【宏普法說會重點內容備忘錄】未來展望趨勢 20260923【宏普法說會重點內容備忘錄】未來展望趨勢 20260923

1. 宏普營運摘要

• 2026 年營運概況：宏普 (2536) 2026 年最主要的業績貢獻來自於第二季完工交屋的內湖舊宗段廠辦大樓。公司目前股本為 33.28 億元。
• 財務結構：公司近年致力於降低負債，負債比已從 70% 以上降至 68% 左右；槓桿比率（借款對股東權益）也從 180% 降至 120% 左右，顯示財務結構持續改善。
• 未來展望：未來數年將有多個建案陸續完工入帳，包括 2027 年的「宏普陽明」、2028 年的「時晴苑」、2029 年的「中央公園第三期」及 2030 年的「序時代」。公司將持續專注於成本控制，以應對營建成本上漲的挑戰。
• 市場應對：央行放寬第二戶貸款限制及 18 個月土地貸款期限，對公司銷售與開發流程帶來正面助益。然而，市場仍面臨銀行資金緊縮、客戶撥款較為緊張的挑戰。

2. 宏普主要業務與產品組合

• 核心業務：主要從事住宅及商辦大樓的投資興建與銷售，業務範圍集中於大台北地區，並已拓展至桃園與台南。
• 收益性不動產：公司持有穩定的收租資產，包括位於士林德行西路的世貿大樓，以及位於忠孝東路的三井花園飯店。
• 在建工程：
  • 宏普陽明：位於北士科園區，預計 2027 年第一季完工交屋。
  • 中央公園第三期：位於新店中央新村北側，預計 2029 年完工交屋。
  • 時晴苑：位於桃園中壢，預計 2028 年完工交屋。
  • 序時代：位於機捷 A20 站，預計 2030 年完工交屋。
• 土地庫存：
  • 台北市：大直大彎北段精華區土地，將擇機推出。
  • 桃園市：青埔特區亦有土地庫存，待適當時機開發。
  • 台南市：永康鹽行段重劃區，為公司在南部的重點佈局。

3. 宏普財務表現

• 股本：目前公司股本為 33.28 億餘元。
• 財務比率：
  • 負債比：近年隨著建案完工入帳，負債金額逐步降低，負債比率已從 70% 以上降至 68% 左右。
  • 槓桿比率：借款對股東權益比率從 180% 以上顯著下降至 120% 左右，財務槓桿操作趨於穩健。
• 營收驅動：2026 年主要的營收與獲利來源為內湖舊宗段廠辦大樓的完工交屋。
• 成本挑戰：營建成本相較疫情前大幅上漲，對整體毛利率造成壓力，是目前營運的主要挑戰。

4. 宏普市場與產品發展動態

• 營建成本趨勢：與疫情前相比，整體建築成本平均上漲近 60%。鋼筋、混凝土等主結構成本的高峰期落在 2023 年至 2024 年間，近期成本上漲壓力主要來自於銅、金屬等原物料價格帶動的機電設備成本。
• 政策影響：
  • 正面：央行取消第二戶貸款上限七成的限制，對公司位於精華地段的個案銷售有實質幫助。此外，放寬 18 個月土地貸款期限的限制，有助於土地整合、容積移轉及建照申請等開發流程，對同業普遍帶來助益。
  • 挑戰：銀行端資金趨於緊縮，即使是首購族，貸款撥付也面臨排隊等待的情況，尤其在第四季更為明顯。此現象可能影響交屋流程的順暢度。
• 毛利率展望：受高成本影響，目前同業毛利率普遍維持在 20% 上下已屬優秀表現。相較於過去可達 30% 的水準，利潤空間受到壓縮。具備品牌優勢的公司或可達到 20% 至 25% 的水準。

5. 宏普營運策略與未來發展

• 長期計畫：公司將依市場狀況，逐步開發位於台北大直、桃園青埔及台南永康的土地庫存。
• 成本控管：公司積極進行成本控制，尤其在材料選擇方面。此外，與營造廠多採「統包總價承攬」模式合作，可在一定程度上轉移物價上漲的風險，避免成本無限追加。
• 競爭定位：公司的土地開發策略多鎖定關鍵交通軸線或具備產業題材的區域（如台南案鄰近南科），能有效吸引目標客群。由於核心資產集中，許多客戶屬於換屋或置產族群，因此央行第二戶貸款鬆綁政策對公司銷售助益顯著。

6. 宏普展望與指引

• 未來入帳排程：
  • 2027 年：「宏普陽明」預計於第一季完工交屋。
  • 2028 年：「時晴苑」預計完工交屋。
  • 2029 年：「中央公園第三期」預計完工交屋。
  • 2030 年：「序時代」預計完工交屋。
• 毛利率指引：管理層表示，在當前的成本結構下，維持約 20% 的毛利率需要相當大的努力，這已是業界相當不錯的表現。
• 市場機會與風險：
  • 機會：政策鬆綁有利於刺激換屋及置產需求，公司在精華區的佈局能直接受益。
  • 風險：營建成本持續處於高檔，以及銀行信貸緊縮，是未來營運需密切關注的兩大風險。

7. 宏普 Q&A 重點

Q1: 近一兩年建築成本大概增加多少？

A1: 若與 COVID-19 疫情前相比，成本漲幅將近 60%。主結構（鋼筋、混凝土）成本的最高點出現在 2023 至 2024 年間，近期漲幅主要來自銅礦等金屬價格上揚，帶動機電設備成本增加。公司正透過成本控制與材料選擇來應對。

Q2: 央行總裁日前暗示建商獲利不錯，請問公司未來幾年案子的毛利率能否維持在 20% 左右？

A2: 需要相當大的努力。在目前的成本壓力下，同業毛利率能維持在 20% 附近已屬非常優秀的表現。相較過去動輒 30% 的毛利率，現在的市場環境已大不相同。品牌力較強的公司，透過較高的定價權，毛利率或可達到 20% 至 25%。

Q3: 「時晴苑」與「宏普陽明」是預售案嗎？銷售率如何？成本增加是否會影響原先預估的毛利？

A3: 這兩個案子都是預售案，且在當時皆已銷售完畢。雖然工程期間成本增加會對毛利造成影響，但公司與營造廠多簽訂「統包總價承攬」合約，可部分規避物價波動風險。此外，預售時的實際售價可能高於當初購地時的預估，亦有機會彌補部分增加的成本。

Q4: 央行取消第二戶貸款七成上限，對公司推案銷售是否有明顯提升？

A4: 這是一項對市場友善的正面消息。宏普的個案多位於核心地段，許多客戶會面臨第二戶貸款問題，因此取消此限制對公司而言是一大利多。此外，放寬土地貸款 18 個月內動工的限制，也對開發流程有實質幫助。

Q5: 目前客戶取得銀行貸款是否比之前容易？

A5: 不一定。銀行仍會嚴格審核個人的信用及還款能力。目前市場資金普遍較為緊張，尤其是到第四季，銀行額度更緊，即使是信用良好的客戶也可能需要排隊等待撥款。有時一個建案需要與多家銀行合作，才能滿足所有客戶的貸款需求。不過，目前最艱困的時期應是 2025 年，現在情況稍有緩和。

免責聲明

本報告內容使用 AI 技術根據各家公司法說會之影音內容進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望，內容僅供參考，不構成任何投資建議。

本摘要僅供參考，若有進一步需求，請查閱原始影音及法說會簡報內容或公司官方公告。