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1. 富裔營運摘要
- 營收與獲利概況：富裔 (6264) 截至 2025 前三季 之營業收入為 4,448 萬元，較 2024 全年營收 2 億元呈現下滑趨勢。當期淨損為 8,478 萬元，每股虧損 (EPS) 為 -0.68 元。營收認列目前處於空窗期，主要依賴零星銷售與工程收入。
- 重大營運調整：公司將原位於台北市東區的「泡泡飯店」進行資產活化，轉型為住宅建案「富裔巨蛋」，已於 2025 年 11 月 完工報竣，預計 2026Q1 完成使用執照變更與過戶，將對現金流有立即性助益。
- 未來展望：集團目前手握總銷金額達 165.6 億元 的建案庫存。2026Q1 將是關鍵季度，預計有多個案子取得建照、公開銷售或完工過戶（包括富裔大湖、富裔巨蛋、松裔、神隱村等），營運重心將由整合開發轉向銷售與工程認列階段。
2. 富裔主要業務與產品組合
- 核心業務：主要專注於台北市精華區的 都市土地開發、危老都更，以及建案的興建與銷售。公司具備從上游設計、開發、營造到下游銷售的一條龍整合能力。
- 組織架構與分工：
- 富裔實業：負責母公司的土地開發與規劃設計。
- 富永營造：集團旗下甲級營造廠，負責內部建案施工（如神隱村）及承攬外部公共工程（如基隆嶼安檢所）。
- 快意管顧：原負責飯店經營，現轉型專注於建案代銷業務。
- 富裔菱：與 台灣三菱地所 合資成立的子公司，引進日系營造管理與品牌優勢。
- 產品策略轉變：鑑於市場需求與資產效益，公司於 2025 年初果斷結束飯店業務（泡泡飯店），將其改建為收益率較高的住宅產品（富裔巨蛋），顯示公司靈活調整產品組合以應對市場變化的策略。
3. 富裔財務表現
- 2025 前三季財務數據：
- 營業收入：4,448 萬元。
- 當期淨損：8,478 萬元。
- 每股虧損 (EPS)：-0.68 元。
- 資產總額：42.38 億元。
- 股東權益總額：8.28 億元。
- 每股淨值：5.06 元。
- 負債比率：80.46%（較 2024 年的 78.17% 略有上升，反映開發案進入營造階段的資金需求）。
- 財務驅動因素：目前處於建案開發與興建的投入期，尚未有大型建案完工入帳，導致短期呈現虧損。隨著「國王雙子星」已動工、「富裔巨蛋」即將過戶，未來營收認列來源明確。
4. 富裔市場與產品發展動態
- 都更危老趨勢：公司積極響應台北市政府政策（如蔣萬安市長的 150 方案），成功整合高難度的海砂屋都更案「富裔大湖」，並取得 100% 同意比例，展現強大的整合能力。
- 跨國合作動態：透過子公司「富裔菱」與 三菱地所 合作推出信義區「松裔」案。該案具備四面臨路優勢，結合日系精工與 SC 鋼骨結構，主打精品豪宅市場，預計 2026Q1 正式推出，有助於提升品牌溢價與市場區隔。
- 產品差異化：除了市中心豪宅，公司亦在北投推出「神隱村」休閒溫泉度假宅，鎖定休閒不動產市場，並已進入預售階段。
5. 富裔營運策略與未來發展
- 垂直整合策略：董事長祝文定強調，富裔前身為國礎建設，擁有 30-40 年的建築設計背景。集團策略為「一條龍」服務（設計、土開、營造、銷售），以確保在景氣波動中維持最強競爭力與品質控管。
- 長期發展願景：公司定位從單純的蓋房子提升至「城市改造」，專注於讓環境更美更好的都市更新項目。
- 風險管理：透過子公司獨立運作與外部合作（如與三菱合資），分散開發風險。同時，保留甲級營造廠（富永營造）確保工期與成本控制，降低缺工缺料的市場衝擊。
6. 富裔展望與指引
- 專案開發進度與指引：
- 國王雙子星 (總銷 34 億)：銷售率已過八成，2024 年 9 月動工，目前進行連續壁施作與開挖，預計為未來幾年的主要營收來源之一。
- 富裔大湖 (總銷 31.6 億)：已獲都更核定，預計 2026Q1 取得建照並公開銷售。
- 富裔巨蛋 (總銷 13 億)：已完工報竣，預計 2026Q1 變更使用核准並完成過戶，將貢獻短期營收。
- 松裔 (總銷 8.9 億)：預計 2026Q1 推出銷售，目前結構體工程順利（RC 至 11 樓）。
- 至誠路 A/B 區 (合計總銷 32.4 億)：兩案整合度皆達 90% 以上。A 區已於 2025 年 11 月報核都更事業計畫；B 區預計 2026Q2 報核。
- 迪化街都更案 (總銷 14.2 億)：預計 2028 年底 核准事業計畫後動工。
- 神隱村 (總銷 2.1 億)：預計 2026Q1 申請使照及過戶。
- 營收成長動能：2026 年 將是多個專案開花結果的一年，包括富裔巨蛋的成屋銷售入帳、富裔大湖與松裔的新案公開銷售，以及基隆嶼工程案的完工（預計 2026Q1 取得使照），整體營運將有望擺脫目前的虧損低谷。
免責聲明
本報告內容使用 AI 技術根據各家公司法說會之影音內容進行摘要整理。本文件的目標是協助讀者快速理解各公司法說會之重點，包括營運狀況、財務表現及未來展望，內容僅供參考，不構成任何投資建議。
