本造成影響，但公司目前各項成本管控仍相對得宜。各建案實際成本仍需待建築完工後方能確定，公司會持續關注成本增加的影響。

Q3: 央行的打房管制政策及利率的調升，對於公司的銷售是否有造成影響？

A: 政府的各項管制措施及利率調升，讓市場主要轉向以自住型、新購及換屋型客戶為主。此類客戶對利率及政策敏感度較高，因此建案整體銷售時程會相對拉長。不過，目前市場上建案價格並無較大差異。公司會持續關注未來政府政策及利率調整因素。

免責聲明

本報告內容使用 AI 技術根據各家公司法說會之影音內容進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望，內容僅供參考，不構成任何投資建議。

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